▲果林湖畔航拍红星新闻记者|刘木木 实习生|彭叶红
编辑|潘莉
围绕果林湖畔小区的一栋别墅，上海人潘瑞宏与当地开发商云南恒信屋业有限公司（以下简称恒信公司），打了整整十年官司。
涉案的是一套“福利”别墅，原属昆明市某单位的团购房，因房源外流，本无团购资格的商人潘瑞宏，得以与开发商签订购房合同。团购房具备福利特性，但在开发过程中，恒信公司以土地出让金及相关配套设施费调整导致开发成本上升为由涨价，对此潘瑞宏反对，一场持续十年之久的诉讼由此发生。
日前，昆明市中级人民法院对本案作出终审判决，判定双方房屋买卖合同关系成立生效。因该别墅已由恒信公司转卖给第三人，法院同时判定恒信公司返还潘瑞宏120余万的购房款、利息约93万，以及一倍赔偿120余万元，差价损失120余万元，合计约460万元。
与潘瑞宏存在类似情形的还有其他26名购房人。恒信公司表示，该项目开发时间远超预期，导致公司举步维艰，而今更因诉讼面临巨额赔偿，处于破产边缘。目前，该公司正在申诉。
福利别墅
千禧年之后的昆明，房地产市场比较火热，但远离城区的南市果林水库一带，仍较偏远。而今这一带已发生了翻天覆地的变化。果林水库景色秀丽，从半空看，毗邻该水库南部而建的果林湖畔小区，双拼或联排别墅鳞次栉比气场十足；走在园中，则发现它远离闹市，倒不失几分宁静。
只不过，平静的表象下暗潮汹涌。过去十年，果林湖畔的数十名购房者，因“开发商单方面毁约、涨价”问题，与恒信公司展开了一场为期十年的漫长诉讼。
▲昆明别墅区果林湖畔内景“果林湖畔”的项目名称原为“湖畔园林居”等。据昆明市规划局2005年作出的《建设用地规划许可证》，此地段当年属于呈贡县洛羊镇大冲村社区居委会，总用地251.36亩，用地单位为恒信公司，用地性质为居住用地。
恒信公司计划在此地段盖建双拼或联排别墅。书面文件显示，2007年至2008年，这些别墅逐渐转化为“福利”性质，所有别墅房源计入昆明两单位名下。
昆明某机构为协议购买别墅群的单位之一。2007年8月15日，该单位与恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，双方本着诚信、自愿、平等、互惠的原则，由恒信公司为乙方开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。
协议显示，该住宅区项目位于该单位以东14公里处，具体在昆明市经济开发区电子科技产业园区内，认购价为：双拼叠加（四户一幢）3480元/平米、连排双拼（两户一幢）3780元/平米、联排住房3480/平米。当年10月，恒信公司向符合条件的职工，收取了每户10万元的订金。
2009年1月，该单位再次在内部发布《关于认购“果林湖畔”住宅区的通知》。通知称：单位与恒信公司签订代购协议，由恒信公司以优惠价格，为该单位员工开发低密度商品住宅。要求符合条件的员工携带证件，于2009年1月15日抽签认房。恒信公司向该单位一共提供了285户住宅，其中双拼52户，联排233户，户均约370平米。
▲涉案别墅F-2-3房源外流
恒信公司前法人洪某某告诉红星新闻，公司为该单位开发建设“团购福利房”，是因他本人“敬重他们”。他否认此举是为了获得照应，但承认希望这种规模化的“团购”拉动销售。
该单位前职工王某敏告诉红星新闻，当时昆明各大单位纷纷搬迁至呈贡新区，果林湖畔离单位拟搬迁的呈贡新办公区更近，“但国家很快下令禁止新建楼堂馆所，我们只能在原地办公，同事们购买福利房的意愿，突然变得不那么强烈。”
这一变化导致了房源纷纷外流。王某敏指出，不排除一些房源的购房名额，通过加价转卖等操作，进入别的购房者手中。
▲潘瑞宏当年选择一次性付清房款上海人潘瑞宏购买了F-2-3号房。2007年12月25日，他交了10万元定金；2019年1月15日签订的《“果林湖畔”住宅确认书》显示，该房屋面积374平方米，四五天后，潘瑞宏选择一次性付清购房款、契税、产权登记费、合同工本费等共计1269790.70元。
潘瑞宏年近七十，是一名从事电梯销售安装的商人，常年在昆明打拼。5月初，潘瑞宏在其委托诉讼代理人田一闳的办公室告诉红星新闻，当年他手有闲钱，为改善居住条件，在昆明多地寻找别墅，“当时到处都在卖福利房，不止果林湖畔这一家。果林湖畔位置偏僻，价格不算吸引人。”
潘瑞宏否认通过单位内部人获得购房资格，“很多事情我记不清了，但我是自己到售楼部签合同、交钱，我记得当年那一带，路上到处是泥巴。”
2008年9月，呈贡县撤县改区，洛羊街道的71.44平方千米范围，由呈贡县人民政府委托昆明经济技术开发区管理委员会管理。
