2017年，雄安新区规划期间，一直流行这样一段话:
“错过了80年代的深圳，90年代的浦东，00年代的一线，10年代的成都、重庆、杭州、郑州、苏州、无锡、常州，2017年的雄安新区。难道还要错过吗？”
几乎每个城市都要走这条路，而且必须走。毕竟不发展，整个城市都无法建立起来。据统计，全国新区数量已经超过3500个，大到首都，小到18条线，各个城市都在炒作新区的概念。
为什么这么多城市要开发新区？无非就是旧区密度高，规划落后，房子老旧，可开发的土地少。如果要进行新的建设，就要拆迁重建，但是要花钱，而且要给老区的拆迁户一大笔钱。
不差钱的城市可以拆几年赔钱，但是财政长期继续下去还是很难的。比如重庆，现在旧城拆迁不多。毕竟要花很多钱。像渝中、九龙坡一些地方说要拆很久。所以最有效的办法就是选择另一个地方发展，既能解决资金问题，又能解决老城区的人口和规划问题，一举两得。
新区有大量的土地等着开发，可以增加土地财政，让城市的基础设施也起来，各种就业都可以。这就是为什么这么多城市热衷于建设新区。
新区本来就是赌博。看方案，口号先喊出来，PPT先做出来。至于新区开发行不行，这是后话了。
02说到重庆的城市发展新区，还有很多。除了渝中区，几乎每个区都有新的城市扩展区。当然，大多数人会首先想到北部的渝北区、两江新区等国家级或市级城市。如果细分到各个区，现在这些新区建设的怎么样？
渝北区渝北区本身就是重庆重点建设的新区之一，这一点相信没有人会怀疑。因为重庆南巡发展战略，渝北涌现出一大批新区，如照母山、李佳、悦来、中央公园、空港、龙兴等。照母山:是重庆发展比较好的新城区。从无人区发展到宇宙中心。现在，它需要一切。生活氛围和配套设施都是顶级的。最重要的位置还是很好的，离传统核心区不远。
赵木山
李佳:这几年发展的不错，但是基本饱和了。需要的我们都给了，房价也不低。环境，教育，商业都很到位。仪式后面是慢慢补血的阶段，短时间内不会有太大突破。目前还缺乏普及性。
中央公园:不用说，它是继照母山之后，北区又一个耀眼的新城区，未来仍将是一个潜力巨大的新区。毕竟这块地太值钱了，成为重庆北区新核心只是时间问题。看看北区，还能好到哪里去？中央公园会起来吧？重庆需要一种新的发展模式。
中央公园
悦来:除了会展和海绵城市，基本上没什么让人印象深刻的，只是商业上好像有一些动静，但不知道还能保持多久不为人知。总的来说不是很突出的那种。
空港口新城:在大多数人眼里，空港口还是比较偏僻的。空港口新城作为老区和新区的结合部，发展时间比较长，配套也比较成熟。目前入住率最高，人气还是比较旺的。但是卖地的地方太远，所以一直没有声音。直到最近几年，我靠在中央公园的时候，只有声音。
龙兴:龙兴应该说是渝北区规划最完善的区域之一，仅次于中央公园。产业和环境都很好。但目前只是处于发展阶段，普及度还不足。吃瓜人对这个地区最大的疑问是——真的会有那么多人去那么远的地方吗？
沙坪坝区沙坪坝新区主要位于何希勇大学城和正在开发的双井新城。虽然沙区各种马甲都换。但是命运是一样的。
大学城:个人认为大学城应该算是重庆过去最成功的城市发展新区，没有之一。无论是人气还是配套，或者一个新区应该具备的其他要素，它都具备了。当然，除了工业和就业没那么高。
大学城
西永:目前西永区的发展只靠房地产，后期发展高度取决于建设科学城的力度。如果只是以房地产为代表，想想就悲哀。
北碚区北碚主要新区是蔡家河水土。
蔡佳:我个人认为蔡佳是重庆建设的比较成功的新区。毕竟是北碚荣成路上的主力，自然待遇不一样。而蔡家现在处于一种比较中庸的状态，就是看似什么都有，但又好像什么都有缺点。这也需要时间。相信在北碚+两江新区的支持下，未来还是大有可为的。
蔡佳
水土:现在除了一个地铁和不断吹的产业，太远了，无法抵抗。都说人口的引入是个大问题。既然这么远，为什么不选择龙兴，龙兴有更现实更好的规划？
九龙坡区、大渡口区
九龙坡和大渡口的新区主要是华岩新城和跳蹬。华严新城也是比较成熟的新区，至少不过河不翻山，什么都有。但是局限性也很大，以后基本不会有什么好处和潜力。
华新城
至于大渡口，以后只能靠大桥建设和白居寺板块，看能不能拉回来。毕竟作为一个新区，跳踏板都快火了，我们更愿意说是一个地铁站旁边的大小区。
江北区江北区的新区主要位于傅生和唐家坨。但由于这些区周边可开发土地太少，目前除了工业基本没有城市面貌。
