旧城改造、招拍挂项目前财务实务分享(融资方案实例及融资实务案例分析)
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第一部分是城市更新项目预融需求的类型。
一. MA城市复兴贷款
二。城市重建贷款/拆迁贷款
三。城市更新土地融资
四、城市更新和开发贷款
第二部分是城市更新项目的理念和融资方案。
一、信托机构融资方案
1.当前市场运作
2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX信托-XX产业改革与保险项目)
3.贷款方式和核心问题
(1)借贷渠道问题。
(2)多家信托机构的项目准入要求
4.商业实践说明
二。地方资产管理公司融资计划
1.当前市场运作
2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX资产管理公司-XX更新项目)
三。私人金融控制平台的融资方案
1.当前市场运作
2.融资方案示例(案例:XX投资公司- XX旧改项目)
四。房地产基金融资方案
1.当前市场运作和常规准入要求
2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX基金公司-XX续建项目)
第三部分是开发商在城市更新项目前的注意事项。
一，全封闭业务与包装融资需求的关系
1.信用额度可以放大吗？
2.融资成本能降低吗？
3.资金用途可以灵活安排吗？
4.贷款期限是否可以缩短等。
二、融资金额、成本、灵活性等敏感问题。
三。还款来源和贷款置换
第四，融资方案的设计。
动词 （verb的缩写）融资偏好与基金选择
第四部分是招拍挂项目的思路和融资方案。
一、土地保证金融资
1.当前市场运作
2.融资准入要求和融资方案实例
(1)地方金控平台融资方案(案例:XX工贸公司融资方案)
(2)基金公司方案(案例:XX基金公司-XX征地项目)
(三)其他基金公司或者金融控股公司的理财计划
3.商业实践要点
4.开发商与金融机构的合作要点
二。土地基金的分配
1.当前市场运作
2.融资方案的例子
(1)国企金控平台融资方案(募集对象:XX金控，放款方式为银行委托“432”MA项目)
(2)地方金融控制平台融资方案
案例一:募集对象:XX开发投资公司-XX项目(拿XX小额贷款放贷)
案例二:募集对象:XX控股-土地融资方案
案例三:募集对象:XX金控-XX土地融资项目
(3)信托机构融资方案(募集对象:XX信托-股权收益权融资方案-土地款)
3.融资要素和贷款计划
(1)公开股份和真实债务
(2)股份+债务
(3)过桥资金+土地预付款抵押
4.业务操作说明
三。房地产项目的收购和融资
1.MA银行贷款
2.信托MA贷款(案例:XX信托-信托增资-XX项目)-已被监管。
3.MA基金
4.MA贷款实践总结
四。土地/在建工程/项目抵押贷款
1.融资准入要求和融资方案实例
(一)信托机构融资方案
案例一:募集对象:XX信托-XX项目(债权认购劣后)-已监管。
案例二:募集标的:XX信托-XX项目(股加债结构)-已监管。
案例三:XX信托-XX项目开发建设基金理财(股权用益权产品)-已规范。
案例四:XX信托-XX项目(公开股份和真实债务)
案例5: XX信托-XX项目(开发贷款-资产收益权模式)-运营中
案例6: XX银行-XX项目(银行开发贷款)
(二)黄金交易所产品融资方案
案例一:募集对象:金交所XX金控-XX项目私募可转债
案例二:XX项目-XX交易所资产收益权产品
2.商业实践要点
动词 （verb的缩写）融资代理建设
1.当前市场运作
2.融资方案的例子
(1)XX基建合作方案(详见附件)
(2)《XX房地产代理建设方案》(详见附文)
不及物动词应收账款融资
1.当前市场运作
2.融资方案的例子
(1)XX基金子基金-购房尾款非标理财方案(详见附件)
(2)XX基金子项目应收账款供应链融资方案(详见附件)
第五部分是后续主流融资方向:房地产企业股权融资(包括公开股和实债)的融资方案设计。
一、开发商持有项目公司100%的股份。
1.纯开发商持有项目公司100%股份。
2.形式上持有项目公司100%的股份，但实质上是控股安排。
二。开发商和合作方各自按一定比例持有项目公司的股份。
三。开发商与项目方合作，项目方持有开发商的部分股权。
四。海外实体(即WOFE实体)持有100%股份的项目公司/外商投资企业
5.其他:招标、拍卖、拍卖项目中禁止项目公司股权转让的情形。
