中国房地产的发展并没有很多人想的那么“长久”。从2003年国务院18号文将房地产确定为中国经济的支柱产业，至今不过17年。从2008年住建部更名为住房和城乡建设部至今，不过12年。
2008年至2018年，黄金十年被视为中国的房地产时代。2018年后，以“高强度”和“低容错”为特征的“白银时代”开始。接下来的10年，地产人躺着赚钱的时代一去不复返了，他们的感情永远停留在最后的十年。接下来的时间里，每一个地产都在思考怎么活下去，地产人也是。
房地产开发经营，从无到有，从粗放到精细；作为房地产开发的一部分，房地产设计管理是从什么时候产生的不得而知，但从房地产的高周转中达到了高潮。现在，房地产的高周转如潮水般退去，房地产设计管理人员开始褪去“华丽的外衣”，成为各个部门的“靠山”。是的，当钱很难赚的时候，任何矛盾都会被激化放大，支持者的事情就会变成“支持者”
作为一名房地产设计经理，伴随着房地产的风风雨雨，经历了粗放管理到精细管理的过程，房地产专业细分到多功能的过程，专业跨界融合的过程，房地产去设计化管理的危机。
不管房地产怎么变，当我们回头反思房地产设计管理的时候，都觉得这个群体可爱可敬:哇，我们这群房地产设计经理还挺厉害的，虽然是幕后。
房地产设计管理到底是干什么的？
房地产的核心控制力有三个:低成本的融资能力，强大的资源整合能力，高风险防范能力。随着房地产白银时代的加剧，成本控制能力显然已经成为房地产单位的第四大重要能力。房地产设计管理在房地产成本控制中一直扮演着“桥头堡”的角色，从成本结算、成本核算到现在的成本规划时代一直如此，从未改变。此外，随着房地产拿地越来越谨慎，房地产设计管理在“产品力提升”和“风险防控”方面的重要性也越来越明显。
个人认为，房地产设计管理的核心使命是提高产品力，防范风险，控制成本。从下面的案例中，我们可以看出一点:
一、征地阶段
征地阶段被称为“战略决策阶段”，直接决定了项目的生死和征地后项目的发展趋势。在这个阶段，房地产设计管理的强项在于参与前期的拿地决策和风险预测，从而保证项目的成本和风险可控。
简而言之，其控制点如下:
①地下停车比率
地下车位作为大额资产，占用开发成本，降低资金周转率，影响可售比率，难以脱手。在前期征地阶段，包括征地和强行安排阶段，一定要注意地下车位配比的要求，在与政府谈判时要注意车位配比。
②配套建筑面积
项目配套面积全部未售，征地阶段获得的配套住房面积越多，可售物业所占比例越高，可售建筑安装成本也越高。
③体积比
一般情况下，容积率越高，楼面价越薄，单位成本越低。但是对于一些低利润的项目或者商业项目，容积率越高，价格和成本就会倒挂。容积率不一定能带来高利润，一定要注意，容积率不是越高越好。
④现场条件和当地政策要求
前期对场地和地质条件估计不足或缺乏数据，导致后期结构成本大幅增加。注意地质条件的影响(如滑坡、泥石流、岩溶、地下隐蔽物、大面积松散土等。)对地基和上部结构的影响，以及山体改造对建筑和设计的影响。
征地前一定要充分沟通政府要求和地方政策要求，避免相关要求，避免颠覆性变化。
【案例1】征地前期的踏勘减少了各种风险的发生。
项目周边有大量墓地和墓地，项目拆迁难度大。
【案例二】注意地方政策的要求，避免颠覆征地计算。
病例来源不明
在投资拿地阶段，物业、配套用房等配套设施的公摊被低估。在实际方案的规划设计阶段，实际分配直接导致商品价值的降低、可售比率的降低和可售成本的增加。
【案例三】征地计量不符合市场预期。
强制投资的方案都是高价高利润的产品，但是实际方案策划阶段无法落地，调整到其他低价产品。
投资阶段
实际规划阶段
二、项目定位阶段
项目的定位阶段属于房地产开发的重要决策阶段。应该以市场为导向，以客户为导向，做到产品适配，满足不同层次客户的需求。对于容易引起成本变化的主要问题，需要重点关注，并制定相应的解决方案。
影响项目定位的主要问题:
1.决策导向不规范/重复/脱离实际。
中小公司的定位是基于老板的决定，定位决策往往不严谨，甚至带有强烈的个人感情色彩。这种定位决策造成的后果不言而喻，甚至对项目产生颠覆性的影响。不规范、不精确的定位会导致项目计划的反复修改，严重影响项目的进度和收益。
2.产品配置标准不准确。
