写在前面
近年来，以TOD、EOD为首的XOD系列，得到了国家和部委政策的支持。其中TOD是指以公共交通为导向的开发，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式；EOD多指以生态环境为导向的开发，也有提出指教育设施导向；此外，还有AOD、COD、HOD、SOD、POD等。
应当看到，XOD作为一种思维导向，有助于解决开发建设的资金平衡问题，但XOD本身并非一种筹资模式，特别是不能解决土地一级开发的资金需求问题，对于地方政府在片区开发领域的筹资，基本上没有帮助。
一、 XOD优势是通用公理
占有环境、交通等优势，会拉动所在区域发展，这属于常理，是我们的城市规划和建设者，在规划建设开发当中应当遵循的客观规律。
然而，仅凭这一点，距离形成区域投融资规划，距离落实区域开发建设和推动经济和社会发展，还有较远的距离。
好的区位交通、好的环境生态、好的医疗文体设施……，能够促进其中若干地块成为好的商住地块，带来较好的土地出让收入，并以此来平衡部分城市基础设施投入，促使项目整体具有较好的预期收益。这是新型城镇化建设中的一般规律，是参与者普遍接受的一般公理。
二、 XOD效力仅限二级开发及以后
现实操作中的这种优势，往往并不是通过“优势导向—筹集资金—开发建设”的路径来发挥作用的，而是在地方政府组织的地块附条件招拍挂中，以地价变化的情形来实现的。
换言之，对于地方政府或者片区开发的投资人来说，这是不必考虑的一部分资金要求。
也可以理解为，达到净地之后，片区开发的收益相当于已经实现了，相比“卖地之后将土地收入资金用于交通设施建设”的做法，TOD能够实现更高的效率；但并不是TOD创造了新的收益。
但是，这些思维导向所解决的资金平衡问题，大多仅能局限于二级开发及之后的阶段。甚至在现实当中，对于有些存在交通导向规划因素的地块，恐怕不按照这个导向去实施，也是寸步难行的：地铁上盖的开发建设，如果不与地铁建设部门形成合作或达成一致，施工的过程怕是会遇到一些问题的。
三、 XOD不能支持一级开发
从基建筹资的角度来看，XOD方式的主要问题是，并不能解决土地一级开发中征地拆迁七通一平等支出内容的资金来源问题。
无论是项目公司合作、股权合作，还是收益权合作，合作开发的方式结构本身并不能解决土地一级开发所需前期资金的问题。
无论是地方政府，还是参与新型城镇化建设的社会资本投资人，遇到的资金瓶颈问题，主要来自于土地一级开发环节中。
换言之，如果地方政府具备解决一级开发征拆环节所需资金的能力，后续的资金问题，那都不算事。
对于地方政府来说，考虑选择哪一种XOD方式，那并不是一个筹资问题，而是一个城市发展的思维导向问题。
四、 违规模式未因XOD而洗白
大多数XOD模式，并不能为一二级联动等违规模式解禁。无论是一二级联动还是土地出让收入分成，本身都是违规行为，并未因为融入任何XOD子方式而变成合规模式。
PPP模式的加入，也并不能解决这一问题。
XOD是城市规划的进步理念，但是希望用它来解决片区开发，尤其是其中的土地一级开发的资金瓶颈问题，那还是属于缘木求鱼。
五、 TOD之外资源补偿开发模式大多也是伪命题
资源补偿项目，是指将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”。捆绑商住土地的资源补偿开发模式，是指将商住土地作为准/非经营性的公益性项目投资回报的补偿的开发模式。与之相类似的，还有将国有资产作为准/非经营性的公益性项目投资回报的补偿的开发模式。除轨交领域项目具有其特殊性之外，其他领域的此类模式，基本上是失败的。
大多数涉及到土地和存量国有资产的项目组合，不必要或不适宜采取资源补偿模式，这主要是由于土地和存量国有资产的交易，有其原有固定的交易模式规定。其中商住土地出让，必须采取招拍挂的方式；企业存量国有资产的交易，包括承包、租赁、经营权的转让，一般必须采取公开公正公平的交易所交易模式，基于其定价机制的竞争性和不确定性，而不能够直接“补偿”。
不能因为采取了广义或者狭义的政府和社会资本合作PPP模式，就违规定向协议出让土地或违规定向转让国有资产，PPP模式不是违规行为的挡箭牌，不能违反既有的法律规定，即使未来PPP条例出台后也必然是如此。
但是，因为土地或国资的交易，核心的定价机制是竞拍中“价高者得”， 这就产生了两种甚至多种定价机制冲突的情况。如果采取多种竞争指标加权评价的测算方式，就违反了既有的土地、国资相关法规，而如果将其他评价指标固化后复合到土地、国资的竞拍价格中去，则显然地降低了竞争机制的科学性。
客观上讲，土地和国资如果本身具有较好的市场需求和价格，为什么要捆绑到其他项目中去呢，地方政府完全可以将其出让获得现金后用于支付项目支出责任，而没有必要设计复杂的交易结构，或冒着合规性风险而采取资源补偿模式。反过来说，如果目标土地和国资本身不具有较好的市场需求和价格，那为什么要拿卖不出去的东西去欺骗社会资本投资人呢。
从片区开发的角度来看，如果意向“补偿”的地块为熟地，则不含有土地一级开发内容，不属于真正意义上的片区开发项目类型；如果意向“补偿”的地块为生地，则涉及禁止“一二级联动”的相关条款，无法确定保证“补偿”的落实。
东北有一句俗语说“皮裤套毛裤，必然有缘故，不是皮裤薄，就是毛裤没有毛”。将不宜捆绑的项目，硬性捆绑到一起，美其名曰“资源补偿”，应该是另有苦衷吧。
目前比较成功的土地资源捆绑实施的案例，大多出现于地铁等交通项目与土地资源的捆绑，究其原因：
一是排他性较好，非交通建设部门难以参与竞争；
二是定价机制易于合理设计：
三是出于设计和工程等方面原因，分开实施可能会导致较低的效率。
所以，从相反的角度来说，在其他领域，由于并不具备上述特性，我们很少能够看到资源补偿模式的成功实施。
另外，有些项目组合本身就是一个项目包，例如片区开发项目包、旅游与相关基础设施打包的项目包等，项目下各子项目之间是必要补充关系，完全没有必要额外将其命名为“资源补偿”的。资源补偿模式失败案例的公开信息较少，这主要是因为，资源补偿项目的失败，往往发生在项目根本无法启动。
TOD和资源补偿模式，可以被看做是新型城镇化建设的组成部分，但它们是多类财政收支在实现土地一级开发之后进行的内部复合；它们本身并不能实现城镇化的核心作用：使区域成为城镇；城镇化建设的核心环节，主要存在于土地一级开发中的将低生产效率土地转化为高生产效率土地的过程。
TOD和资源补偿模式的这一特点，决定了它们并不具有广泛的城镇化建设意义，尤其是TOD以外的资源补偿项目，出于合规性的考虑，从政信视角来研判，基本上就是个伪命题。
原稿首发于【七公片区开发】公众号
