记者:高远
摄像:侯天翼
王浣，中国社会科学院经济学硕士，历任郭盛证券、西部证券、广证投资银行部副总经理，并购重组核心委员会委员。先后主持了神华发、中富实业、广钢股份等十余家上市公司的IPO、定向增发和并购重组工作，具有丰富的产业投资和并购重组实践经验。主要投资方向:教育、消费，主要投资业绩:优客工场、神州英、昆仑决、万国体育等。
观点要点
继续看好共享办公领域的投资机会，警惕重扩张轻运营风险。长租公寓既需要租金收入，也需要资产增值收入。商流好坏是关键。继续看好养老地产的投资机会，但仅有地产是不够的。5到10年内，家族信托和家族财富办的投资机会将凸显装配式建筑和装修的投资机会到来。
抽象采访
继续看好共享办公领域的投资机会，警惕强调扩张而忽视运营风险。
《第一财经》记者:感谢王先生接受《第一财经》的专访。鸿坤亿润也是优客工场的早期投资人之一。他已经公开提交了股票代码为“UK”的IPO招股说明书，计划融资1亿美元。作为最佳客工场的一个例子，WeWork上市后对其商业模式有很多质疑。你认为共享办公行业的投资机会还在吗？还是这个投资机会已经成为过去？
鸿坤益润投资合伙人王浣:这个行业是我长期看好的行业。一般来说，投资什么样的股权，取决于这个项目从根本上是否需要一个好的盈利模式。这么好的盈利模式的根本点是什么？在于它可以提高现代社会的生产效率。办公室共享是一种社会分工，更好的解决了租客和出租人的信息不匹配和工作不匹配的问题。出租人要承担什么？他们不擅长找房子，装修，布线，包括前台设置，传真，网线，网关。可能他们不会一年做一次，可能4~5年才做一次，没有人会擅长。优客是解决你不擅长的问题，提高你的效率和整个交易过程的效率，所以我觉得这个领域的整个大赛道肯定会存在。
但我觉得一些共享办公项目的问题症结在于，所有类似的公司都在疯狂扩张。2018年后的中国其实好很多，一些共享办公企业也在逐渐倒闭。他们为什么关门了？原因是膨胀。资本在推高它的时候，并不关注它的安全性。什么是共享办公室？假设你是一个二房东模式的共享办公室，投了一个亿之后，如果这个点没有做好，这个点就会继续亏损。这一点甚至可以一直失去到租期结束，因为你投入了装修费用，不能就这么一走了之。这样的话，它还会继续亏损，每年亏你500万。不代表失去这一点就完了，每年都有可能被砸。我觉得WeWork在很多情况下都是这样的。它的增长在增加，亏损也在增加。这是一种不健康的模式。而优客的模式，虽然具体数据我不能透露，但是它的营收是在上升的，虽然也是亏损的。目前共享办公模式的公司都在亏损，优客的亏损在大幅收窄。这种单店模式是一种健康的模式。
众所周知，每开一家店，都有一个保店期。在保店期，你开的店越多，亏损可能越严重。现在我们逐渐放缓扩张步伐，做好运营。而WeWork还在按照软银给它的钱挥霍扩张，不注重运营，我觉得肯定会有问题。
公寓长租，既要租金收入，也要资产增值收入。
第一财经记者高远:另外，长租公寓也是很多投资者关心的一个领域，但是这个领域也存在这样或那样的一些问题。你觉得目前长租公寓的商业模式不够健康吗？如果给这个行业一个盈利预期，你认为什么时候实现盈利比较健康？
坤逸润投资合伙人王浣:2019年10月8日，清客公寓公布了赴美IPO的招股书，显示大概亏了2亿多，8亿的收入亏了2亿。我不能说它不健康。它可能会得到这栋楼，在这个时间点上它会亏损，但它可能会在两三年后包括通货膨胀因素和其他影响。最终，我们认为这个建筑是可以盈利的。我相信每一个拿楼，做二房东，或者做长租公寓的公司，都会有这样一套计算逻辑，包括美国华平投资集团的投资逻辑。也是基于这些，我们也会看整个大资产的升值。
当然，如果对比美国的长租公寓，美国有长租公寓上市公司，既有租金收入，也有资产增值收入。这是最健康的模式。但是，中国还没有到这个阶段。要达到这个阶段，必须有第一步才有第二步，你必须迈出第一步。所以我们更倾向于近期投资轻资产策略的公司，投资结束后再从轻资产转为重资产。并获得资产增值的收益。现阶段我们比较看好这类公司，不代表不健康。目前他们和美国的长租公寓相比有差距，但是我觉得这是这个行业必须要走的一条路。
你认为这个行业会在两到三年内盈利吗？
三年，三四年。
我们认为，发展到最后，中国只会有一个长租公寓。集中式长租公寓可以有很多家。最终，国内长租公寓的中心化将走向品牌去中心化；而去中心化会走向品牌集中。
生意好坏。流量是关键。
第一财经记者高远:其实商业地产在掌握业主的资金流和信息流方面有很多天然的优势。一方面，数据汇总后，是否也凸显了部分行业的投资机会？
