在3月25日龙湖集团的业绩发布会上，“生意逻辑”这个词，新任CEO陈序平累计提到5次。
何谓生意逻辑？陈序平在业绩会上将其解释为“现金流和利润”的逻辑。“无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务，都要回归到生意逻辑，争取做一个成一个。”陈序平在业绩会上表示。
回顾去年下半年以来的地产行业危机，“有利润的销售”和“有现金流的利润”，成为了房企御冬的“金钥匙”。这也是龙湖集团始终坚持的经营思维。
根据财报数据，2021年度，龙湖集团实现营收2233.8亿元，同比增21%，归母净利润238.5亿元，同比增19.25%。
截至2021年末，龙湖集团在手现金885.3亿元，较上年末增长14.42%。现金短债比6.11倍，借贷成本仅4.14%。
此外，龙湖集团去年经营性收入达188亿，其中商业租金收入超80亿元，物业及其他收入84亿元，冠寓也迎来了“盈利元年”。这些均体现了龙湖“现金流和利润”的经营逻辑。
对于龙湖的成绩单，资本市场也给予肯定。其中3月27日，中信证券发布研报，给予龙湖集团“买入”评级。此外，瑞信等投行均给出“跑赢大市”的评级。
令人满意的“成绩单”
投行给出“买入”评级，是基于龙湖集团交出的一份令人满意的“成绩单”，尤其是盈利能力和负债管控方面的稳健得到认可。
根据龙湖集团发布的2021年度业绩报告。去年，龙湖集团毛利565.4亿元，同比增长4.6%，毛利率为25.3%，其中，地产业务的毛利率为23%。核心税后利润率为13.3%。
超25%的毛利率，即便是放在去年的房企数据中，也处于较高水平。
对于房地产开发业务，毛利率高低与土地成本有直接关系。“2017至2018年上半年，土地市场比较热，这批项目现在陆续进入结算通道。但总体而言，龙湖地产开发超过23%的的毛利，在行业里属于比较靠前的。”陈序平表示。
陈序平预计，如果土地市场高杠杆出清，龙湖持续获取价格比较低的土地的话，地产板块的毛利在未来是可以得到修复的。
值得一提的是，2021年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。
未来，龙湖的目标是，非地产开发业务的收入占比达到集团总收入的25%。
销售方面，龙湖去年实现地产开发合同销售2900.9亿元，同比增长7.2%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.2%、22%、25.0%、14.9%及9.9%。
费用管控方面，过去一年，龙湖集团行政开支108.2亿元，销售开支54.63亿元，融资成本1.46亿元，均保持稳定。
不搞“注水”式虚胖，注重实实在在的权益和利润，这是龙湖始终坚持的经营理念。
“我们从今年1月份开始回归到以权益后的销售额为披露口径，核心还是希望整个经营回归到我们自己的权益和利润，向市场更加真实、更加有效地披露我们的销售业绩。”陈序平表示。
坚守“生意逻辑”
在行业面临危机之时，龙湖为何能够“独善其身”？这是不少地产行业人士如今乐于分析的话题。
越是行业危机之时，坚守生意逻辑，同时做好产品和服务的价值就越发凸显。
早在2014年，龙湖高层决定在地产开发业务C1收入尚不够大的时候，坚持布局投资回报周期长的商业航道。面对地产开发业务可能面临萎缩的质疑，龙湖仍然坚持财务自律，不愿高负债。
此后，龙湖又陆续推进多元化业务，并形成地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理房屋租售、房屋装修，共六大航道。
其中，龙湖冠寓去年开始实现盈利，租赁住房全年租金收入贡献22.3亿，同比增幅23%。商业方面，累计开业商场61座，已开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率97.2%。商业租金81.5亿元，同比增长40%。
龙湖投资性物业的毛利率接近75%，据了解，这部分高毛利业务收入占比未来将逐步提高，这也将有助于整个龙湖集团毛利率的稳定。
去年下半年以来，房地产增速放缓，不少房企喊出了“现金为王”的口号，减缓甚至叫停了此前的多元化业务。
在此背景下，龙湖集团表示，不会缩减在其他业务上的投入，会继续坚持“空间即服务”战略，包括已有的六大主航道的投资战略。
