文|实习记者毛楚怡
继广州、重庆等热点城市开启集中供地潮后，上海也公布了今年首批集中供地计划。
4月30日下午，上海土地交易市场召开信息交流会，宣布上海将于5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告，并披露首批集中供应的52宗地块。至此，北上广深四个一线城市2021年首批集中供地计划已全部尘埃落定。
这份通知既是对“两个集中”政策的响应，也是今年上海房地产市场调控一系列新政策的具体体现。
此次披露的52宗地块中，商品住宅地块27宗，超过半数位于5个新城区，其中青浦5宗，松江、奉贤4宗，嘉定3宗，临港新区2宗。
今年3月3日，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，上海市房管局等三部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，要求加强住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和现有住宅用地信息；增加商品住宅用地供应，稳定市场预期，防范高溢价，坚决遏制非理性拿地。深化房价地价联动机制。完善土地市场管理，优化土地供应结构，坚持房地产联动机制，引导企业合理拿地，稳定地价。同时明确，在房价地价联动的基础上，对商品住宅用地出让实行限价竞价。
交流会公布了土地拍卖新规，实行基于房价和地价联动的限价竞价，即在房价和地价联动机制下，合理设定地块的起拍价、止拍价和最高竞价。该批最高报价一般限定在起拍价的1.1倍。当报价低于停止价时，将授予最高价；高于终止价的，进入一次性书面报价环节。书面报价不得超过最高报价，按照最接近书面报价平均价格的原则确定投标人。
具体来说，有效报价只有一个的，为第一中标候选人，其余按照之前的最终报价确定，最终报价按照评标排名确定。
如果有两个有效报价，允许报价最高的一个在10分钟内修改报价。如果修正后的报价小于或等于一份书面有效报价的平均值，且大于最低报价的报价，则修正后的报价为第一中标候选人；否则，报价最低者为第一中标候选人。
图片来源:上海土地交易中心有效报价在三家及以上的，按照报价与均价的绝对值差原则确定中标人及排序。如果报价与平均价格的绝对值差相同，则报价最低者优先。
图:上海土地交易中心易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在此规则下，房企报价过高意义不大，但会增加其他公司拿地的机会，因此在报价时会更加谨慎理性，可以在一定程度上抑制过高的溢价。
新的交易规则还规范了“同一申请人”的概念，明确同一申请人只能申请交易一次。自然人与其为法定代表人或者负责人的法人或者其他组织，或者法定代表人或者负责人相同的法人或者其他组织视为同一申请人；直接或间接参股、控股、投资等的法人或其他组织。与申请人也视为同一申请人。
这样避免了房企依靠多个“马甲”拿地的行为，也有利于维护市场公平。
图:上海土地交易中心。此外，为维护公平公正的市场环境，防止“竞价”，该交易规则还加强了对出让履约的监管，要求申请人中标地块，在完成出让合同约定的全部建设并完成房屋所有权首次登记前，禁止以任何直接或间接方式将其股权或投资权转让给该地块的其他申请人或关联方。
图:上海土地交易中心今年年初，自然资源部相关负责人表示，为减少土地公开出让过程中相关信息不充分对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定性等不规范行为，防止市场主体因不掌握重要相关信息而导致的竞争， 将要求各地进一步合理适度集中住宅用地出让信息，重点城市要集中公告和供应住宅用地，让各类市场主体和消费者充分掌握信息。
2月以来，除了四大一线城市，苏州、杭州、宁波、南京、长沙、成都、厦门、青岛、天津、郑州等十几个二线城市，也已经发布了第一批集中供地公告，土地集中出让时间集中在4月底至5月。截至目前，长春、广州、沈阳、无锡、重庆等5个城市已完成第一批集中供地。
以广州为例。4月26日、27日第一批集中土地拍卖成交42宗，最高溢价超过40%。4起案件进入摇号程序，30多家企业穿着300多件马甲争夺一块地；同时有6块土地已经流拍，冷热分化极其明显。资金充裕的大型房企占绝对优势。
但在4月28日至29日重庆第一批集中供地拍卖中，整体溢价率约为50%，最高溢价率达到129.98%。集中供地的预期效果并不明显。
从上海本次交流会发布的相关交易规则来看，上海的土地限价竞价规则不以高价为导向，能够从技术层面更有效地防止土地溢价过高；同时明确同一申请人只能申请一笔交易，有利于维护市场公平，给中小房企一定的机会。
严跃进认为，相比其他城市，上海本地街区的表现相对均衡。有了规则的加持，冷热极端分化的可能性不大。同时对房企拿地策略的制定提出了更高的要求。对于房企来说，要密切关注市场信息，谨慎报价，防止投机。
