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1、百度文库-让大家平等推动自营公益资产盘活及其在资源融资中的作用以某城市公园资产运营为例，投行部宋伟丽【摘要】在传统思维中，完全由政府投资的公益项目产生的城市公益资产属于免费服务、共享型的“公共产品”。在市场经济条件下，这种传统观念需要改变。我们应该从市场的角度重新认识和审视城市公益性资产的盘活和运行，探索其在城市资源融资中的巨大作用。 【正文】一、公益资产的概念和范围公益资产，从目前的理论研究和立法来看，还几乎是一片空白。一些地方在推进行政事业单位资产管理改革过程中，通常将行政事业单位的资产定义为“公益性资产”
2、我们普遍认为，城市公益性资产是由城市政府、经济组织和个人投资形成的，或者是自然形成、历史传承形成的。它们归市政府所有，由所有市民共享。 , 非盈利资产。城市公益性资产的本质是国有资产，主要特征包括：所有权属于政府；使用权属于全体公民，管理权属于政府主管部门；这不是为了利润。根据这一特点，城市公益性资产应包括以下范围：（1）城市交通设施。包括城市道路、桥梁、隧道、轨道、公交站点等；（2）城市水体）设施。包括城市河流、湖泊、排污管网、湿地等水体等；（3）城市休闲娱乐设施。包括开放式公园、游乐园、广场等；（ 4）城市绿化设施，包括城市树木、绿地等；（5
3、) 市内其他公益设施。包括公厕、人防地下设施、城市空间资源和地下资源、城市无形资产（特许经营权）等。上述城市公益性资产大部分是政府投资形成的，是存在的有形国有资产客观地。这部分国有资产的主要特征是提供公共服务，但也不完全是非经营性资产。其附属的停车场、配套商业设施等经营性资产和城市空间广告经营权等资源性无形资产得以全面落实。有效运行，发挥城市资源融资作用。只有对自然产生的资本（如土地）和人力资本（如道路、桥梁等）及其相关的外延资本（如广场冠名权等）进行聚集、重组和运营，才能对此类资源进行盘活和运营。公益资产将推动城市发展成为健康之州
4、自行车道。 二、公益资产管理模式以城市管理理念为指导。为确保城市建设有投入有效益，进入良性循环状态，必须借助市场化经营的手段来运作。目前，从现有运营实践来看，城市公益性资产盘活与管理的主要思路如下：（一）政府管理政府管理方式是传统的城市公益性资产管理方式。在政府相关部门的领导和监督下，政府全额或差额拨款，设立资产管理处等专门机构，开展公益性资产的日常经营管理。公益性资产的非营利性特征，最大程度体现了政府提供社会公共产品的服务功能，但最大的弊端是行政性和职业性色彩浓厚，严重依赖财政补贴，不利于城市公益资产的市场化运作和可持续发展ts。
5、继续开发。 （二）买断操作买断操作，即地方政府以租赁或承包的形式内部融资的作用，通过招标方式将城市公益性资产移交给中标人。其中，租赁经营是指运营公司作为出租人 经营资产在一定期限和条件内交由承租人占有、使用和经营，承租人向经营公司支付租金，按照合同约定实施独立经营。是：一方面可以保证稳定的现金流收入，更有效地实现国有资产的经营效益；另一方面可以减轻经营公司资产的经营压力，为资产的有效管理创造条件。 （三）委托管理是城市公益性资产所有权和经营权分离程度较小的一种方式，即企业符合一定条件的上涨，受政府委托，政府定期支付一定的管理费用。
6、责任。这种方式的优点是管理责任明确，公共利益可以得到保障；缺点是管理成本难以界定，营业收入由政府收缴，难以管理。 （四）授予政府的特许经营权是指优先开发利用自然资源、配置公共资源、直接管理公共利益的特定行业的市场准入权，主要包括城市供水、供气、供热工程经营权： 污水、垃圾处理工程经营权： 城市轨道交通、公共交通工程、城市公园等公共设施建设经营权。 授予特许经营权，即政府将公益性服务分配给特定城市，通过招标、拍卖、网络招标等方式，在一定期限内将性资产奖励给运营商，运营商向政府支付费用以获取收益的商业模式。特许经营权。这种方式适用于比较大的商业发展潜力和经营管理
7、为振兴复杂的大型公益资产群。 (五）现代企业制度模式现代企业制度模式是以城市公益性资产所有者为主导，引入其他投资者，建立由所有者、董事会和高管组成的城市资产经营管理机构。 . 公司通过公司化运营模式管理城市有形和无形资产，对城市公益性资产的盘活和运营策略进行研究部署，这种模式可以引入其他投资者为社会资金融资，减轻压力同时，引入非公有资本将直接提高此类资产的整体运营效率，消除其他运营方式存在的目标不明确、激励不足、效率低下等问题。以上操作方法，前面的方法都有str等问题行政色彩浓厚，国有资产易流失，标的资产适用范围窄。只有现代
