日前，沪深交易所分别发布并施行《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下统一简称《指引》）对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。
具体来看，《指引》主要包括业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露等三方面内容。
关于业务参与机构与基础设施项目，《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。同时，加强对强化民生保障有重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。
关于回收资金使用与监管，为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源。对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。
关于运营管理与信息披露，《指引》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求，针对保障性租赁住房资产运营特点，要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。同时，压实参与主体责任，要求原始权益人按季报告回收资金使用情况，基金管理人在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。
