以下内容来自投资人自述：
2013年，我在苏州昆山高铁站附近拿到一块物业，加盟了格林豪泰酒店，酒店收益还不错。
之后，我一边经营酒店，一边寻找合适的物业，想继续投资酒店。
2015年，我在苏州胜浦镇看中了一处物业，再次选择加盟格林豪泰酒店，主要有几方面的原因：
1、对格林酒店集团有合作上的依赖度:
之前，我投资过格林豪泰品牌，酒店收益尚可，对品牌较信任。
同时，对格林酒店集团的创始人印象较好，认可品牌的发展理念，相信他能带领品牌往更好的方向发展。所以，在合作上，我对品牌有一定的依赖度。
2、品牌符合物业定位，能在预期内收回成本：
在物业选址上，我做过前期调查。物业位于苏州胜浦镇工业园区里，周边酒店少，商旅客多，客流量有基本保障。
再结合当地的消费水平，综合评估后，我认为投资经济型酒店较为适合，有利于酒店在预期内收回成本。
格林豪泰酒店的优势：
1、品牌与时俱进：格林豪泰酒店作为国内较早的的经济型品牌之一，现在迭代到格林豪泰5.0版本，品牌一直在顺应酒店市场的发展，产品、服务都在不断求新、求变。
2、装修
风格前卫：很多客人反馈格林豪泰的装修风格干净、整洁，包括大堂的设计及装修风格都比较前卫，使酒店整体辨识度较高。
01
投测满意度：3分
酒店总投资额
I
预估582万
VS 实际700万
单房投资额
I 预估6万
VS 实际7.2万
投资回报周期
I 投测预估3.5年
VS 实际经营3.5年
物业是独栋的四层楼，外形是“回字形”结构，物业的四层有旅馆、幼儿园、健身房等租户。整个四层没有暗房。
这处物业的综合条件比较符合我选择物业的预期，所以我想把它改造做酒店，
当时对物业的筹建规划是：
1、物业一层50多平米的店面，改造做酒店大堂；
2、物业二层80多平米，改造做自助式餐厅，
3、物业的整个四层，全部改造做酒店客房。
以上的筹建规划，目的是为了提升客人的入住体验以及提升门店的入住率。
但这其中有一个问题，是物业第四层的所有租户和房东的租赁合同都没到期，如果我按以上想法租赁，需要向这些租户支付违约赔偿金，预计约100万元。
我认为，
遇到好物业不能错失时机，
原因是：一是后续租金可能会更贵；二是会被其他人抢占了好物业的先机。
所以，当时我是抱着“赌一把”的心态，最终花费了约3个月的时间，和其他租户商谈好，并给他们全部支付了赔偿金，总共花费约100万元。
今年，物业的其中一个房东破产了，他找到我，询问我是否有购买物业四层的想法。
我算了一笔帐：
物业四层是3200平米，之前我们签的租期是15年，物业四层一年的租金是160万元。
现在物业四层的售价是2400万，如果我在银行贷款1200万元，贷款25年，相当于这层物业一年的成本是48万元。
这样对比来看，购买会更划算。而且目前门店已经收回成本，后续只要经营得当，门店应该能稳定、持续盈利。
所以，我最终买下了物业的整个四层，又在此处物业的三楼租了600多平米，重新装修出19间客房。
这19间客房的装修标准是按照格美、格菲这类中高端档次标准进行装修，我自己采购装修材料，自己施工装修，装修花费了2个多月，单房造价成本约7万多元。
新装修的19间客房与我的格林豪泰酒店的大堂、餐厅共用，因为这些新装修的客房装修品质较高，客人评价环境高雅、大气、所以近期这19间客房经常满房，与此同时也带动了格林豪泰酒店的客流量。
这处物业原本就有150个停车场，入住门店的客人可以享受免费停车。
门店总投资金额超出预算的原因在于：
1、重新办理消防证：
以前此处物业的小旅馆没有办理消防证，我们做了品牌加盟后，门店重新办理了消防证以及其它证件。
在办证上多花费了2个多月，也多花费了资金成本约100万，这部分的投资成本，之前是不在投资预期之内的。
2、内部装修重度改造：
酒店在装修上属于重度改造，装修时间花费了7个月，装修总额约600万。
品牌开发人员提前出具了项目测算报告，提供了排房图，以及单房改造投资额、投资回报周期、投资回报率等数据。
品牌开发人员预估投资回报周期是3.5年，门店实际经营在3.5年回本。
品牌工作人员定期上门指导门店装修标准，整体服务尚可。
02
筹开满意度: 3分
筹建周期
I
1年多
施工团队
I
自己寻找
自己寻找的施工团队，也是合作多年，装修经验较丰富的施工队伍。
门店从装修前的筹备到装修完毕，共花费了1年多的时间，除去装修前期给其他租户协商物业赔偿金花费了3个月、办证花费了2个月之外，97间客房实际装修时间为7个月。
酒店装修属于“重改”，主要在几个方面：
1、新增设了1部电梯：以前的物业没有电梯，此次改造新增设了1部电梯，目的是便于客人办理入住，同时也为了提升客人的入住体验。
2、新增设了1个餐厅：以前的物业没有餐厅，此次改造新增设了餐厅。
3、整个四层改造成客房：原先四层小旅馆的20多个房间按格林豪泰5.0装修标准重新改造，例如，客房内重新铺了地板；重新刷了墙壁；卫生间重新铺了地面、更换了马桶、洗手盆、淋浴房、淋浴架等。
四层除去以前小旅馆的20个房间之外，其它重新做了排房规划，隔离出新的客房，同样按格林豪泰5.0标准进行装修。
03
经营满意度：4分
单房运营成本
I
95元
RevPAR
I 260元
店长满意度
