2021年，全年销售前高后低，下半年起销售、投资断崖式下跌，且单月规模进入负增长，楼市下行压力加剧，四季度房地产单一行业下行压力逐渐朝关联行业蔓延；在市场需求、房价、支付力、供应等多方透支情况下，房地产行业短期内难以改善，告别“白金时代”，走进“青铜时代”，规模将回到五年前。但房地产仍将是压舱石和支柱产业， 2022年开年新春假日表现如何？未来房地产行业又该何去何从？2022开年楼市走向在7日上午克而瑞全国春节楼市闭门会议上，各城市公司总经理就各城市春节楼市进行复盘，我们发现全国市场开年不利，新春假日以“惨淡”结束，但个别城市市场已出现反弹，再现“万人摇”明星项目，整体趋势可观，具体表现为以下几个特征：疫情下部分群体就地过年，返乡置业受到阻碍，同时透支效应导致返乡置业热情呈骤减趋势，全国范围内返乡置业潮并未出现，整体表现低迷，低于预期；各开发企业对市场信心不足，对春节持冷淡态度，无特别大的直接折扣释放，仍以常规的特价房以及随手礼为主，伴以团圆饭等暖场活动，以蓄客及积攒人气为主，普遍都计划在节后开展新春营销；1月多地疫情持续爆发，叠加南方阴雨天气、温度骤降，导致案场来访更加低迷，绝大多数企业春节攻略惨淡收场；项目表现分化，仍有部分明星项目，不少城市主城区、新区的优质项目供应入市，总体去化不错，特别是核心区断供或者倒挂时，而新城区开盘去化率越高；疫情解封之后，宁波、西安等城市市场呈反弹趋势，西安出现明星项目，再现“万人摇”，宁波整体购房热情可观，去化较高。
就西南市场而言，房企整体推货热情较低，多数售楼部关停以值班制接待，市场观望情绪仍然延续，无较大折扣吸引活动，叠加返乡置业群体减少、天气等相关因素，春节期间西南区域市场表现均惨淡，远不及去年同期。
01开盘情况：房企信心不足，春节案场普遍关停，供货较弱春节期间，多数项目案场为关停或仅留值班人员状态，且房企供货动力普遍不足，除重庆有4个新开项目以外，成都、昆明均无新增项目开盘；同时来访量较低，重庆、昆明单盘每日来访均多在5组以下。02去化情况：春节楼市惨淡，居民观望情绪浓厚西南楼市整体成交情况不佳，重庆新开项目中去化最好项目，通过教育配套加持，叠加低价策略，但去化率也仅达33%，其余项目去化率普遍在10-20%左右。项目营销动态以春节礼包，到访领红包，少量特价房源，老带新为主，但市场反响平淡。
昆明主城市场整体惨淡，共27个项目有来访，但其中21个认购均挂零，其余4个项目仅认购1套。
成都供应低位，叠加天气因素，中心城区内有效订单不足50套，创下近年新低。03城市情况：返乡置业潮未现，重庆表现相对较佳，云、川冷淡收场重庆：虽有4个新开项目，同时有较多楼盘加推；但较去年而言仍同比腰斩，除行业整体观望情绪外，今年返乡客数量较少且资金不足，各案场来访中仅10%左右来自于返乡置业客户；成都：2022年开年起，楼市整体供应波动下行，行业信心不足，成交端观望情绪非常浓厚，且春节期间天气不佳，持续阴冷，对购房行为产生影响；昆明：行业大环境冷清，房企推盘意愿不足，春节期间无新增开盘，居民购房热情低迷，成交市场冷淡。2022年发展五大关键词01政策：良性循环2021年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“产生风险”。
9月末，央行例会定调“两维护”，行业政策风向迎来转折。2021年底，中央政治局会议首提“促进房地产业健康发展和良性循环”，随后，中央经济工作会议、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环”。
在坚持“房住不炒”主基调下，2022年“良性循环”无疑将成为重要关键词。
整体来看，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”定位，完善住房市场和保障体系，“四限”调控较难退出，行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。从地方政府近期表现来看，部分城市已出现“拯市“政策，四季度起长春、昆明、岳阳、天津等城市陆续落地“限跌令”；哈尔滨、南宁等城市通过购房补贴、降低房地产交易税费等财税刺激托底楼市；又如春节前夕，国家发改委发文明确促进住房消费健康发展，随即安徽、济南等城市发文通过分期免手续费、增抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式扩大购房消费，政策已经出现适度调整迹象并且频频释放正向信号。02行业：规模负增长2021年下半年整体商品房销售表现严重下行，虽全年规模实现正增长，但居民购买力透支效应的影响已经显现，2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。
一方面，2022年居民信贷端和城市调控端预计将迎来边际宽松，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，弱二三线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。另一方面，2021年土地购置面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。03地市：整体萧条在融资收紧、土地供给端改革的影响下，全国300城土地市场成交建筑面积同比下降22%，成交金额同比下降9%，均为自2016年以来出现的首次回落，溢价率整体也由2020年的14%降至2021年的10%，年内走势来看，2021年的地市由高热转为低温。虽然2021年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体仍较为严格。
尽管房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，预计明年土地市场发展仍是以稳为主，但市场信心短时间内预计仍难恢复，整体市场热度也将延续低位运行。同时，房企整体资金环境不会大幅放松，市场下行背景下，多数仍面临现金流压力，且2022年会出现大量收并购及项目合作的机会，将进一步缩减拿地热情。企业拿地态度在2022年仍将保持谨慎。04企业：“剩”者为王2021年房企主动或被动减少融资，房企整体资金压力依然处于紧张状态，房地产开发到位资金增速逐月下滑，下半年起单月值同比出现负增长，且融资总量达近五年最低点。
2021年房企违约事件频发，违约债券从数量及金额来看，均远超去年同期水平。从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。与之相反的是，优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中，诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单，保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。
优质房企可以尝试拓展包括类REITs及公募REITs等创新型融资，未来公募REITs有望再次迎来扩容，助力房企打通存量资产投融管退全产业链条。此外，2021年12月初银保监会鼓励要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。目前已有招商蛇口成功注册并购票据，优质房企具备并购融资优势，长远来看将推动整体行业的整合，“剩”者为王的时代已然来临。
05投资：聚焦25城在集中供地的影响下，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，较2020年提升接近10个百分点，房企现金流整体收紧的情况下，核心城市、优质地块的拿地优先级进一步提升，且由于集中供地对资金短期占有量高，不少房企为保证在集中供地拿地，放弃了部分三四线城市拿地的机会。进入拿地金额TOP20的城市中，有15个是集中供地的试点城市，西安、南通、常州、温州、佛山也进入拿地金额20强城市，未来城市间的市场分化也将更为明显。城市选择上，核心一二线仍是首选，需求充足、人口基数大、经济、房地产基本面突出使得这些城市潜力巨大。
值得注意的是，随着行业从白金时代走到青铜时代，规模即将步入无增长阶段，城市间的分化也会愈演愈烈，在城市选择和判断上需要更加精准。除了城市经济增长、房地产发展中基建、需求、人口、库存等“硬指标”外，也需要考虑“城市管控、新经济、外籍人口入驻、文化演艺”等软指标。综合对比来看，在分化的大背景下，企业应长期聚焦25个核心城市：长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州；粤港澳大湾区：深圳、广州、佛山、珠海、东莞；京津冀：北京、天津；成渝城市群：成都、重庆；长江中游城市群：武汉、长沙；以及西安、郑州、青岛、济南、厦门。
