来源:经济故事
县域地产神话是一个大梦。
2022年，各行各业都有了神奇的生活。但是，没有一个行业像房地产，尤其是县城的房地产，刷新了我们的认知。
在经历了大蒜、小麦、猪可以抵扣房价的神奇营销轰炸后，最新的热点新闻是广西玉林公务员被要求进村卖房。
而且要知道这绝对不是利益输送。明明公务员没有提成但是有业绩指标，一个月至少要卖五套房。
这一次，终于轮到公务员肩负起拯救全县房地产的历史重任了。
玉林的博白县是反应最快最迅速的，连官方的群，名字直接叫加快人口进城的群，都这么简单粗暴。
玉林博白县观影团合影
无独有偶，曾经号称县城地王的碧桂园，似乎也开始爆发市场下沉的魔咒。
6月22日晚间，国际评级巨头穆迪宣布下调碧桂园公司评级至“Ba1”。简单理解，碧桂园的国际信用评级由“在审”调整为“负面”。
然而，中国县城房地产大变局的序幕，才刚刚在这些神奇的现象中揭开。某种程度上，皇帝的新衣在县城没有房产的现实很快就会显露出来。
作为一个地产人，一个小城镇多年的年轻人，我只是借用了我最近回国期间的所见所闻，希望能帮助你更好的理解这个趋势。
县城，无房产。
我的家乡曾经是一个没有房地产的县城。
安徽的一个四线县，与江苏和中国百强县之一的凤味接壤，GPD产值才600多亿，但住起来很舒服。
相对于昆山这种像义乌一样的省会城市，房价动辄两万+，GDP却能打得过一些省会城市的超级县城。我的家乡，一个中等位置的县城，其实代表了中国广大县城沉默的大多数。
平均房价徘徊在几千到几万的区间，购买力却很难超过一万的门槛。没有什么优势产业，但是一两个产业集群支撑了一大批人。
这里一直没有房地产。
别误会，房子一直都有，但是和没有电梯的相比，估计很少看到随便建的有独立产权的房子，80%的小区都没有围栏。
生活在真实的家乡县城，实拍。
物业服务是一个遥远的城市传说。
没有商品房，房地产也从未在县城形成产业。大家的上升路径要么是去外地跑业务赚钱，要么就是进入体制内慢慢等。
房地产最重要的一个标签，土地出让，在这里似乎从来没有见过。
2018年前后一切都变了。全国推进的棚改，拆迁创造的住房需求，支撑了一大批县城的发展，也成就了很多三四线房企的品牌。
当年很多县的一个标志性事件就是碧桂园或者恒大的到来。
虽然这两个人在业内口碑爆棚，但对于普通县城来说，确实是一次降维的洗礼。
原来有电梯应该是房子的标配，景观可以有行走的轨迹。车库不仅在地下，而且人车分开。一个基本的社区应该有围墙。
对于原县城底层的大量房屋来说，更接近于消耗品，大家买只是因为想住，而不是别的。
和大城市比，不能算房子。
碧桂园在我们城北的荒地尝试了商品房。于是，县城里的人买房的热情，吓到了当地新招聘的销售团队。
朋友周大姐参加工作后告诉我，一套百万元的房子卖的速度甚至比在小吃街买一碗乱七八糟的还直接。
恒大拿出了曾经风靡一时的南京交界湖区文化旅游模式。这个本质上是想用县城最便宜的土地，收割南京人的韭菜的超级文旅市场，其实是被县城人提前消化了。
探索恒大超级文化旅游项目
没有汤留给南京人民。
我隔壁开工厂的邻居一口气订了六套。他告诉我一套才60万出头，旁边还有这么大的动物园和游乐园。这一波并不是损失。
即使这个项目距离传统县城20公里。
虽然我很难理解他的土豪动机，或者说他在县城封闭生态下的认知，但他自然会认同一些高一线城市的独特标签，尤其是陌生地区。
县城的财富就这样被一种另类的信息差引导到了房地产上。
近五年来，我国棚改大潮如火如荼，三四线城市和县城棚改接近四分之三。此外，2020年整体市场的大牛市下沉到县城，助推了县城上一轮房价上涨。
据平台统计，2021年，全国有103个县的房价超过1万元，6个县级市或县的房价超过2万元。