I
满意
2016年10月门店开业一周内的入住率就达到了108%。
门店在预期内收回了成本。同时，它是我的3家门店中收益恢复最快的，现在门店入住率达到110%，RevPAR约260元。
门店单房运营成本约95元，包括员工工资 、水电费 、物资等全部费用。
2022年门店的销售额目标是1000万元，保底在900万元。之所以在目前疫情不稳定期间，仍然相信团队能做到这样的销售业绩，是源于
门店的基础条件、管理、营销、服务等几方面表现较好：
1
、门店符合做疫情隔离点的条件：
门店在房间体量以及新风系统等方面，符合做疫情隔离点的条件。门店在2020年疫情爆发时、在2021年暑期疫情期间、在2022年春季疫情时，都在做政府的疫情工作站。
2、门店团队稳定：
门店员工有18人，店长一直没有更换过，且表现较好，比如，在团队管理，营销、服务等方面。
我认为团队稳定较重要，所以一直用销售提成的方式来鼓励团队，这也为团队带来了一定的稳定度。
3、前台团队能力较强：
1）给客人带来好的入住体验：
前台工作人员在帮助客人办理入住时，会及时为到店客人准备咖啡、茶水，先安排客人在大厅休息，以缓解旅途的疲惫。与此同时，前台工作人员会为客人介绍酒店的各类设施、设备。
办好入住后，前台工作人员会带客人到2—4楼，详细介绍餐厅、客房配置、洗衣房、晾衣晒台等具体设施。
2）前台营销能力敏锐：
在为客人办理入住时，前台工作人员如果得知客人有长期出差的需求，比如，出差一至两周，他们会进一步询问客人的入住需求，并征得客人同意之后，帮助客人办理酒店的铂金会员卡，这样可以为客人节省房费，甚至比网购价格低。一般，客人在经过对比后，也会认可前台工作人员提供的入住方案。
3)为商旅客人提供舒适、便捷的环境：
有的商旅客人想在客房内整理资料，提出需要台灯的需求，前台会及时送到客人房间。
如有客人想让前台帮助打印办公资料，前台也会及时打印好，送到客人房间。
4、提供多样、丰富的早餐:
门店注重餐厅的卫生，同时会用各种食材，提供给客人品类丰富的美食。
5、重视消防安全:
门店会定期检查消防设施，尤其现在是夏季，我们会提高例行检查的频次。同时，会保证先检查，后签字，将责任归属到位。毕竟消防无小事，安全最重要。
6、重视客房、安保服务:
我们会要求客房的工作人员在遇到客人时主动、热情地问好，并且每天进行打扫，除非客人明示不需要打扫。
客房工作人员在打扫房间之前要先敲门，如果客人在，要征得客人同意后，再进入房间打扫。
我们也要求保安主动、热情地向客人问好，要保证每天在楼道里例行巡逻、检查，确保客人的安全。
04
会员满意度：3分
集团会员占比
I 40-50%
会员复购率
I 高
门店集团会员占比是40-50%；协议会员占比35%；OTA占比15%；散客占比5%。
会员复购率高的原因在于：
1、门店重视细节化服务：
比如，门店人员主动向客人问好；注重客房、餐厅的卫生,每天定时消毒；保证早餐新鲜、丰富、多样等。
2、注重工程方面的保养：
平时，门店注重在工程方面的维护和保养，例如，空调的日常检查、灯的日常保养，墙面如果脏了或者有划痕，工程人员会及时对墙面补油漆、上涂料。
这样的日常维护，不仅能提高门店产品的使用寿命。同时，可以提升客人的入住体验，提高门店的会员复购率。
05
供应链满意度：3分
集采价格
I 合适
产品质量
I 良好
只有客房用品中的易耗品，纸类、清洁物品等是在集团平台采购。
其它产品都是自行采购。
在集团平台采购的产品价格合适，产品质量良好。
06
对品牌的建议：
希望品牌为自身的品牌影响力和口碑，能再强势一些，比如：
并不是每一个加盟商都专业，尤其在工程方面，建议集团对加盟店的装修品质严格把关，并严格审核后再允许开店，以免加盟店的装修品质参差不齐，影响到品牌的口碑。
对投资人的建议：
1、选择物业很重要：
个人建议寻找物业，可以在一二线的城市郊区，地段偏僻一点没关系。
物业性质最好是商业性质的工业园区，这样竞争不会太大，也能有一部分的商旅客群，可以保障门店收益的稳定。
2、投资酒店要会算账：
像我今年把物业的四层买下来，一是价格合适，二是考虑到这处物业继续投资做酒店，能持续获得收益。
门店附近的酒店少，而且我预计镇上不会有太多的酒店，原因在于：
首先，房地产开发商不会去投资新的商业性质的楼盘，因为苏州商业性质的房价已达3万元/平米，高成本投资后，若是招不到租，会影响到资金回流，开发商不会做投资风险较大的项目。
其次，即便是开发商开发了楼盘，如果酒店想在三五之内收回成本，那酒店客房价格要卖到500多元，这不符合当地市场的消费需求。
3、要重视办消防证：
建议在投资一家酒店之前，最好提前了解当地最新的消防政策。提前对物业所在区域做政府关系的疏通，并且找专业的消防公司到现场勘察、评估，及时应对消防方面的变动，以免酒店延误装修工期，浪费时间成本和资金成本。
07
关于未来
即便是在疫情下，酒店仍然是人们出行的刚需，相信随之疫情的逐步稳定，酒店业的市场恢复指日可待。
未来，我仍然会继续关注物业方面的信息，到时在投资的品牌上，会考虑品牌的综合能力，比如，酒店集团对品牌的重视程度；品牌在未来十年的战略布局；品牌自身的影响力等。