洪怡润投资合伙人王浣:我觉得最大的是流量入口。我们会发现，现在所有的商业无论做的好坏，商业的价值都体现在其流量上。越多的人来到购物中心，消费或接受服务，它在整体上产生的GMV概念就越大，其商业价值就越高。所以对于商场来说，我们找到了很多可以吸引顾客的消费品和品牌。比如我们看到过书店，对消费者特别有吸引力。我觉得像天天喜茶排队、名优品前、ZARA等这种次级别的流量入口机会很多。，包括之前很多类似快消品的店，走的是低价大流量的路线。一般来说，这类企业在与商业地产谈判时，可以获得类似的专项补贴。所以我们觉得如果要做投资机会的选择的话，这种有线上聚集流量能力的企业，未来会有更好的机会，因为它在和别人竞争的时候，自然会有一些优势，也确实会有一些流量入口。它规模化之后，确实会有大规模盈利的能力。
继续看好养老地产的投资机会，但仅有地产是不够的。
第一财经记者高远:现在很多房地产开发商也在进入养老地产领域。在这个过程中，保险公司发挥了特别重要的作用。作为房地产、医疗、养老的结合体，是一个很有前景的投资领域。从商业地产资产运营的角度，你认为这是产业投资的机会吗？
洪怡润投资合伙人王浣:养老地产这个大行业，其实经历了大概5~10年的发展过程，包括泰康保险都在试水。开发商去做养老地产的核心诉求，往往会通过配套服务赚点钱，因为持有这个养老地产的成本相对不划算。它可能会通过其他支持房屋或支持业务和支持其他服务来赚钱。我们看到大部分房地产协会做养老地产，但是养老地产的运营一般不是房地产商做的。未来可能会有一些专业机构做养老地产服务。
整个养老地产，包括养老产业，我们长期看好这个领域。这也是银发经济的一部分。我们长期看好这个行业。我们也有专门的医疗团队和专门的养老团队来做这件事。银发经济的一个明显特点是不太注重品牌，因为信息获取渠道相对较少，更注重享受和服务的体验。它不需要一个房地产开发商或者一个开发商去展示一个领域，它应该需要一个完整的流程，包括你的医疗体系和服务体系。这个体系不仅仅是几套简单的养老住房和养老地产，而是整个养老产业体系的整合。
家族信托和家族财富办的投资机会将在5到10年内凸显。
第一财经记者高远:此外，房地产信托和家族财富传承也是很多机构看好的投资领域。其中，房地产公司做房地产信托或者家族财富管理有先天优势。你看好这种投资趋势和行业机会吗？
鸿坤益润投资合伙人王浣:我们非常看好这个行业。我们公司有自己的家庭办公室，自己的财富办公室，自己的财富公司。我们以前大概做了5~10年的家族办公室投资体系，然后向足够大的资产管理平台方向拓展。我们鸿坤亿润资本其实是从家族办公室变成了一个大的资产管理平台，但是我们还是有一些家族办公室的属性在里面。这个系统是我们非常看好的一个领域。其实中国传统的理财很简单，就是把钱存银行。或者变成P2P。如果你想综合找一个综合收益率在8%年化收益左右的产品，其实你得多方面配合。单纯依靠家庭财富管理或其他方法，你很难获得很高的投资收益，所以你应该以分散的方式进行这种投资。这个领域在国外已经很成熟了，而中国在这个领域也才发展了5年左右，所以这是我们整个投资的LP圈，这是和国外最大的区别。这个区别就在于国外LP基本都是募集资金和家族财富办投资，包括一些校友捐赠基金、社保基金这样的渠道。中国基本上是C端客户，大概占40%到50%。我觉得这是资本市场逐渐成熟的一个过程。我给你这个钱大家都会放心。投资组合里可能会有家族财富办投资的一些品牌。这是我们在这个领域非常看好的一个趋势，我们认为这个趋势至少在5~10年内会有明显的改变。不要被P2P或者其他所谓的投资组合割韭菜。
装配式建筑和装修的投资机会已经到来。
《第一财经》记者高远:装修是你看好的一个投资领域。未来应该如何把握这个领域可以诞生的投资机会？这个时代到来了吗？如果给它一个到达期，你觉得会是未来几年吗？
坤逸润投资合伙人王浣:装配式装修的基础是装配式建筑。建筑只有组装化、数字化、结构化，装修才能结构化、数字化。所谓预制装修，就是三四个工人在三到七天内完成一个房间的装修。这些工人经过一到两个月的培训就可以上岗，解决了我们传统装修行业大量培训和操作不规范的问题。
这套装配式装修和装配式建筑技术已经非常成熟。在日本，70%到80%的建筑都是这种装配式装修，但中国人接受这些可能还需要一段时间，而且其成本较高，目前房地产开发商很难使用。如果地产商不用，就不会有这么大的市场。目前我们正在寻找投资的下游企业是那些可以走中间路线的企业。他们可以通过装配式装修来解决问题，但是使用的板材都是经过加工的板材，传统的地产板材，石材，木板，只是通过技术手段做成装配式装修材料。我们现在看的就是这种地产商想用的技术，以及提供解决方案的公司。这也是由于我们产业基金投资的视角不同。我们准备投资的企业平台还在做深入的沟通。
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