河南的张女士2020年9月买了一套别墅，花了160多万。没有房子的人都梦想拥有一套别墅，张女士也不例外。当她买了一栋别墅时，全家人都欢呼起来。
但当张女士一家还沉浸在买房的喜悦中，准备装修新房时，突然收到物业短信，要交50多万物业费，其中物业费91765元，滞纳金高达434236元。这给了还在激动的张女士和家人一个打击。
原来张女士的房子是拍卖行的，不是正常在市场上买的房子。面对天价物业费，张女士肯定不会交。没想到物业给张女士断水断电了。
大家应该都听说过他拍房子的“恶行”。运气好的话，原房主只是资金出了问题，房子一时卖不出去，导致拍卖。这很好。如果你拍房子，他会欣然配合你。
但现实中哪里有那么多好运气，一般拍卖行都有很多问题，比如拖欠水电费、贷款和租赁合同等。
好在张女士买的拍卖行法院只明确了物业费、水电等费用由买方承担，并没有说滞纳金也由买方承担。最后，张女士只需要承担9万多的物业费，滞纳金应该由原业主承担。
事实上，物业无权私自切断张女士的水电，因为水电不是物业公司提供的，也没有与物业签订水电管理合同。张灿女士起诉物业，要求赔偿该物业停水停电期间造成的损失。
一般拍卖行确实比市场上正常出售的房子便宜。如果你买一个好的，你会得到一个大便宜。买了不好的，可能就是烫手山芋，后面的纠纷会很麻烦。
购买法国拍卖行要注意以下事件:
1.房子的欠款。就是未付的物业费，水电费等。上述费用由买方承担？如果有，现在欠的费用是多少？
这一点必须搞清楚。比如像上面提到的张女士，如果你没有说清楚，如果水电费加上滞纳金到了50万或者100万，那么你可能会损失很大。
这些费用就是买房的费用。买房的时候要把这些都算进去，看看这些费用加上拍卖价还值不值得买。
2.土地的性质。提前了解你要拍的房子的性质，使用年限，有没有办理房产证。一旦拍卖成功，你就自动承认你已经完全了解了房子的性质，默认接受了房子的所有弊端。
3.是否有出租权和居住权备案。大家都应该知道买卖不毁约。如果房子在拍卖前已经租出去了，你应该知道租期的长短。可以再接受拍卖，不行也不怕。
有的人是恶意的，故意租给熟人10年20年，房租早就一次付清了。这个时候你只有在租赁合同到期的时候才能搬进来，否则你没有权利把租房者踢出去。
你有权住在这所房子里吗？活多久的权利？有居住权的人虽然没有房子的产权，但是可以住在里面。房子最长租期是20年，可居住性没有法定期限，取决于业主的备案时间。
4.房产税的问题。其实这也是拍卖行的成本之一。原业主的房子都被拍卖了，还有钱交税费。拍卖行的钱可能不够还债，所以这个税费在拍卖的时候基本都会标注为由买家承担。
5.有限购吗？有些地方限购，拍卖行也恰好包括在内。参与竞拍的竞买人必须符合当地住房限购条件。
6.做好充足的资金准备。一般拍卖行拍下，尾款需要在7-15天内一次性付清。如果资金不够，最好在拍卖前10天左右去银行初审，看贷款资格是否合格。如果不合格，就不要参加拍卖。一旦在尾款截止日期前不支付尾款，则视为违约，定金不退。
7.做好实地考察工作。去房子所在地看看周边和居住环境，配套设施是否完善，出行是否方便，停车问题，物业服务，装修等。有些差异很大。最好实地考察，接受后再出发。
8.拍卖的原因。拍卖的房子大多是原房主资金的问题，拿房子做抵押，不能按时还款，被债权人起诉，少数被起诉要求担保。我最怕的就是“凶宅”的出现。如果你是禁忌，就不要碰它。
去拍卖行无非就是看看中法房子的便宜价格。一般拍卖行起拍价是当地房地产市场价格的60%或20%，主要看市场走势。对于第一次拍卖，可以进行第二次拍卖，第二次拍卖也可以降低第一次拍卖的价格。
一般拍卖行成交价比当地正常二手市场价格低15%左右。如果房子大，住房不好，采光差，投标的人就比较少。在这种情况下，交易价格可能会更低。只有少数好房子会比二手市场价格高，但大部分都比二手市场低。
拍卖房的水很深，想买拍卖房，要做足准备，做好各种功课。
你怎么看待拍房子？