陈序平在业绩会上表示，随着这些航道现金流越来越高，他们自己就能够解决自身发展和投入的问题，慢慢减少地产对其他航道的纯粹投入。
而针对龙湖智创生活的分拆上市，陈序平认为：“在这个时候选择分拆，是基于过去若干年践行空间即服务战略，在服务型行业的积累和提升。”
“在这个时点把龙湖智创生活分拆单独上市，有利于我们在“一个龙湖”生态体系下，打造面向客户生活服务的轻资产旗舰品牌单独出来。我觉得这对于龙湖未来的发展，对“一个龙湖”生态体系的夯实，都更有帮助。”陈序平表示。
去年，龙湖智创生活物业管理板块全口径收入达到104亿，商业运营板块有61个购物中心已经开业实现运营管理和服务，同时在手有超过120个天街。
这意味着在当前的时间节点，龙湖智创生活各板块已经具备了生意逻辑，同时还有能力提供好的产品和服务。
6.1倍现金短债比，龙湖是如何做到的？
“稳”，是龙湖的底色。当行业遭遇危机之时，稳健发展更体现出它的价值。
截至2021年末，龙湖集团在手现金885.3亿元，较上年末增长14.42%。现金短债比6.11倍。剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.88倍。
2021年，龙湖平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%。三道红线处于绿档。
此外，非抵押债务占总债务比例为75%。一年内到期债务为145亿元，占总债务比例为7.6%。
发债方面，过去一年，龙湖在境内共计发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息在3.35%至4.4%之间，期限5年至15年。
2022年度，龙湖集团的刚性还款为140亿元，目前已经还款达74亿。
“信任是多年积累的结果。”对于财务端的优异表现，龙湖集团解释称。
在一年前的业绩会上，龙湖彼时提出“以自律换自由”。如今，龙湖除偿还到期债务外，今年还计划主动提前归还300多亿元的债务或其他负债。据此计算，龙湖今年整体将还款400亿元左右。
“龙湖做任何事情不太愿意做得很突击。把原有的技术、人才沉淀下来，未来就可以获得社会和企业多赢的局面。”龙湖集团董事会主席吴亚军表示。
2021年度，龙湖总员工成本97.82亿元，同比增长43.43%。截至去年末，龙湖员工总数为44065人，据此计算，人均成本为22.2万元。
据陈序平介绍，2022年预计龙湖集团人数将保持稳定，并不会明显的减少或者增加。“龙湖的组织是在提效的，现在航道、业务越来越多，未来会利用航道的协同让整个集团效率越来越高。”
2022年销售目标3000亿元
“地产寒冬”在2022年依然继续，数据显示，一、二月份，TOP20和TOP50房企的销售额平均下降了40%左右。
对于年初销售数据下滑的疑虑，龙湖集团表示，叠加疫情的影响，房企年初在新盘的推盘节奏上是弱化的。据了解，龙湖在1至2月没有新盘推出，所有新盘均集中在3月之后。
“虽然受到疫情影响，3月份之后，随着推售节奏的加快，慢慢的销售就会提起来。”陈序平表示。
事实上春节以来，随着楼市调控政策逐渐放松，上海、北京、杭州、成都等高能级城市已经率先感受到了市场的回暖。
“我们很庆幸过去几年没有盲目下沉，没有过多布局一些低能级城市。”陈序平说道。
根据财报数据，截至2021年底，龙湖集团总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域。
2021年全年，龙湖共新增122幅地块，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，且成本合理，平均权益收购成本仅每平方米6485元。
充足的土储，为未来龙湖的稳健发展奠定了基础。
对于2022年度目标，龙湖集团表示，今年全口径销售目标是3000亿元，权益口径销售目标为2000亿。
对此，龙湖集团CEO陈序平充满信心。陈序平表示，政策方面，包括住房贷款利率下降，以及部分城市首付比例下降，可以看出整个政策是趋于缓和的。
陈序平还表示，得益于去年获取的122个新项目，特别是9月以后获取的项目基本上是以底价为主，这些项目在今年3月开始会陆续上市。据其透露，3月份龙湖集团铺排了近20个项目。