8、企业制度模式是通过企业平台化管理，实现政府主导下“投资多元化、发展产业化、经营市场化、服务社会化”的运作，最终实现城市公共化福利。资产公益与自我管理双丰收的效果。这种方式以其无可比拟的天然优势，在城市公益性资产的盘活和运营中占据主导地位。 三、公益性资产在资源融资中的作用以某城市公园资产的运营为例。公益性资产的特性决定了其存在往往伴随着一定的资源性资产。盘活经营也必须与资源资产经营相结合。资源作为一种客观存在，一方面是有限的，资源的数量在特定的时间和空间范围内是特定的；另一方面，资源只有得到有效利用，才能发挥其价值。因此，资源融资，即地方政府通过开发区域内有限的资源
9、一种开发利用以达到融资目的的方法。公益性资产和社会公共服务的特性必然会提升周边资源资产的价值。同时，发挥资源融资作用。接下来，以某城市园区资产运营为例，介绍公益性资产盘活运营及其在资源融资中的作用。 2006年，某市政府决定对贯穿市区的护城河进行综合整治，沿护城河两侧规划建设了具有自身特色的城市6个开放式公园及配套基础设施，形成了一大批沿线国有资产和人力、土地资源。为实现护城河地区公益性国有资产持续有效运营，促进沿线资源开发建设，市政府通过研究论证，建立了独立的运营主体。
10、，对区域内公益性资产进行分类运营，促进周边土地和城市空间资源的开发，实现“自营、自营、自营”的融资发展目标。自我管理”。 (-) 经营性资产经营管理分析 城市护城河改造项目形成的经营性资产主要包括依附于沿江开放式公园的各类商业设施，包括停车位、餐厅、咖啡厅、活动场地等。这些资产在定位之初用于项目的正常维护和未来的开发建设。因此，在选择此类资产的运营模式时内部融资的作用，主要考虑的是保证资产的正常运营，获得持续稳定的现金流收益。现代企业制度管理模式下，经营主体采取租赁经营模式，有利于减轻初期经营压力，并能保证有稳定的收入来源支付公众非经营性资产的维护费用。福利资产。考虑到当地商业设施的密度
11、度数、公共交通、居民出行习惯、交通管理水平、客流量等因素，经过财务测算，沿开放公园周边形成的停车位和零售资产的年营业收入护城河大约是。 110万元，788.5万元，基本满足园区资产初期管理的需要。 (二）非经营性资产经营管理分析此类资产的目标非常明确，即尽量减少维护和维护成本，同时要求操作简单，管理有效，这部分资产的公共服务性和非经营性特点决定了经营者为减轻管理负担，保证专业维修，与专业维修公司签订委托托管合同，目标区域为
12、域内的绿地、园林道路、拍照设施及配套设施交维修公司维修，并按合同约定的维修标准支付一定的费用实现考虑。在具体操作中，通过招标比对等方式确定最佳托管托管公司，托管标准和托管费用的性价比不断提升。 （三）辅助资源资产经营管理分析沿线开放公园的开发建设等。具体包括利用公园基础设施、公共设施（道路、桥梁、路灯、公共花园绿地）或以城市空间为载体 有偿使用冠名权等。此类资产主要通过特许经营方式经营管理，即相关政府部门在
13、在特定的地区和时期，授予具有一定资格或条件的企业从事某种类型的资产管理活动的权利，从而开展经营活动，实现经营回报。市有关部门通过户外广告屏、护城河沿线报刊杂志、标志牌、灯箱、灯杆、景观小品、游轮码头等资产整体设置城市广告经营权；对规划的码头和护城河沿线的游船线路设置水管理权；开设特定广场，用于商业展览、促销、夜市摊位等设置广场经营权：为繁华的广场、桥梁、景区设置有偿名称的公共建筑，充分挖掘上述资源资产的商业价值，实现公益资产盘活。与资源融资的持续共生。经计算分析上述经营性资产、非经营性资产和配套资源性资产的收支情况，全市护城河改造工程形成的沿线公益性资产预计首期亏损近300万元运营年份。非经营性资产维护走上正轨后，可适当降低费用，随着资源性资产经营价值的发展，预计在实现2019年实现盈利的基础上，创造利润近400万元。次年收支平衡。三年利润翻番，盘活经营公益性资产和融资回馈周边资源资产的发展目标基本实现。因此，盘活和运营城市公益性资产的目标是推动地方政府依法经营城市，实现城市公益性资产的保值增值，实现公共和社会效益最大化，保障市民的生活需要。享有平等的权利。在此过程中，探索公益性资产分类管理，考虑其在地方资源性融资中的作用，具有重要意义。有必要根据不同地区公益性资产的特点进行具体研究。 4
