1.目的
为加强公司开发项目的规划设计管理，建立统一的产品设计标准体系，打造公司高端产品品牌，特制定本制度。
2.范围
本制度适用于公司所有房地产开发项目，设计部应严格执行本制度。
3.权利和责任
设计部门的职责:
负责公司房地产开发项目全过程的设计指导、服务和监督。
通过产品研发、设计执行、技术支持、协调服务、系统建设，配合项目设计管理部门开展规划设计及相关工作。
审核并记录相关设计单位提交的各种文件和报告。
审核对工程基本指标、使用功能、外观效果、工程造价、工期等有较大影响的设计变更。
参与重大工程技术问题的处理，确定处理方案。
对相关材料、设备和工艺的选择进行研究和论证，参与大型物资招标的技术评估。
对后续设计单位的设计过程的设计质量、设计进度、成本控制等方面进行监督和实施。
负责施工期间的技术支持和设计变更处理。
与公司相关部门合作。
4.定义
根据公司总体战略的要求，在主管领导的领导下，全面负责设计管理工作，代表设计部行使设计管理职能。
5.内容和要求
5.1设计单位选择
5.1.1设计单位的选择基本分为招标和定向委托两种方式。方案类原则上采用招标方式，施工图类采用定向委托方式。
5.1.2设计单位入围原则如下
5.1.2.1入围设计单位应不少于三家。
对5.1.2.2规模较大或影响较大的项目的控规研究、规划设计、建筑设计、景观设计，应选择国际一流、知名的设计机构。
5.1.2.3大型公建项目或综合性公建项目的规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计应选择具有国际品牌知名度的设计机构或国内一流的设计机构。
5.1.2.4大中型住宅项目的规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计应选择国内一流的设计机构。如政府相关部门要求或审批需要，必要时也可考虑具有国际品牌知名度的设计机构。
5.1.2.5小型住宅项目的规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计或小型单体工程设计应选择项目所在地的一流设计机构。
5.2招标管理
邀请招标是指在确定标底价格时，通过设计方案的比选，最终确定选定设计单位的方式。定向是指对设计单位的综合实力进行判断后，根据入围设计单位的设计报价和服务内容，确定选定设计单位的方式。
5.2.1招标方式的要求
5.2.1.1设计主办部门应将入围设计单位的选择原则和方法、拟选择的设计单位信息，包括设计单位资质、企业规模、相关设计业绩、设计团队成员简历等提交公司审批。
根据入围设计单位的结果，5.2.1.2设计主办部门进行招投标，组织设计方案评审，并将评审结果报公司审批，最终确定选定的设计单位。
5.2.2定向委托方式的要求
5.2.2.1设计部应将入围设计单位的选择原则和方法、入围设计单位的介绍和评价报公司批准。
根据5.2.2.2公司的审批结果，设计主办部门与入围设计单位进行对等谈判，形成谈判记录，并要求入围设计单位提供正式的服务建议书，包括设计单位资质、企业规模、相关设计业绩、设计团队成员简历、阶段性设计报价、设计方案等。
5.2.2.3设计部将设计单位的正式服务建议书、谈判记录和主要合同条款提交公司审批。
5.2.3对于市政工程和特殊行业的专项设计，本着公司主导的原则，参照行业规则确定设计单位，并将结果报公司高层领导审核备案。
5.3设计过程管理
项目设计管理流程主要包括项目前期、概念规划、设计咨询、方案设计、扩大设计、施工图设计、专项设计、二次设计、设计变更，以及景观、室内、机电等专项设计工作。
5.3.1项目前期:由设计部和前期部共同组织。前期规划条件获取、可行性研究、项目调研、市场定位、产品定位、设计咨询等。前期部和造价部完成了可行性研究、项目调查、设计咨询、产品定位等相关设计工作。
5.3.2概念规划设计阶段:是指在征地初期，投资发展部出具市场定位报告后，规划设计部会同设计单位结合政府对土地性质、容积率、控制等规划条件和市场定位报告的要求而设计的总体概念方案，为方案深化阶段提供基础。
5.3.2.1的概念规划和设计阶段由设计部组织。市场部提供数据，根据项目前提规划条件、市场、产品定位进行前期规划设计。重点是落实项目的地块分析，整体布局，基本指标，产品类型，风格，档次。设计结果应提交公司高级管理层和相关部门批准。
