来源:嘉里地产资讯
从去年国务院明确加快发展保障性租赁房到现在已经一年了。之后，各地也纷纷落实“十四五”期间保障性租赁房供应目标，全面加快项目建设实施。“不改租”也成为租赁住房建设发展的重要内容。虽然不少城市相继出台了“非租即改”相关鼓励政策，但执行起来仍有困难，整体推进速度一般。
目前，一种新兴的组合产品悄然诞生，可能会改善现有的“非租即换”的困境，有助于实现供给的快速提升。
#01.
保障性住房建设全面加快，
“非租变”成为多元供给的核心
1、各地要加快实施租赁住房建设，明确供应目标。
2021年8月，住建部明确提出，“十四五”期间将重点发展保障性租赁房，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供应，努力让全体人民住有所居。随后，各地开始陆续落实租赁住房建设任务，明确供应对象。“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁房650万套，广州、深圳、杭州等重点一二线城市提高新增保障性租赁房比例，都将保障性租赁房建设作为“十四五”的工作重点之一。
表:十四五期间一二线热点城市
保障性租赁房供应的新目标
来源:公开资料整理。
2.多元化的供给，多渠道的保障，租房会有爆发式的增长。
无论是国家层面还是城市层面，发展保障性租赁房都将是“十四五”期间的重点。其中，多主体多供给是这项重点工作的核心。目前，保障性租赁房的多元化供给主要分为两种新类型:涉及租赁用地建设的租赁住房、工业园区配套区建设的宿舍型租赁住房、非改租、现有住房纳入租赁住房体系和保障性住房体系未售空部分五种方式。多元化的渠道在一定程度上增加了保障性租赁房的供给。据相关统计，2021年，40个城市筹集租赁房源94.2万套，平均完成率22%。未来，租房一定会出现爆发式增长。
表:2021年部分城市租赁住房建设完成情况
来源:公开资料整理。
3.“不改租”政策频出，执行有难度，推广过程一般。
“非改租”是租赁住房供应的重要方式，也是盘活闲置资产存量的有效途径之一，已成为各地租赁住房建设的首选。为调动多元主体参与保障性租赁房建设的积极性，一系列扶持政策陆续实施。多地出台的保障性租赁房实施意见或征求意见稿，允许商业、办公、酒店、工厂、RD房、仓储、科研、教育等非住宅存量房转为保障性租赁房。
表:一线城市“非租不改”相关政策
来源:公开资料整理。
在我们的概念中，“非租转租”的建设周期比租房短。相对而言，可以快速盘活现有资产以降低库存压力，同时可以快速扩大供应，满足目前年轻人和新市民的租房需求。但现实中，现有存量改造依然困难。
由于目前存量资产的业态不同，以及出租屋有一定的建设和消防安全标准，改造难度大，成本高，企业需要大量现金流来支撑建设。同时，目前市场上绝大多数的存量资产多为国有企业的闲置资产。即使企业有能力转型，但在项目的后期运营中仍缺乏相关经验。
从客户需求的角度，真正的“不改租”项目应该从有效供给的角度出发。目前，各城市的商业、产业集群、交通枢纽等租赁需求旺盛的区域，供需严重失衡。另一方面，一些城市的偏远地区，供大于求，项目空购买率高，很难租到。此外，部分城市出台的“不改租”政策有一个共同特点，所有项目都要求优先选址在交通便利、生产生活便利的区域。所以，对于存量资产的转化，房产本身的位置也很重要。优质的“非改租”项目不仅能有效增加租赁住房供应，还能对调节供应结构起到积极作用。这样的“不改租”项目，可遇而不可求。
克而瑞租售监测数据显示，通过“非改租”项目申报的租赁房源占比相对较小。在22个城市近300个已认定为租赁房源的项目中，通过“非改租”认定为租赁房源的项目仅占17%，是三个渠道中最少的。可见，存量转型确实存在一定的困境。
表:公认出租房屋类型的分类和比例
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数据:租赁土地内的租赁住房和工业园区配套区域内的宿舍型租赁住房归类为新建；将现有住房中未出售且有控制的部分转换为保障租赁住房制度和经济适用住房制度的，归类为管理。
#02.