当年12月，王某敏所在单位收到昆明市规划局昆明经济技术开发区分局发来的一份《情况说明》称，“果林湖畔”用地已通过昆明市清理整顿土地市场秩序领导小组第三次全体会议审定，并取得《审验通知书》，按要求要在2009年年内限期完成开发建设。
情势变更
合同编号为F-2-3的《商品房购销合同》系本案争议证据之一，合同约定房屋交付时间为2010年3月31日前。
合同只有潘瑞宏的签字，无恒信公司印章。其手写部分称：如甲方自本合同约定的交房期限届满后的次日起，10个月内仍未交房的，乙方可选择原价退房，并向乙方支付银行同期利息。
据《建设工程竣工验收备案表》，到2014年10月，果林湖畔历经6年才全面建成。在这6年中，太多变化发生。
2009年-2012年，昆明多部门出台“清理整顿土地市场秩序”等文件，其中要求“果林湖畔”对周边的两块零星地块整合开发，这期间，恒信公司补缴了4000余万土地出让金，以及5000余万的城市基础设施配套费。
▲恒信公司前法人洪某某
“恒信公司原是按照昆明经济技术开发区管委会批准土地出让价格34万元/亩为基础，作出设计方案，确定房价，后续因政府政策调整，两块零星用地的土地出让价格增加到了202万元/亩 。”洪某某称。
2012年6月10日，恒信公司向王某敏所在单位发来一份“交房活动”通知，称该局代购的部分“果林湖畔”项目已具备交房条件，交房时间为当年的6月30日~7月30日。
通知称，果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整，直接导致项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格基础上，按产权面积每平米增幅1656元。
恒信公司认为，这些费用应该视作“福利”别墅开发新增成本，属不可预见的、非不可抗力造成的重大变化，继续履约对公司明显不公，应认定为“情势变更”。
恒信公司要求团购购房者携带相关证明文件交房，如不愿购房，公司将按银行利率给予一定补偿。通知“拒绝一切更名申请”且“逾期未办理的客户视为放弃购房”。
2012年12月13日，恒信公司又在当地报纸上发布通告，称仍有部分意向购房人未按约定时间和条件到公司接房或退房，在当月25日下午5：00前，将继续对“有意向购房人”实行“有条件地办理接房或退房”。
2017年5月，恒信公司为缓解公司资金压力，将F-2-3号别墅的所有权，以200余万的价格，转移给了第三人潘某英。
判定赔偿
《民法典》第533条，对“情势变更”作如下表述：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
洪某某称，对公司提出的涨价要求，大部分购房人表示理解和支持。该公司出具的《房屋接收及退款情况》表显示，果林湖畔总计有542户，其中516户接受调价/退款方案，拒不接受的29户全为单位认购或认购后转售的名额，“最终起诉我们的有27户，真正属于单位员工的只有5户。”
红星新闻注意到，2011年7月该单位曾向昆明市国土资源局经济技术开发区分局致函，提到恒信公司“以成本价开发建设商品房”，认为住宅土地使用权出让价款应不属于补缴范畴。
但潘瑞宏等购房人称，他们与恒信的合同合法有效，恒信公司的做法是“恶意涨价”。从2012年起，潘瑞宏提起“房屋买卖合同纠纷”民事诉讼，但呈贡法院、昆明中院、云南高院以清非土地不属于人民法院受案范围为由，驳回起诉。后经云南省人民检察院抗诉，昆明中院撤销原裁定，发回呈贡法院重审，引发本案。
2017年、2018年，呈贡法院两次开庭对本案进行公开审理并作出一审判决，恒信公司不服一审判决上诉至昆明中院，2019年11月，昆明中院开庭审理本案。
▲二审判决书继续支持购房人的诉讼请求，判定合同有效在终审判决中，昆明中院认为，《商品房购销合同》虽然没有恒信公司印章，但潘瑞宏履行了支付全部购房款的主要义务，上诉人接受并开具了发票，故合同有效。
本案是否构成情势变更？昆明中院认为，恒信公司的主营业务是房地产开发，开发用地的规划发生改变、土地出让款的缴纳均属于房地产开发应当预见的风险，风险程度并未超出一般的合理预期，恒信公司负有防范和控制经营风险的义务，故恒信公司主张本案构成“情势变更”的上诉理由不成立，不予支持。
因该别墅已由恒信公司转卖给第三人，法院最终判定恒信公司返还并赔偿潘瑞宏约460万。
潘瑞宏目前仍未拿回他的购房款及赔偿。他说，法院最终认定开发商“一房两卖”，但回望过去的十年，“官司打得十分艰难。”
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