短短三年，这里的平均房价从3k到7k，而在我的印象中，从几百到3k大概用了20年。
家乡真实上市房源，实拍。
随之而来的是各房企的下沉，县域地产时代的高光时刻的短暂到来。
在全县人民还没回过神来的时候，大家命运的一只脚已经踏上了即将到来的远洋航船。
县里的技能树都给房地产了。
其实房价并不是县城楼市的重点。
几千的房价，从某种程度上来说，对于县城来说，并不是不能承受的。其实县里几乎人人有房，被唤醒的需求一定是改善和置换为主，而县里本身也在强烈呼唤优质项目的到来。
这是县城被忽视的居住需求，遇到了棚改的强烈爆发，在洪流中短暂扭曲了供需和房价。
但真正值得注意的是，县域产业链的生态随着房价发生了变化。
其实没有哪个县不想求发展，只是大部分都被没钱卡住了。棚改和品牌房企下沉，真正激活的是县域土地流转市场，以及一条快捷的融资路径。
碧桂园和恒大是两条财富鲶鱼，不仅吸引新品牌房企下沉淘金，还成为新一代县域地产大亨，在这里卖机械、电缆。
财政的充实也带来了县城的快速扩张。
很多传统县城的老城区之外，有一个比较完整的区域，可以开发建设新的中心。
与老城区不同的是，这里的高速公路更多，没有与高线城市的城市接口。
新城区，到真正的县城商业集中区五岳广场。你永远不用怀疑县城的消费能力。开业后，你和朋友去过几次。这些新型消费餐厅几乎都不叫座位。
海底捞，县城，星巴克迅速成为县城的网络名人地标，却很少有人知道，它们都是由五岳的招商团队整体引进的。
家乡总是人头攒动的星巴克，真是一拍即合。
这里建起了真正的高楼，有五星级酒店，有商品房小区，都是在过去的县城培育产业链。
新商业带来消费下降，释放一波县域红利。茶店、面包店、咖啡店等许多年轻消费业态如雨后春笋般涌现，引发了该县年轻人的新一轮创业浪潮。
县城里的精品店随着财富和消费的升级开始出现，居然被拍了。
这一切都在朝着城市化的方向发展，城市化意味着新的财富链条被创造出来。
与房地产和城市建设相关的上下游产业链开始铺开，包括建筑、家具、设计等。去年春节，认识了亲戚表兄弟，最后靠关系拿到了一个房地产项目绿化的合同。
说实话，我从没见过他这么开心的一顿饭。
还有两种我们在大城市习惯的财富机制。
二手房门店如雨后春笋，这么多年不存在的房产流通需求感觉瞬间被点燃。
但是，营销模式非常分裂。十年前推的是传统模式，这些方法在这里依然有效。
而多年好友的K姐，从大城市回来就利用了自己先发制人的嗅觉，以及Tik Tok、直播等最时尚的宣传模式等等目前。
K姐和她在县城的旗舰店，实拍。
她还告诉我一个令人震惊的行业数据，她最高营业额的40%来自Tik Tok。
县城另一个容易被忽视的财富现象是，学区房的概念已经开始出现。
因为市区面积和人口密度小，网络窄，没必要把房子和学校票联系起来。但是，随着城市边界和人口的扩大，学区房的等级及其背后即将到来的财富激增将不可避免。
应该说我们对县城是有偏见的，甚至偏见是落后的。
很多人认为县城应该走一二线城市过去10年走过的路，但真正的县城走的是一二线城市同步走的路。
旧城改造、城市更新、改善和置换...这些一二线城市都在发生，现在县城也在经历。
但不得不说，这五年，它不仅等来了房地产的高潮，还迎来了他最后的黄金时代。
该县人口、工业和财政的毁灭
火热的楼市也随着棚改的结束开始预冷。
但县域内房地产的发展本身并没有改变城市能级，在城市设施和产业布局方面也没有给县城带来太大的改变。
对于小地方来说，产业和产能在流失，我们期待的城市升级和产能发展并没有发生，甚至变得更加严重。
这是几乎所有县的通病。在城市版图不够辽阔，人口基数不够充裕的情况下，市场可以带动一波上涨，但在未来的走势中没有办法巩固这样的价格箱体。
