北湖区法拍房

在郑州买房，一定要记住两点:

第一，“活着就不要投机”，这是中央的最高指示。谁不服就趴下！

第二，泥石流来袭，不管你是在姚明还是潘长江，都要赶紧上岸！

近两年，“以法拍房”成为房地产行业的热词。我们肯定有几个熟人，房子已经挂在法院的执行系统上了。

对此无需过度解读，因为房地产沉淀了中国居民70%以上的财富，具有很强的金融性。

而高风险是金融的基因。

一个城市的拍卖行越来越多，并不一定意味着这个城市在走下坡路。更多的是提醒我们:

信奉“危中求财”的人，正在付出与认知能力相匹配的代价。

最近，在贝隆湖业主圈广为流传的一个故事生动地展示了这个残酷的事实。

十年来，在贝隆湖畔有一套房，已经成为中原经济区“土豪”的生活标配。北龙湖公馆则分为高端版和乞丐版。

据统计，贝隆湖已建和在建的1万多套低密度纯住宅中，一楼带院子的只有1000套左右，平均每个小区50套左右。

因为一楼有花园，两层地下室，所以这些房子的实际使用面积几乎是原来房子的三倍。

也就是说，我买的是一层200平米的别墅，加上两个地下室，总使用面积600平米左右。

按照贝隆湖22-24000元/平方米的楼面价计算，一楼附楼50-80平方米的院子通常价值150万元左右。

所以北龙湖一楼带院子的低密度别墅，一般起价6万，总价1200多万。加上400-600平的两层地下室装修和软装，又要五六百万。

没有2000万的预算，普通人是买不起北龙湖一楼带院子的房子的。

长期以来，北龙湖买房圈有一个共识:拥有北龙湖一楼带花园的别墅，就是“土豪中的战斗机”。

一个本土斗士的身份标签，可以是一个装满5吨茅台酒的储藏室，可以是一个十米高的私人宴会厅，可以是一个健身房，也可以是一个堪比高档柜台的巨大衣帽间，也可以是一个种着蔬菜鲜花养老的湖边小院子。

这些都使得贝隆湖一楼带院子的花园洋房超过1000套，成为近年来贝隆湖涨价最快的楼盘。即使疫情已经持续了三年，但始终是领涨抗跌。

融创一号院被誉为“亚洲十大超级豪宅”，是北龙湖公馆的把手。但是有个业主买了小区第二个楼王的一楼带院子，两年亏了一千万。

本文深入调查，为您揭秘。

从500万开始。

2020年8月，当地一位房东入手了融创中原一院11-2-102的房源，总价近2500万。该物业位于融创中原一院二楼一层，建筑面积229.01平米，80平米左右的小院。

这是这个小区标准层249平米的楼里最大的一套一层的房子。开发商交付时，只有一楼是精装的。

它的地下层高6米多，业主可以自己把它改成两层。如果装修好的话，这套豪宅的实际面积可以达到229x3=687平米。

在土地宝贵的贝隆湖，一楼越大，单价越高。

所以这套二类公寓当年卖的时候单价达到了近11万元/平，只比这个小区12万元/平的单价低了1万元/平。

这个价格在北龙湖一楼带医院的产品中是什么水平？您可以比较:

尚勇和苑

尚勇和居

金茂府1-2梯级别墅

尚振瑞尚景一楼

红镇一楼

朱樵康竹子路一楼

但是层高超过6米的地下室需要装修，摆放家具家电，收拾院子，也是相当昂贵的。

参考魏勇上河苑部分业主的案例，室内装修300万，地下室硬600万，带家具软装修300万左右。

也就是说，融创中原一院11-2-102号业主，2500万买的房子。如果他想住得体面，至少需要投资1000万元。

通常北龙湖一楼带院带地下室的1000套房子，购房总价只占入住时总投资成本的1/3。

所以北龙湖一楼带院带地下室的房子，不仅考验业主对总房价的接受能力，也考验业主买房后的投资能力。

这种再投资在一般买北龙湖一楼的业主手里，很难承受。

融创一院一楼只有54套带院带地下室的豪宅。现在交付近三年，一楼还有10多套不是精装的豪宅。最重要的原因是再投资太大。

据可靠消息，这套房，融创中原一院11-2-102，被业主以2500万买下，不久就遭遇疫情。最终业主资金链断裂，房子走上了被法律拍卖的命运。

熟悉老板的知情人士透露，老板在生意上犯的最大错误是“把时代红利错当成了自己赚钱的能力”。

所以疫情的影响，加上政策的调整，使得红利消失，他从高空重重的摔了下来...

2022年8月1日，该房产以1667.96万的起拍价挂牌，最后未经登记即被拍卖。

第一次拍卖后，法院将起拍价调整为13343680元，第二次拍卖将于9月5日举行。与第一次拍卖相比，第二次拍卖的总价下调了300多万。

原价是2500万，为什么1667万的拍卖还是会不了了之？

房子在阿里法拍卖中被挂掉后，在河南豪宅业主圈子里引起了不小的争议。很多人不理解为什么比原价低800万还会被拍卖。

其实，徘徊并没有错:

1.水渗进了房子主卧室的卫生间。

2.后续入住需要再投入近千万元，买家压力太大。

3.越有钱越不买破产主人的财产，怕影响财运。

在第一次拍卖1667万元拍出后，这套房第二次挂牌价再次下调300多万元，起价1334万元，这让很多关注贝隆湖畔房源的豪宅客户感到异常兴奋，近百人设置了拍卖提醒。

一般认为1334万元的起拍价已经错过。

原因如下：

1.融创中原一院在北龙湖豪宅圈排名前三。

2、1334万的地段，折合单价只有5.82万/平，甚至低于这个小区6万/平的普通平价格。其实北龙湖一楼的价格应该是平楼的1.6倍，也就是说连这个房子的单价都是10万/平，比较合理。

3，5.82万/平米，一层带院带地下室，还是现房。这个价格甚至低于北龙湖的大部分一楼房源。

4.融创中原一院300多户。目前已有一半以上入住，人气一直旺。

5.小区靠近地铁4号线和8号线，4号线已经通车，8号线将于2023年通车。

6.该社区目前正在划片龙腾小学，明年冯英路中学将招生。小区离两所学校只有600米左右，是标准学区。

7.该小区业主整体实力较强，圈子高端。

几千万豪宅六折拍卖，给豪宅客户留下太多警示，主要有以下几点:

1.越是买贵的资产，越应该用自己的资金，而不是负债。

2.买房不能只算首付和总价，还应该为后期入住准备充分的预算。一般来说，豪宅的楼价只占总入住成本的70%左右。

3.赚钱的时候要充分认识到是靠自己的能力，还是利用时代红利。如果只是时代红利，就不要买太贵，变现周期长的资产。

4.越贵的房子，越需要“积善之家”的滋养。买房的时候，人们以此为荣。入住后，房子在家。一个家庭走下坡路的时候，也是豪宅价格走下坡路的时候。

5.入住豪宅的总预算不能超过家庭总资产的50%。

6.记住一句话:“接受豪宅的人，永远把房子的运势排在第一位”。

产品的稀缺性和随之而来的人口老龄化，一直为这类地产注入活力。

但由于总价过高，一楼带院子的豪宅产品越来越挑剔。