来源:凤凰网房产杭州站
“谢谢你的好意！”前段时间一个小区的业主在群里感慨。好在良渚板块当年没有“万人撼”的建筑。现在交付不久，小区成交均价已经回落到新房价格。
但是，渐渐的，你会发现，杭州过去火爆，现在二手房跌破“发行价”正逐渐成为市场的常态。
当时在红利倒挂时一头扎进楼市的购房者，此时可能会懊悔不已。随着杭州楼市倒挂红利的消失，杭州楼市的物业产品真正回归了理性价值，当年“买了赚了”的楼市生态也被打破。
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在刚刚过去的8月24日，阿里司法拍卖成交青山湖科技城星悦城小区一套房屋，面积123.44㎡，总价186.79万元，折合单价仅15132元/平方米，比2019年首次开盘均价低了2000元/平方米左右。
阿里截图
这一面也说明了青山湖二手房市场的不景气，个别小区的二手房甚至已经跌破了当时的买入价。
拍卖页面信息显示，该房屋位于19号楼401号，为毛坯房，估价222万元。在透明卖房网站上可以看到，该楼盘新房登记价格为212.22万元，折合单价为17192元/平方米，高于目前拍卖价格2000元/平方米。
在我爱我家官网上，越秀星悦城挂牌均价为21768元/㎡，小区挂牌房源已达235套。在链家平台上，可以看到已经卖出去的房子。近90天成交的4套房子，除了带院子的联排别墅，单价在28000/m2，其他3套房子的成交价在13000/m2-20000/m2之间。
这几乎等于整个小区的备案均价，即高层、小高层、洋房均价21492元/m2-23136元/m2，甚至连排别墅也几乎等于当时的新房价格。
要知道，青山湖楼市高峰期的时候，二手房第一梯队的天洋蔚蓝和朗乡郡的优质楼房单价都在2.8万/m2左右。即使是建的稍微久一点的星辉花园毛坯房源，价格也很少低于24000/m2。
当然，星月城的拍卖行只是青山湖二手房市场的缩影。早在两个月前，就有媒体称临安二手房市场是杭州楼市的“鬼故事”，可见其惨烈之势。有房东曾经哭过，“房子挂了一年多，来访次数只有3-4次。交易遥遥无期。”
林安房产
即使“517新政”暖风吹来，似乎也无法融化临安的二手房市场，青山湖板块已被视为区域顶级流量。
此前，凤凰网房产在青山湖考察时，有中介表示，“湖山云台花园很多业主因为挂牌价根本赚不到钱。”急着卖房可能是临安大部分挂牌房东的真实想法，哪怕是平里平外，但这个前提并没有考虑购房资金成本、贷款利率等费用。
02
楼市下行，远郊下跌也是符合常理的。然而，当年杭州主城区倒挂的板块或者说热点板块，也开始支撑不住“新房收购价”，让原本抱着投资想法的人坐不住了。
最近笔者一个朋友投诉，“小区交付一年多了。现在不知道房子转卖能不能保证。”
当时朋友看中了长木板块的一套“准现房”别墅。其实当时项目并不热门，但是看着“现房”属性的优势，朋友还是开始买了。“毕竟现房套现比较快。”
是的，当初是以3万/平米的挂价卖的，现在只能降到2.8万/平米，朋友们一开始都无法接受。毕竟已经差不多接近他的买入价了，转卖无利可图。
某二手房平台交易截图
据了解，该小区新房销售均价为2.8万/平方米。朋友的这套房子虽然买价不到28000/m2，但是考虑到杂七杂八的税费和持有成本，这是一个适当的损失。
现在，找房显示，该小区整体成交价格为31538元/平方米，但近半年来的最低价格来自于高层的一套88.39平方米的房子，单价为20364元/平方米，低于当时的均价23300元/平方米；最高价来自一套122.72㎡的别墅，单价31780元/㎡，勉强盈利，包括各种税费和购房成本。
刚刚过去的7月，上城区时光悦公寓成交13套，均价仅为37860元/平方米。找房数据显示，该小区成交均价为38140元/㎡。
新世界金色时光小区外
要知道，2019年，这个小区的新房价格当时达到了34742元/平方米。当时该项目因为“农药厂”的阴霾，在新房市场很尴尬。楼市高峰期，项目中签率高达84%。
从小区最新的一套成交来看，基本上是妥妥的亏本出售。找房显示，8月8日新售出的89.25㎡户型，总价仅为280万元，折合单价31373元/平方米，这也意味着，业主在交付约2年后，可能会损失近30万元。
时代悦明公寓二手房价因为自身因素跌破新房价格，稍远的长木板块明溪府别墅即将遭遇跌破“发行价”的尴尬。
另外，如果丁桥板块龙悦华府成交均价不低，仅2年左右就跌破发行价。在链家平台上，今年这个小区在售的房子高层价格在28000元/m2左右，房源只有30000元/m2。要知道，当时高层新房均价在28000元/m2左右，洋房33600元/m2。
剑龙悦华府
03
随着楼市下行，杭州总有楼盘在承受不住市场压力的情况下“破发”。主城尚且如此，郊区板块更是哀嚎。
但目前即使市场下行，主城区大部分次新房也不会亏本卖。而青山湖科技城、富阳、大江东、南沃城等郊区已经有很多次新建小区，只能以比新房出售时更低的价格“出售”。
比如大江东的二手房，几乎跌回新房的价格，最无奈的是还有一大批人被限制卖5年。
其实最近几个月，二手房的成交量可见一斑。7月二手房成交量突破近5年同期“底线”。而且市区成交榜TOP5中，只有一个小区有所上涨，其余均为下跌或持平。
当然，房价下行期也是置换和改善的好时机。这时候有些房东为了置换，宁愿以降价的形式加快卖房速度。这是房地产价格跌破“发行价”的一个主要原因。
此外，地段、户型、住宅品质都可能成为房产“破局”进入二手房市场的原因之一。
杭州楼市涨跌互现。经历过2011年和2018年房价的人都知道，杭州房价大涨之后，必然会有大跌，房子总会回归居住的属性。只要不卖，房子永远是纸面上的数据。