县城还有一只灰天鹅，人口外流一直在暗中发酵。
我这里没有家乡最新的人口变动数据，我们来看看百强县前十名县的人口情况。
资料来源:地方统计局。
排名前十的县，除了昆山、义乌、慈溪，近十年的人口增量平均达到了每年3-6万人，这是一个相当可观的数字。
其余百强县，包括人口年自然增长率在内，年均增量只有5000人。
江浙百强县还在流失人口，其他地方可想而知。统计显示，近十年来，北方一些县的人口流失超过30%。
这也是为什么鹤岗会是很多县城的最终命运。
所以可想而知，依靠县域地产的产业链，结局也是昙花一现。
但这还不是最麻烦的。要明白房地产的本质是债务经济。对于县里来说，已经是提前透支了。
大量进入县城的房企以高周转的方式大规模扩张，可以帮助县城快速城市化，但缺点是负债和库存也在快速扩张。
易居研究院《全国百城住宅库存报告》显示，三四线及县城，其库存为2016年7月以来最高，创5年新高。
如果真的去下沉县看楼市的真实情况，县城的房子大部分还是本地人在买，基本没有外地人买房的需求。
然而，为了适应这些开发商的快速周转节奏，城市建设正以疯狂的速度前进。
我家乡的两个例子，为了解决恒大项目的顾虑，不仅在恒大周边建了一个全新的公园，还修了一条直达市区的高速公路，但都是经过人烟稀少的村镇。
新中心建成了不输二线城市水平的县奥体中心。其超低的利用率和收益比也成为该县的低收益资产负债。
所有债务的逻辑原点还是房地产。
但如果一个城市的GDP有30%以上甚至更多的依赖于土地收入，那么这个城市在经济发展上一定是被动的，无助的。
可惜没有几个县城有信心摆脱房地产。对于刚刚尝到房地产甜头的县城来说，一时半会儿很难完成退出反应。毕竟很难摆脱奢侈。
显然，财政收入可持续性和债务透支之间存在不可调和的矛盾。
房企也不给任何机会。这次回来，看到恒大雷雨过后，项目被当地政府接手自救。碧桂园利用前期的入驻和清算，却停止了拿地。新城在创始人风波后变得越来越低调。
蓝光是我见过最后一个来这里的品牌房企。带着自己的风头，以最快的速度离开了，然后没有品牌房企进入。
实拍，县蓝光永和公馆项目
没人关心县里的人是否需要更好的房子。反正县里的暴发户店铺中介店铺都在大量下滑。
K姐还跟我说，她现在花很多精力在当地特产鸡头饭的直播上，店家偶尔也会去转转。
从目前各大房企拿地数据来看，三四线拿地仅占22%，退县城是房企的主旋律。
资料来源:中国手指研究所
都说一个时代的谢幕是缓慢的，但对于县城来说，更像是一个开关，只有是或不是
狭窄，但仍有希望。
家乡的房地产，从头到尾都像一场春梦。
但你要知道，中国有2843个县城，县和县级市的数量约占县级行政区划数量的65%，县城和县级市的人口占中国城镇常住人口的近30%。
从数据上看，没有人能否认这是一个万亿级的房地产市场。然而，房地产行业的强地域性和非规范性，注定了它是一条仅靠资金和渠道无法完成规模布局的赛道。
根据碧桂园不久前披露的销售简报，今年前5个月，权益销售额比去年下降近40%，而拿地面积不足100万平方米。
实践证明，从地产维度下沉到这里，比想象的要困难得多。
2021年，中国城市化率达到64.72%。根据纳坦曲线定律，当城市化率达到70%时，速度会放缓。
也就是说，快速城市化的红利期还有三年左右。但对于县里来说，房企的大败，必然意味着县里不会有大量的土地开发和基础设施建设。
恐怕没有这样的三年过渡期。
是时候迫使他们改变经济发展模式了。类似曹县模式的单点产业突破，或许值得普通县城借鉴，但相对于房地产，要耐得住长期产业发展的寂寞。
但过去的事不会重演。
我们希望未来能回忆起2022年。它是中国县城的一个节点，却不是神奇记忆的开始。
