城市更新暨招拍挂项目前融实操分享（融资方案示例及融资实操案例解析）
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第一部分 城市更新项目前融需求种类
一、城市更新并购贷
二、城市更新贷/拆迁贷
三、城市更新土地款融资
四、城市更新开发贷
第二部分城市更新项目前融思路及融资方案
一、信托机构融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX信托-XX工改保项目）
3、放款方式及核心问题
（1）放款通道的问题
（2）几家信托机构的项目准入要求
4、业务实操说明
二、地方资产管理公司融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX资产管理公司-XX更新项目）
三、民间金控平台融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例（案例：XX投资公司--XX旧改项目）
四、地产基金融资方案
1、当前市场操作情况及常规准入要求
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX基金公司-XX更新项目）
第三部分 城市更新项目前融之开发商注意事项
一、全封闭业务与打包融资需求的关系
1、授信额度是否可放大
2、融资成本是否可做低
3、资金使用是否可灵活安排
4、放款周期是否可缩短等
二、融资额度、成本、用款灵活度等敏感问题
三、还款来源及贷款置换问题
四、融资方案的设计问题
五、融资偏好及资金选择问题
第四部分 招拍挂项目前融思路及融资方案
一、拿地保证金融资
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例
（1）地方金控平台融资方案（案例：XX产融公司融资方案）
（2）基金公司方案（案例：XX基金公司-XX拿地项目）
（3）其他基金公司或金控公司融资方案
3、业务实操要点
4、开发商与资金机构的合作要点
二、土地款配资
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）国企金控平台融资方案（募集对象：XX金控，放款方式为通过银行委贷放给“432”的并购类项目）
（2）地方金控平台融资方案
案例一：募集对象：XX开发投资公司-XX项目（走XX小贷放款）
案例二：募集对象：XX控股-土地款融资方案
案例三：募集对象：XX金控-XX土地款融资项目
（3）信托机构融资方案（募集对象：XX信托-股权收益权融资方案-用于土地款）
3、融资要素及放款方案
（1）明股实债
（2）股+债
（3）过桥资金+土地前置抵押
4、业务操作说明
三、地产项目收并购融资
1、银行并购贷
2、信托并购贷（案例：XX信托-信托增资-XX项目）——已被监管
3、并购基金
4、并购贷实操总结
四、土地/在建工程/项目抵押贷款
1、融资准入要求及融资方案示例
（1）信托机构融资方案
案例一：募集对象：XX信托-XX项目（债权认购劣后）——已被监管
案例二：募集对象：XX信托-XX项目（股加债结构）——已被监管
案例三：XX信托-XX项目开发建设资金融资（股权收益权产品）——已被监管
案例四：XX信托-XX项目（明股实债）
案例五：XX信托-XX项目（开发贷-资产收益权模式）——在操作
案例六：XX银行-XX项目（银行开发贷）
（2）金交所产品融资方案
案例一：募资对象：XX金控-XX项目金交所私募可转债
案例二：XX项目-XX交易所资产收益权产品
2、业务实操要点
五、融资代建
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）XX资本代建合作方案（详见附件文本）
（2）XX地产代建方案（详见附件文本）
六、应收账款融资
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）XX基金子-购房尾款非标融资方案（详见附件文本）
（2）XX基金子-工程应收账款供应链融资方案（详见附件文本）
第五部分 后续主流融资方向：房地产企业股权融资（含明股实债）融资方案设计
一、开发商100%持股项目公司
1、纯粹的开发商100%持股项目公司
2、形式上100%持股项目公司，实质有代持安排
二、开发商与合作方各自按照一定比例持股项目公司
三、开发商与项目方合作，项目方代持开发商部分股权
四、境外主体100%持股项目公司/外商投资企业（即WOFE主体）
五、其他：招拍挂项目禁止项目公司股权转让的情形
