一个
土地出让金相关的土地财政对地方财政有多重要？
中国地方政府的经济逻辑其实并不复杂。但是，只有理解了这个经济逻辑，才能理清土地财政和土地出让金的问题。
地方财政主要分为两部分:
首先是一般公共预算收入。这部分主要是税收收入，一般用于民生支出。公务员的工资来源也是如此。
另一部分是政府性基金收入，主要是卖地收入。地方政府会拿这部分钱，然后大规模举债，用于大规模基建。
一般来说，一般情况下，公共预算收入和政府性基金收入大致相当。
土地出让金，说白了就是地方政府对土地的支配权。在国家的监管和监督下，创设“城市租金收缴业务”以外的独立经营账户“小金库”。
土地出让金缩水主要影响政府资金收入。
如果地方基金支出保守，负债不高，在基金收入减少的情况下，可以通过减缓支出速度来维持稳健运行。
如果基金支出激进，负债率高，有两个渠道偿还这笔债务。一种是基础设施本身的运营可以带来回报，比如过路费、景区门票等。如果基础设施本身质量很高，即使卖不出去，这部分债务也不会出问题。
有一个危险是，如果你负债去搞地铁、高速公路、水上建筑等低回报的项目，那个地方就需要从土地财政上还钱。
对于这部分，如果早在水丝楼就被曝光，可能会通过转账付款、向上级单位求助等方式解决。如果曝光晚了，大面积曝光，就没办法偿还了。
地方政府无法还贷，上级单位也无法直接给钱帮助，我们就可以进入下一阶段了。
对于有地方债的基建项目，债务来源主要是地方银行的直接债务，以及向社会发行债券，或者打包成债基向社会发行。
中国政府没有破产，所以如果地方债务出现违约风险或者系统性风险，那么国家肯定会做担保，或者保本偿还。
但是，走到这一步，对于很多管理集团来说，其实政治发展生涯已经走到了尽头。
很好理解。就像一个集团公司下属公司的负责人。长期经营是亏损，但他还想升职加薪？
所以，逻辑其实并不复杂。这完全取决于不同城市的地方政府，土地财政这种地方小金库的管理水平在上面。这就是“土地财政依赖”说法产生的原因。毕竟对于不做生产的国家机关单位来说，土地流转是为数不多的立竿见影、大规模创收的选择。
对于很多城市来说，土地出让收入是地方财政的重要来源，贡献了地方政府性基金收入的90%左右。
作为主要收入渠道的土地财政依存度较高的城市和地区，土地出让收入的重要性不言而喻。
2
趋势预测:2022年土地财政的若干问题与分析
第一个问题:2022年下半年土地财政有回暖的可能吗？
基于中国房地产经济去杠杆化仍在继续，民营房企风险释放仍在继续，地方楼市成交量低迷，作为撬动中国房地产经济的源头，土地财政难言乐观。
一方面，7月份，土地市场表现依然不热。
以7月14日成都第二批土地拍卖为例，从成交的整体情况来看，55宗土地成交中，有35宗以底价成交。成都是中国唯一拥有2000万人口的省会城市，当地拍卖市场处于温和状态。
另一方面，即使在2022年，中国楼市也从疫情缓解开始密集出台刺激政策，五花八门，令人眼花缭乱。但楼市给的表现是:二次探底。
描述的真实底部还没有得到证实。
需求端拉起来，供给端怎么拉起来？这是一个很简单的商业因果关系和逻辑。
从2021年开始，依次被打耳光，楼市的信心和预期会恢复。是隔夜的吗？尤其是下半年以来，迅速蔓延的烂尾楼业主“抱团停贷”趋势，可能会对期房市场造成非常严重的打击，使得楼市尤其是新房市场难以在短时间内复苏。
第二个问题:土地财政缩水对中国经济复苏有影响吗？
这是一个充满矛盾和对立的问题。2022年的疫情反复让人们不敢花钱，房地产让很多人不敢花钱。
一个原因是经济挤压居民现金流，所以很多人希望房地产快点死掉，但是商人知道房地产不会转，整个经济不会转，估计更痛苦。
从全国来看，房地产的底线是稳定，因为盘子太大，一旦剧烈波动，就不是小问题了。
土地缩水意味着地方政府的政府性基金收入缩水，进一步挤压公共服务体系和社会的运行成本。其实从2022年开始，公共服务系统的工资下调，福利缩水，已经不是什么新闻了。
中国有句古话，“先救民，后救官。”公共服务体系是秩序和规则的维护者，也是激活地方经济的主要动力。仅从这一点就可以看出对中国后续整体经济复苏的负面影响。
公共服务系统可以转移支付和借钱度日。当地经济怎么样？