5.3.2.2负责编制概念规划方案的设计任务书，与设计单位沟通和监督，制定设计方案，获取和评审设计成果，讨论并组织方案汇报会，向公司汇报成果。
5.3.3方案设计阶段
由5.3.3.1设计部组织。在概念规划的基础上，项目的具体方案设计过程重点是总平面图的实施、各项经济技术指标、日照距离、交通组织、单体纵横断面设计、辅助用房设置、各专业的系统说明、工程概算的编制。同时，结构选型、景观设计、设备选型等。都是经过考虑的，最后由公司高层和相关部门批准。
5.3.3.2负责项目设计任务书的编制、设计单位的沟通与监控、项目设计方案的编制、各阶段设计成果的获取与评审、项目汇报会的讨论与组织、成果上报公司领导审批、公司评审意见向设计单位的传达。
扩展设计阶段
由5.3.4.1设计部组织。在方案设计的基础上，项目将分专业实施，重点是确定设计技术指标、结构选型、各设备专业的系统布置、主要材料和设备的选择、项目概算的编制、同步进行各专业的设计等。，最终结果将报公司高级管理层及相关部门审批。
对于5.3.4.2合同中明确存在初始扩建阶段的项目，实施该阶段的设计管理；对于合同中没有初始扩建阶段的项目，该阶段的设计管理内容应在施工图达到初始扩建深度时实施。
在方案设计的基础上，5.3.4.3设计单位开展了各专业配合实施项目的过程，重点是确定设计技术指标、结构选型、各设备专业的系统布置、主要材料和设备的选择、编制工程概算、各专业同步设计。
5.3.4.4设计部负责组织扩展设计的管理。负责“初扩设计任务书”的编制、设计单位的沟通与监控、初扩设计方案的制定、各阶段设计成果的达成与评审、成果汇报会的讨论与组织，正式成果报公司领导审批。
5.3.5施工图设计阶段
由5.3.5.1设计部组织。在扩大的初步设计基础上，最终指导项目的详细设计过程，协同造价部门制定项目预算，最终完成相关主管部门的审批和各类工程、材料、设备的招标，通过设计交底为项目建设提供一切必要条件。设计部组织施工图审查。
5.3.5.2设计单位在扩大初步设计的基础上，做了详细准确的工程预算，最终完成了相关主管部门的审批和各项工程及材料设备的招标，并通过设计交底为工程建设提供了一切必要的条件。
5.3.5.3负责组织施工图的设计和管理。负责施工图设计任务书的编制、设计单位的沟通与监控、施工图设计方案的制定、各阶段设计成果的获取与审核、成果汇报会的讨论与组织、成果正式上报公司、公司评审意见与设计单位的沟通、设计单位主要材料设备选型的协调、相关部门各项招标工作的协助。
5.3.6专项设计:政府限制各专业部门的设计内容，如供电、燃气、热力、电信、有线电视等。
5.3.7二次设计:必须由专业单位或厂家在建筑施工图基础上进一步完成的设计内容，如弱电、装修、钢结构、幕墙、门窗、电梯、雨篷、栏杆等。
5.3.8设计变更:在施工过程中，应对原设计的错误、遗漏、不合理和经济的部分进行修正，以保证设计的合理性和经济性。设计变更管理由设计部负责，并报公司领导批准。
5.3.9景观设计:建筑方案设计完成后，参照建筑设计流程实施后续设计流程，并考虑各种市政专项设计提供的条件，合理安排设计进度。
5.3.10室内设计:建筑方案设计后开始，施工图前完成。设计过程管理是按照建筑设计过程来实施的。
5.3.11本设计过程的管理是一个典型的程序。由于项目实际情况和调整程度不同，必要时可召开多次设计述职会。
5.3.12室内、景观等分项设计程序。应参照本程序执行。
5.4设计变更管理:设计变更是指在施工阶段，业主或设计单位基于技术、经济、视觉和印象效果、招标情况、图纸改进等原因，对施工图内容进行的变更。分为变更审批和变更执行两个阶段。
5.4.1设计部负责与设计单位沟通，提出变更计划，办理设计变更审批，协调设计单位形成正式的设计变更；负责重大设计变更的评审。
5.4.2设计单位应根据委托设计合同，按规定及时签署设计变更意见，提交设计变更通知单，检查设计变更的实施情况，及时发现和解决设计变更中的问题。
5.4.3下列情况属于重大设计变更
根据5.4.3.1变更重要性的限制，视为对使用功能、外观效果、安全、成本控制、工期等有较大影响的重大设计变更。由工程部报设计部审核，公司批准后，由设计部组织设计单位实施修改，并送成本部和公司领导备案。
