目录
I .私人资本融资计划
二。募集资金-私募股权基金和信托
第三，国企或国企平台基金
四。外资
动词 （verb的缩写）资产管理公司的资金
不及物动词保险基金
七。银行资金
八。其他人
据提交人称:
在土地集中供应的背景下，城市更新成为房企第二大土地储备来源。房企一直很在意能从哪些机构获得融资，但市场上真正能跨越周期的投资机构或基金非常缺乏，真正懂城市更新运作和底层投资逻辑的货币机构就更少了。当然，目前响应政策号召，很多投资机构也在等待城市更新的投资机会，处于跃跃欲试的状态。对此，我们特别梳理了民间机构、信托、私募、国企平台、AMC、外资、保险、银行等几家可以为城市更新项目提供前期融资的金融机构的融资方案。，供同行交流和参考。
I .私人资本融资计划
1.适用主体:弱势房企(尤其是中小房企)的项目。
2.借贷方式:灵活，纯债、纯股实债、股加债都是常规借贷策略；
3.收益要求:综合收益要求年化18-20%以上，很多会要求分享项目权益。比如项目转让或开发完成后，项目收益会按比例分成，即在综合收益的设定上采用固定+浮动收益模式，其中机构持股比例一般设定在20%-40%左右，而固定收益则视开发商情况为10%-15%年化，较弱。
4.项目要求:非政府组织倾向于关注当地项目。如果是国外项目，他们会关注项目风险是否可控，比如关注融资方所属的集团，或者要求其提供其他项目的现金流作为补充还款来源；
5.增信担保要求:重点关注是否可以提供其他资产作为抵押物，以补充集团或其他项目的现金流。
二。募集资金-私募股权基金和信托
(1)私募基金
大多数房地产私募机构已经减少或暂停业务。虽然部分私募机构继续运作城市更新项目的前期融资，但产品形态已经开始慢慢向不备案的方向努力(合规问题暂且不谈)。目前，对于一些城市一、二级联动的城市更新项目，也有一些有实力的有建筑背景的集团公司设立城市更新基金，以约束其集团内建筑企业进行二级开发的施工总承包作为一级成熟阶段投资的前提条件，与开发商合作投资城市更新项目的一级成熟阶段。其基本交易模式和逻辑如下:
第三，国企或国企平台基金
1.国企资金的特点:交易对手和投资标的的选择遵循风险控制的安全原则，避免国有资产流失。一些国有企业习惯于经营有抵押、确定性强、主体强的融资业务(如招标、投标、拍卖项目)。尽管如此，为响应中央政府鼓励城市更新的号召，国企或国企平台参与城市更新项目开始逐渐增多；
2.交易对手:依赖主体信用的融资逻辑要求交易对手必须是强势主体(国企或排名靠前的房企)；
3.资金的进入:以设立股权投资结构的方式介入项目公司，主要依靠交易对手的综合实力，优先选择实力较强的国企和民营开发商。
四。外资
1.外资机构投资策略变化:目前在土地集中供应的背景下，国有央企和百强房企通常独占鳌头，土地招拍挂前期融资竞争激烈。面对强势主体对前期融资的需求，外资机构往往在成本上没有竞争优势。因此，在当前的市场环境下，一些外资企业调整投资策略，一方面转向寻找城市更新的预融资投资机会，另一方面在土地招标中为项目更好的预融资需求筹集资金
2.融资主体要求:优选有境外上市主体、债券发行主体和还本付息能力的融资方。如果是小开发商与品牌开发商合作，小开发商是融资主体，就要重点考虑与大开发商的合作模式，以及大开发商能否提供相应的增信。
3.城市更新项目选址要求:重点支持深圳、广州、东莞、佛山、中山、珠海等湾区核心城市的项目。
4.介入阶段和项目类型:综合考虑项目类型、权利主体、拆迁难度、项目进度、项目收益等。以深圳的城市更新项目为例。如果是立项后的项目，外资在进行合作选择时会重点考察开发商自身的综合实力。在项目类型上，部分外资机构可投资产业改造项目，绑定未来后端公寓或配套宿舍的长租运营或收购。
5.还本付息:首选海外还本付息，海外还本付息的成本一般在年化12%以上。
6.资金结构:国内借贷模式和海外借贷模式。另外需要特别注意的是，目前银行结汇比较严格，条目结构的设计要根据项目的情况适当调整。更多内容请参考本微信官方账号2021年6月1日的推文《外资机构聚焦城市更新项目前期融资》。
动词 （verb的缩写）资产管理公司的资金
目前，一些资产管理公司热衷于为大开发商提供MA融资，以非黄金坏模式收购城市更新项目。这种非金不良融资模式本质上属于收购重组的业务范畴，具体来说就是通过收购城市更新项目原业主或其关联方/非关联方对项目公司的债权，由开发商(收购方)支付项目收购或拆迁款，进而撬动项目收购资金。更多信息请参考本微信官方账号2021年6月8日的推文《AMC如何为开发者融资》。
八。其他人
如担保公司、出具以旧换新保函等。；其他科目实力强的项目和科目实力弱的抵押融资。
西财富:本文仅供参考，更多地产项目实践欢迎沟通交流。
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