第三个问题:如果未来土地财政难以为继，地方财政有哪些替代方案？
当然，以上分析并非针对土地财政模式，而是基于经济逻辑的理性分析。
按照国家意志和经济走势，土地财政空的未来走向其实没什么可想象的。一方面，土地是不可再生资源；另一方面，无论从房价、购买力还是杠杆率来看，用房地产撬动居民财富、透支居民产值的做法，在很多城市其实并不多/[/k0/。
这个比较客气，类似鹤岗，牡丹江，双鸭山，石嘴山，七台河，张掖，朔州，阜新，博州，铁岭，哈密...基数巨大的城市是什么情况？其实没必要多做分析吧？
鹤岗最有代表性，率先节流，限制吃机关饭的人数。但是，开源就很难说了。
未来如果城市土地财政难以为继，必然需要替代方案。从中国的经济模式来看，无非是以下几种可能:
第一种是合肥模式，即政府作为投资主体，引进产业，同时可以通过投资回报实现地方政府资金的补充；
第二种是深圳模式，政府重点扶持有竞争力的产业，然后通过产业出海，解决收入问题。
第三个，也是基数巨大、缺乏产业优势的普通城市最大的希望，就是从卖地赚快钱的模式转变为经营土地赚慢钱的模式:房地产税。
......当然，办法总比困难多。我们应该相信，精英聚集的政府中有大量的途径和想法。
显然，任何方法都不如卖地换钱来得轻松高效。
让赚快钱容易钱的政府转型赚慢钱，通过运营赚钱。这是艰难的，但也是必要的。
第四个问题:土地财政的衰落是否预示着中国房地产经济的衰落？
土地持续下降是重要的经济趋势，前景堪忧，但对房地产经济的影响是结构性的。
简单来说，行业萎缩，房地产经济逻辑改变是必然的。但对楼市、房价等终端会产生什么样的长期影响还不确定。
供给端的萎缩是本质，但需求端的信心和预期需要恢复也是必然的。要看不同城市的库存情况。不能用一句话概括吗？
对于人口持续流入、经济基本面稳定的城市来说，新房供应没有了。在需求的挤压下，房价会怎么走？
对于人口持续流出，总需求下降的城市，能给市场提供价格锚的新房数量减少了。房价能稳定吗？
总的来说，土地财政的走向很重要，影响很多，所以还是要稳。
写在最后:
属于中国房地产的黄金时代，这一次，真的谢幕了吗？
近年来，国家和高层在对房地产市场的多项调控政策中，始终坚持“不炒房”的基本原则，让市场供求真正发挥作用，同时引导资金流向其他行业。
而且要求负有调控主体责任的地方政府精准施策，一城一策，既能避免市场过热，又能防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。
这是在局里的有限视野。大国做事，绝不会简单粗暴，必然会有更多的要求和目标。
事实上，在国家强力去杠杆、降风险、挤泡沫、打破对房地产经济依赖的行动背后，是地方政府被迫加快转变发展方式。
2022年4月12日，中国建设银行投资有限公司和社会科学文献出版社在北京联合出版了《中国投资发展报告》。
《报告》指出，虽然房地产市场已经全面见顶，但这并不意味着中国当前的经济发展不再需要房地产，甚至不意味着对房地产的依赖正在迅速下降。
近十年来，随着房地产市场的火爆，土地出让收入成为大部分城市最主要的财政收入来源，而土地财政的唯一替代就是房地产税。
在欧美等国家，房地产税是地方财政收入的最主要来源。
上述《报告》也指出，虽然中央已经开始引导土地财政的根本性改革，但还需要很长时间。目前只能抑制地方过度投资的冲动，但切断地方对土地财政的依赖还为时过早。
个人觉得这个判断比较务实，比较贴近现实。
结论是，中国房地产经济在中国经济舞台中心的黄金时代实际上已经正式结束。
本来就是货币信贷放大的渠道，社会财富的沉淀池，经济的火车头，甚至是经济增长的龙头。现在对于很多地方政府来说，延续土地财政是为了解决前期拉动经济发展的债务问题，实现股市平稳着陆，保证经济复苏阶段社会经济大局稳定。
没有投机的住房真的成了现实，投机资产是炒不起来的。有没有什么具有爆炸价值的想象？
未来中国的房地产经济必然会走在存量环境下盈利的传统行业之路。目前只是压力测试和试水。真正的大考验和转折点将在未来几年。
不要说自己没想到的，看清本质，尊重规律。对于个人来说，如何行动并不难。
这是人之常情，说了也没用不是吗？
以上是基于2022年土地出让金变化对中国房地产经济的专题分析和研究，与大家分享。