酒店改造可以更有效地盘活资产价值，激发行业经济活力。
1.在疫情的影响下，酒店和长租公寓市场出现了明显的差异。
今年春节以来，受疫情反弹影响，部分城市甚至宣布关闭城市管控，完全静止的城市给酒店业带来了不小的冲击。另一方面，整体宏观经济处于下行趋势，居民旅游消费意愿开始下降，对酒店经营产生中长期负面影响。
另一方面，在长租领域，在疫情的反复冲击下，相比酒店业，整体影响有限。得益于稳定的租金和现金流，疫情期间长租公寓行业运行良好，部分项目保持满租状态。同样是在租赁行业，但两者的市场差异尤为显著。虽然疫情对酒店行业造成了严重影响，但并不意味着没有转机和商机。大部分酒店相对于其他业态的存量物业具有城市核心资产优势，通过转型长租产品更容易实现有效供给。
作为酒店租赁运营商代表之一的城市之家，看到了市场潜力，主动抓住当前的市场机遇，对酒店资产进行了部分转型，引入了长租业态，通过长租和短租相结合的方式，在近一个月内与包括连锁品牌在内的13家酒店投资方签约。合资商店中的“酒店式公寓”创新产品正逐渐成为一种趋势。
2.“非租不改”为酒店公寓产品提供了一定的政策支持。
为响应政府积极发展租赁住房的号召，随着各地“非改租”相关政策的发布，增加租赁供给的重点逐渐发生转变，由新增租赁用地向存量改造并重转变。因此，通过存量改造的租赁房源也成为租赁市场的重要供给方之一。然而，由于在实践过程中遇到了许多困难，运营商迫切地寻找一种新的“非租变”的解决路径。
目前，“酒店式公寓”的新组合产品开始出现。这些产品符合政策要求，解决了有效选址，同时避免了其他物业装修租赁房源的限制。它们在一定程度上有助于改善现有的“不租不改”的困境，为多元化供给提供了新的途径。此外，这类创新产品也可以看作是一种“非租即换”的方式。目前在各地鼓励“不改租”的情况下，会积极盘活现有资产，有效减少空现象，在增加租赁供给的同时实现资产增值。同时，这也将更好地落实和落实各地“非改租”的相关利好政策，更快更方便地增加住房租赁市场的供给。
长租公寓市场发展总体平稳，有空的较大需求。与酒店业态的结合，为多元化供应提供了新的渠道。正是因为这种市场变化，该市重视，积极调动企业内部的酒店资源，响应多渠道增加房源供应的做法。通过这种新的居住模式的转变，我们将为租赁住房的供应做出贡献。同时，CityHome在“酒店式公寓”合资合作中率先创新店中店模式，重点解决部分酒店长期存在的空购房因选址定位问题。从存量资产痛点出发，用一种模式连接两个行业，同时激发两个市场的活力。
3.酒店式公寓权衡两者的产品和服务，有助于收益的提升。
现在大部分酒店配套高，服务优质，也增加了人房比，人力成本也水涨船高。同时，大部分酒店单元都比较单一，没有明显的风格差异。长租公寓运营方擅长建设小户型，对空的整体利用率有丰富的经验。管家和运营团队运营效率更高。另外，公寓更强调居住和生活，而酒店是短命的住宿，在居住场景和居住氛围上还是有短板的。两者结合可以在产品和服务上达到一定的平衡。长租公寓的租客可以享受酒店级的配套服务和部分服务，在一定程度上提升了居住体验，也为运营商拓宽了租赁业务的发展空间。至于酒店方面，长租公寓的推出也会减少一部分空房费，同时减少人力成本，更好的帮助资产端降本增效。
此外，在酒店资产中引入长租业态，通过长租与短租比例的灵活变化，将更好地维持项目租金率的稳定。大多数旅馆都是按天出租的。虽然日均单价有优势，但整体现金流受市场波动影响较大。因此，长租和短租相结合，可以进一步增强收益稳定性，避免单一酒店业态投资收益的不稳定性。
4.城市居民响应租房政策，实现了“酒店式公寓”创新产品的落地。
面对酒店和长租市场的变化，都市人看到了市场潜力，开始尝试延伸“酒店式公寓”的业态组合，将长租与需求旺盛的短租相结合，降低客房空的入住率，提高收入的稳定性。“酒店式公寓”住合资店的模式，特点是“房间准入门槛低，轻工业改造快，合作灵活”。业主只需要对物业进行有限的装修，做轻简配置，比如需要二次装修的酒店、公寓。单间改造低，重点为酒店部分闲置房间提供长租业务改造，实现长租和短租相结合。
——成都自主研发的国内首个长租收入调节系统CAS，涵盖长租、短租、长租三种住宿需求管理和服务，兼顾“酒店式公寓”的组合管理模式，实现全居住场景的精细化运营。面对不同的商业环境，作为城市家长的短租，可以通过大数据结合收入调节体系，提供一房一价的智能化解决方案。比如某知名连锁酒店将其“酒店公寓”转型为合资企业。单间装修费用只要3380元。改造后，月GOP值提升2.8倍，有效最大化出租率和GOP组合值。
图:某知名连锁酒店改造前后经营状况对比。
资料来源:诚嘉关伟，由嘉里租售。
#03.
结
目前，国家正在加快实施租赁住房建设，推进实施“非改租”工程也是重要一环。企业存量资产的价值有待进一步挖掘。像CityHome这样的企业，会通过业态和模式的灵活组合，加速实现入住联合店中店的“酒店公寓”模式。在惠及酒店和长租行业的同时，实现双方行业共赢，创造更稳定的收入，进一步提升资产价值，有效助力各地多元化租赁房源供应步伐。
