（2）项目开发融资方式
在城市更新项目的前融产品中，目前最为常见的是一些民间机构的明股实债 或股加债类的产品，另外就是越来越受推崇的“信托+基金/有限合伙”的优先股 产品。国央企金融机构以及外资机构资金虽然对城市更新项目的前融觊觎已久，但因风控层面很难达到这类机构的保守要求，因此这些大体量的资金一般都较难进入 （目前亦有保险机构尝试参与城市更新项目）。在我们与信托公司合作的优先股业务中，在具体操作方面，一般是资金方金融机构发起设立有限合伙企业，信托计划认购合伙企业的份额，合伙企业再以增资或受让股权等形式取得原属于融资方控制的项目公司股权并实现投资款的注入，退出方面则更多地是以开发商回购项目公司股权的形式实现，当然项目公司必须是拆赔的签约主体或与村集体的合作主体、更新项目的实施主体等。
因城市更新项目的周期非常长，前融的资金很难等到取得土地证时退出，也更难等到项目完成开发建设和回款后退出，因此前融资金退出涉及的还款来源得依赖于项目方的整体资金筹措、融资置换、新发基金、资产或项目转让等，其中重点就是后端银行拆迁贷资金放款后的贷款置换。根据我们从事更新项目前融的经验，前融进入退出阶段后最主要的贷款置换来源是银行的更新贷或拆迁贷，其他就是一些资管机构的更新贷款亦或是非金不良类的融资产品。
（3）利益分配
利益分配阶段也是政府、原权利人和市场三者之间的利益博弈环节，核心部分为地价计收和地价补缴。
在广州城市更新中，全面改造涉及补缴地价的有以下两类情况：旧厂房自行 造（工改工、工改商、工改新产业、科改科、教改教、医改医、体改体），每一类的改造方式和产业类型都有不同的补缴地价的方式；旧厂房自行改造与政府收储相结合。这种情况下，政府按照相关标准回收部分权属用地，并给予产权人相应的补偿；产权人可以对剩余的非商品住宅规划用地进行自行改造、协议出让（建筑面积按照不同区域的要求进行差别化计算）。
在深圳城市更新中，对深圳城市更新地价计收做出了详细规定，主要有:（1）历史用地处置 。对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权、使用期限以公告基准地价标准的 110％计收地价（其中的 10％为对历史用地行为的处理）。对于旧工业区综合整治类增加生产经营性建筑面积的项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为 30 年；（2）简化城市更新地价体系。整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于 30％，余款 1 年内交清。
此文细节还不够完善，我择日再强化补充
