基础设施ReitsDJT 随着投融资体制的改革，地方基建项目和片区建设任务的实施主体从政府过渡至城投平台，通过金融机构进行融资成为开发资金来源主流，信用背书也逐渐从财政担保过渡为土地要素，即以土地直接抵押或以土地出让收益为还款来源。目前，国内的园区开发模式主要分为重资产和轻资产两大类。
以公益性项目为主的片区开发目前常见的开发方式（以土地一级开发为主）案例：东部省份某县片区开发01重资产类开发模式完全地方政府掌控模式：管委会直属管理运营。
国有平台公司运作模式：政企分开，国有平台公司运作，相对市场化。政企合一开发模式：开发公司和管委会两队人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开或政企合作。产业新城开发模式：A政府与B产业新城开发商在规定的年限内，就C产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，一般采用PPP模式。
产业地产商模式：以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。
主体企业引导模式：业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。02轻资产类开发模式运营品牌输出模式。售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。
这一模式有诸多优点：可以用较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验。资产证券化模式。
当项目达到良性状态，形成reits快速变现，这是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。
但无论是中国式 reits，还是搭建境外架构，产业地产reits还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用 reits推行轻资产的可能性。搭建产业服务平台模式。从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点，但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。
只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。光凭借“卖服务”这单一来源显然难以支撑整个公司。投资孵化模式。“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上非常难以复制。
此外，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商；产业地产商+产业地产商；产业地产商+实业企业等。目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，纯轻资产运营是较难复制的，应该轻重结合。03片区开发类型的区别与流程产业园区、产业市镇、特色小镇：产业园区、产业市镇、特色小镇三者既有区别又有联系。产业园区占地面积不等，从几万平方米起步，选址导向偏向于靠近产业基础良好的地方，主打某一具体产业，原先位于主城区内，随着成本高企，逐渐迁移至主城区周边或者卫星城。
产业市镇选址导向相对独立于主城区，要具备多重支撑体系，与中心城区互为益彰，成为新的增长极。特色小镇占地面积一般在3至5平方公里，往往布局在距离城市消费密集区的远近郊，以某个细分领域的特色产业为支柱，向产业链纵向上下游两端延伸，且兼顾文化旅游功能，无法脱离中心城市而独立存在，其主要目的是分散中心城区功能，提升产业层级。开发的主要流程：主要包括项目选址、产业选择、项目定位、规划编制、政策争取、融资方式、财务测算、可研编制、土地获取、开发建设、招商前置、精准营销、运营管理等流程。04片区开发的融资方式PPP融资模式。
在片区开发的过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供片区开发建设运营一体化服务方案。PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在片区开发建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
产业基金及母基金模式。片区开发在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型：第一种是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，片区开发具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
第二种是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。第三种是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。
股权投资基金模式。参与片区开发建设的企业除了上市公司外，还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业，对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。除天使和创投之外，并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。
并购基金是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。夹层资本，是指在风险和回报方面，介于优先债权投资（如债券和贷款）和股本投资之间的一种投资资本形式，通常提供形式非常灵活的较长期融资，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。股权和产品众筹模式。
片区开发运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资，众筹的标的既可以是股份，也可以是产品或服务，比如特色小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。股权众筹是指公司出让一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投资者，投资者通过出资认购入股公司，获得未来收益。
收益信托模式。片区开发项目。