根据5.4.3.2的变更限额，在进行设计变更前，应配合相关部门书面说明变更原因、变更金额、外购材料设备的处理方案等。如果单个变更金额包含20万元以上的返工，则视为重大设计变更。拟由变更部门报设计部审核，公司批准后，由设计部组织设计单位实施变更。工程部做好相关记录，送成本部和公司领导备案。
如果5.4.3.3的设计变更在重要性或定额变更的任何方面符合重大设计变更的标准，将被视为重大设计变更进行审批。
5.4.4室内、景观等分项设计变更的工作程序参照本程序执行。
5.4.5在紧急情况下，如需变更设计，设计部主管设计的领导可召集公司相关部门和设计单位的联席会议研究决定，并形成会议纪要，作为实施变更的依据，并及时办理相关的设计变更手续。
5.4.6设计变更应由设计部门审核并统一编号，变更应注明变更类型、时间节点、专业及原因；设计变更的接收部门应有收据。设计变更通知单应与设计变更通知单同时发出。
5.5设计质量管理
设计质量管理的主要目的是保证设计的安全性、合理性、经济性和设计效果。设计能否为公司创造最大的经济价值和品牌价值，应该是重要的判断依据。
5.5.1设计质量应确保其完整性和图纸表达深度满足要求，满足相关规范，减少专业间的矛盾，避免设计错误，杜绝设计事项，以确保招标和施工效果，避免或减少变更。
5.5.2控制设计质量的主要手段是对整个设计过程进行监控和检查，包括每个设计阶段的前、中、后三个阶段。
设计前，5.5.2.1管理设计单位合理选择设计合同，设计合同必须包括严格的设计要求和设计成果限额。根据公司决议，提出准确、适当的设计任务，注意设计任务和合同的审批，避免设计方向偏离公司发展意图，提前对明确的功能、系统和设备的选择提出建议，减少不必要的设计重复，提前明确各阶段的设计深度，避免提供设计成果时出现争议。
通过有效跟踪设计单位的设计过程，5.5.2.2设计管理层可以通过定期的设计会议或不定期的研讨会及时发现问题，从而避免造成重大的设计缺陷或工作周期延误。
5.5.2.3的设计后管理对阶段性设计成果采取相应的审核和批准程序，必要时进行专家论证等。，从而在公司批准的范围内实现有序的设计工作，最终完成高质量的设计成果。
5.5.2.4项目完成后，设计部门需要进行必要的总结，形成经验总结报告，供后续设计工作参考。
5.6设计管理中的成本控制
优秀合理的设计方案是项目设计管理成本控制的基础。科学合理的设计管理流程是设计管理中成本控制的重要因素。
为达到在设计过程中控制造价的目的，有条件时应采用限额设计，并在合同中约定限额设计的内容。定额和标准的制定应根据项目的市场定位和产品标准。材料和设备的选择必须符合产品的具体情况，避免因选择不当而造成浪费。
5.6.1各阶段的设计结果应包括以下成本控制内容
5.6.1.1方案设计应有工程估算。
5.6.1.2扩建设计应有工程概算。
5.6.1.3施工图设计要有工程预算。
5.6.1.4设计变更应有成本计算。
其中，工程概算或预算由造价部门根据工程具体情况编制或单独委托专业咨询公司编制。
5.6.2若该阶段的设计内容超出设计限额，必须经造价部审核并报公司批准后，方可进行下一阶段的设计或实施。
5.6.3工程设计在满足相关法律法规的前提下，采用最合理的方案进行设计，加强施工图会审，纠正图纸错漏，减少不必要的返工损失。
5.6.4严格控制设计变更，防止类似设计缺陷的再次发生。
5.7材料设备选型管理
5.7.1招标采购部组织设计部、工程部、成本管理部共同进行大型材料设备的选择。选材要结合项目定位、实际使用效果、视觉效果、成本控制、施工难度、卖点等因素综合考虑。
5.7.2项目方案设计阶段。需要对竞争性房地产使用的主要材料设备进行调查，形成竞争性项目配置标准报告。配合设计单位确定相关系统，检查主要材料和设备的选择方向，与方案一起审查设计结果。
5.7.3在项目的初步设计阶段，设计单位应配合设计单位选择符合系统要求的材料和设备，并与其一起审查初步设计结果。
5.7.4在项目施工图设计阶段，采购部会同设计部、成本管理部、工程部和设计单位对基础材料和设备进行选择，主要材料和设备提交公司审批。在材料设备选择上杜绝不必要的特殊产品类型或指定品牌，避免招标采购中的被动。
5.7.5样品选择确定后，进入相应的招标程序，具体流程按物资采购招标程序执行。
6.设计工作流和表单。
