只要买房就意味着财富增加，这是过去20年对房地产最直观的印象。
1998年，第一次房改正式拉开序幕，福利分房制度逐渐退出市场。反而隆重的开放了商品房市场。1998年左右，商品房销售均价在2000元/平方米左右。随后，房产的“财富密码”被人们发现，房产价格开始一路攀升。到2022年，全国房地产销售价格已经达到9986元/平方米，与20年前的1998年相比，足足上涨了400%。
房地产的增值幅度远远超过任何资产和实物，就连被称为“保值象征”的黄金也自叹不如。20年前，金价是100元/克，20年后的现在，金价已经涨到390元/克。黄金的增值幅度足以对抗通货膨胀导致的财富缩水。但是和房地产比起来，还是很难比的。
然而，进入2022年后，这个“快速上涨”的市场似乎在一夜之间发生了转折。买房不再赚钱，炒房和空没有利润差。与此同时，房地产销售开始变得疲软。一方面，新房销售价格持续降低，去化周期开始明显增加；另一方面，二手房销售周期开始快速拉长。
从以下两个例子中，我们可以看到当前住房市场的“疲软”状态:
1.从小吃店到炒房的亏损，是一个深刻的失败教训。我的朋友李浩，10年前，是一名酒店厨师。因为学历低，初中毕业后，他只好跟着朋友去县城做切菜工。时间长了，他担任厨房助理。几年后，他成了一名厨师。经过李浩的不懈努力，他终于成为了一名厨师，厨艺进步很快。
俗话说，水是多变的，人物是正常的。世界上的一切只有一个“变”字永远不变，其他都不变。在丽豪酒店做了4年厨师，他觉得自己的事业已经到了巅峰，于是辞职单干。他用多年积累的钱租了一个门面，然后美滋滋地做起了酒店生意。然而，由于选址不当，顾客寥寥无几。
他不得不调整自己的商业思维:既然客户是流动的，我为什么不去追？于是他把店面租出去，买了一辆更大的餐车，充分发挥自己的厨艺——专门制作酸菜鱼。今天在城西主干道路口卖酸菜鱼，明天换到城东路口卖酸菜鱼。小李的酸菜鱼因为味道好，受到了路人的一致好评。
生意好的时候，酸菜鱼不够卖。客户等他回家拿饭继续做。有时候要到晚上12点才能关门。当然，努力必然会带来很多回报。这几年小李也赚了不少钱。高峰时期，她一天能赚3000元。
但是，人总是“贪婪”的，没有人认为自己拥有太多的财富。几年前，李浩看到身边很多人拿着他们的钱买房。短短2-3年，他就能赚到8年都赚不到的钱。所以他对房地产投机感兴趣。但是手里的资金不够，贷款买房压力特别大，就和别人在城中村买了便宜的房子。据我身边的人说，城中村的老房子虽然便宜，但是被拆的几率很大。一旦拆迁发生，会给你带来3-4倍以上的回报。
然而等了四年，他没有等到拆迁，而是等到了拆迁暂停的消息。时至今日，小李所有的积蓄依然存在这个“旧破小”的房子里。既没有学区房，也没有新房，小区还是又脏又乱，只是贬值了。小李说，我就知道不会跟风。
2.从4万到1.8万，还是没卖出去！老业主直言:我要弃房断供。
如果说小李手里的房子“难卖”只是因为他跟风，不懂行情，那么另一个人的买房经历，其实向人们传递了一个新的信号:房地产不再是“不涨不跌”的神话。前不久，一个叫“大木”的网友讲述了自己的买房经历。
五年前，他在北京附近的一个城市买了房子。他买的时候价格是4万元/平米。买了房子之后，房价确实有一定程度的上涨。三个月后，单价达到42000元/平方米。三个月后，随着调控的全面开启，限购接踵而至。购房者需要在本市有至少一年的社保资格，这无异于切断了外地人买房的途径。房地产价格也在快速下降的道路上。
时至今日，大木手中的这套房子已经从4万元/平方米跌到了1.8万元/平方米，房子价值已经贬值了60%以上。还没人接手！他说:我要弃房断供。“大木”接着说，这套房子是贷款购买的。现在房子的市值远远低于房子的剩余按揭贷款总额，继续还债得不偿失。要么直接弃房断供，要么赶紧卖房。
于是他说，现在房子愿意免费赠送，只要受赠人愿意“一次性偿还银行剩余贷款”。可是消息已经发了四个多月了，甚至在“房子免费赠送”的情况下，他家的房子还是没有人接手，现在也不知道该怎么办。
是什么原因导致房市陷入“买不起卖不出去”的尴尬境地？总结起来，有两个原因:
1.财产过剩是事实。在一次节目采访中，王健林被观众问到。有一位观众直接问道:“王总，您觉得接下来房地产还会继续涨吗？”王健林笑着说:“你去看看每个城市有多少房子。接下来房子是涨是跌不是很明显吗？”在王健林眼里，城市房地产过剩已经是事实，所以王健林认为未来房地产可能会下滑。
另一位地产大佬李嘉诚曾说，如果房子继续按现在的速度建，将来房子会越来越不值钱。在李嘉诚的生意中，保住资本是第一位的，其次才是如何用资本赚钱的考量。2013年起，李嘉诚退出内地房地产市场，开始大甩卖模式。至今已套现2000多亿。连如此精明的李嘉诚都认为，当房产盈余将变得一文不值的时候，房产怎么可能继续上涨？
2.房地产的增值幅度减弱。2016年，不炒住房正式提出。从此，房地产的发展有了“标杆”。不管房地产是涨是跌，只要符合住房不投机的主题，都是没问题的。但是，“防止房市大起大落”也是调控的题中之义。2017年调控200多次，2018年增加到400次，2019年突破600次，2020年与上年持平，2021年达到500多次。
与严格的房地产调控相适应，住房需求开始明显减少，尤其是新生儿和青壮年的数量。根据国家统计局的数据，2021年的新生儿数量仅为1062万，比2020年有所下降。2016年全面启动二胎，依然没能阻止生育率的下降趋势。联合国在《世界人口展望》中预测，到2100年，中国人口将只有10亿左右，远低于现在的状况。
人口是房地产发展的支撑，在购买力减弱的情况下，未来谁还会买房？