巴南区除了渝北，巴南区应该还有数量最多的新区，包括龙洲湾、巴宾路、高职城、鹿角等不过目前来看，龙洲湾板块是最成功的一个。因为区政府的加持和区位优势，巴南还是很重视的。至于其他新区的发展，就不好了。只看后面的鹿角，看能不能发力。
龙洲湾
南岸区南岸区建了两个新区，大理石石和茶园。当然，最重要的还是茶园。茶园应该也是重庆建设最成功的新区之一。作为南岸区重点发展对象，给了各种好处。目前茶园也处于休眠期，后续刘加平和杨光岛的联合开发仍将继续。
茶室
其实可以看到，重庆这几年发展比较成功的新区有照母山、中央公园、李佳、大学城、蔡佳、茶园、龙洲湾、华岩新城，算是重庆新区发展的代表，而其他地方的发展确实比较慵懒，没有太多亮点。一些新区的开发给人的感觉是心有余而力不足。
03那么未来重庆还有哪些新区会很热呢？我觉得茶园，龙兴，西永，物流园都是一些地方。毕竟建一个新区和以前没什么区别。你要给以前的新区输血，给新区带来各种好处，但这些都需要钱。现在重庆手里没什么好卖的，没地卖=没有财政的钱。没有财政的钱，很多事情做不了。未来重庆唯一能真正花钱的区域恐怕就是西部山谷的科学城和高新区了。
至少从目前高新区和科学城的建设来看，大量的资金投入其中，大量的精力集中在市里建设科学城。个人感觉科学城运营不好，会被隔壁落下。到那时，对于重庆的北部和西部地区来说，它将是一个失败者。在北区发展不如预期突出，不具备参与全国新区竞争实力的背景下，科学城可能是全村仅存的希望。
市内理科的前景应该还是比龙兴和茶园乐观，但能否与昭慕山和中央公园抗衡还需要时间验证。毕竟北区的发展带来了重庆的大部分资源，很难转身。如果人们想在心理上接受它，那一定远远不止是建几条隧道，科学城成为创新和科学发现的热土还需要时间。
目前重庆主城区有1100多万个区，预计未来几年还会增加2300万空。就算有一半给科学城，像金凤、西永这两个中心，估计也能引进几十万人，这个体量也不多。
现在房地产市场存量大，导致科学城就算卖，也卖不出高价。钱少了，自然就没钱投资了，现在也很少有开发商愿意去争取了。
现在重庆的土地财政在下降。以前人口平均每年增加30多万，现在每年增加几万。当然，主城区应该还会增长。全国老龄化严重，人口增长放缓，房地产处于横盘状态。像以前一样建设一个新城市是非常困难的。
未来这些新区要想再次像龙洲湾、茶园这样的地方一样火爆，只能等到下一波现有高层的更替了。像龙兴这样的新区早几年开发，赶上了上一波房地产红利和人口红利。你可以看到像水土、高职这样的乡镇发展落后，在人口吸引力上明显不足。
龙兴
未来重庆新区的建设格局基本不会有太大变化，主要是增加西部的河谷，其他新区不会出现。但也会有一些新兴板块，如物流园、中央公园北、金峰等。，这些都需要规划和匹配。
04有人说重庆摊子太大，哪里都发展不起来。毕竟很少有城市像重庆这样，扩建新区，指定新中心。郊区的房子比市中心的房子贵。但是重庆的地理特点也决定了这样做的必要性，就像重庆内环快速路东段选择走茶园而不是走渭南大道，因为走茶园的效益明显比走渭南大道好很多，这是出于城市格局的考虑。
虽然现在的行情不好，但是相比其他城市，重庆现在的房价还远没有达到顶峰，还有一定的发展空。
我记得有人提出过“众筹建城”的想法。大概的逻辑是，居民买了房子就相当于投资了这块地。当大家的钱凑在一起，把这个区域建起来，土地就会升值，大家都会分红。但在目前的时代背景下，土地很难升值，所以大家都没有红股，众筹可能也没什么兴趣。
比如大学城就是一个例子。土地充足平坦，富有想象力的空房间，吸引了大量开发商和居民入驻，也凸显了大学城的价值。但是现在房地产在走下坡路，地产商不怎么下注了。建城需要财力和政策支持，但大学城没有高大上的产业吸引投资。光靠政府很难。毕竟每个区都有自己正在开发的新区，不可能都给。所以现在大学城发展比较弱，但至少基本面是好的。
洁玉
只要国家在发展，城市在发展，中心区必然会扩张或迁移，这是所有城市发展的趋势。由于城市的扩张，会设立几个副中心，逐渐副中心变成中心，郊区变成城区，但这个场景肯定会越来越难。
对于一个新区来说，金融和人口是发展和经济结构转型的关键影响因素。如今的重庆楼市，哪里是CBD，哪里是工业园区、商业中心，其实十有八九已经固定，很难改变。而且新区吃胖的时代已经过去了。
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