产品配置标准没有与市场上的竞品仔细对比，产品适配意识不强，导致产品过度匹配或后期因明显不兼容而整改，导致成本增加。
在项目定位阶段，设计经理要参与定位决策分析，为项目定位提供产品策划和技术支持，使定位信息更加准确，符合市场预期。
【案例四】前期定位偏差导致方案变更。
三。项目方案设计阶段
项目设计阶段决定了整个项目成本的70%~80%，对整个项目的成本控制至关重要。设计经理应关注以下几点:
(1)项目总图商品价值最大化，使项目总图设计功能性、经济性、适用性；
②最大化项目可售比例，减少项目地下空的不合理使用，避免过多赠送空房，限制地下单体车位面积；
③在单体设计中，立面风格符合大众审美需求，控制体形系数和立面率，避免复杂的线条带来的成本增加；
④满足建筑消防疏散的要求，避免因消防疏散造成的施工图重复设计和修改。
⑤结构设计方面，在满足结构安全的前提下，首先要积极争取外部设计条件；其次，要注意结构方案的优化、基坑支护方案的比较和基础方案的选择；第三，要注意结构加固的原则和方法，避免重大设计变更；
⑥各机电专业设计的系统选型对工程造价起着至关重要的作用；选择合理的设计标准和参数将影响总设计能力；优化配置标准、终点数量和位置，使工程投资更加经济；设备和材料应在集团战略合作供应商名单中选择，并选择与项目等级相匹配的产品和生产厂家；把每个机电专业和专项的设计单位和施工单位分开，总造价会更省。
设计阶段的控制案例:
【案例五】展区位置要符合运营策略，高周转项目要保证售楼处能快速开门，快速储客。
售楼处两边都是底层商户，车库和售楼处分开，保证售楼处建设周期尽量短。要注意后续车库开挖对售楼处的影响，车库尽量与售楼处保持安全距离，减少后续车库开挖对售楼处的影响。
【案例六】方案阶段，资源利用最大化，案例来源网络。
外部资源:外部配套设施、道路交通、风景河流、山海景观、市政配套设施等。不在项目用地范围内，但能带来大流量，所以需要深挖外部资源来带来产品溢价。
内部资源:可分为核心景观、广域资源、场地资源和企业本身的IP，都属于内部资源。这部分资源也要最大化的利用资源，产生最大的产品溢价。
[案例7]可售比率控制
可售率=实用面积/总建筑面积实用面积:按规定可供销售的建筑面积。非实用面积:地下室、货架空层、垃圾房、物业房、警务室、幼儿园、学校、设备房等配套面积。车位是否可售，暂不计入可售面积。
目的:合理分配项目成本，提高销售利润率。
编制销售比率指数的目的:
1.控制地下车位比例，控制单个车位指标，控制地下室设备用房面积，减少地下室总面积，降低地下室建设成本。2.控制地面不可售面积，包括框架空不必要的占地面积和配套用房面积，降低这部分的建设成本。
3.控制屋内不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制面积偷换过多导致的非常规户型，别墅、别墅产品避免地下室建设过多，变相拉低单边售价。
比如一个总建筑面积为10万平方米的小区，定价为15000元/平方米，建筑安装费用为2400元/平方米。
①当可售比例为75%时，可出售75000个单位。销售总额1.5 * 7.5万= 11.25亿元，建筑成本折算成可售面积为2400/0.75 = 3200元/m2；
②可售比例为80%时，可售8万套。销售总额1.5 * 8万= 120万元，建筑成本折算成可售面积2400/0.8 = 3000元/m2；
②方案①比方案①多销售7500万，销售比例每增加1%，销售额增加1500万；销售比例每提高1%，建安降低40元/m2，节约建安成本约1.7%；
[案例8]绿色建筑标准
旧版绿色建筑评价标准
以山东10万平米住宅为例；
全省最低标准一星级楼需要成本增量120万~ 300万。
如果申请二星，费用要增加550万到750万。
如果申请三星级，费用会增加1200万到1600万。
对于非示范项目，尽量不要使用高星级的绿色建筑，超配的成本也很可观。
设计阶段的关键词
四。项目施工图设计阶段
项目施工图设计阶段的关键控制点:
(1)施工图指标计量与方案指标的差异，核心指标的损失。
②建筑设计核心指标控制不严:如配置标准、门窗幕墙设计、保温设计、建筑做法、栏杆做法、其他零部件选择、泛光照明设计等。
③结构设计核心指标的控制不严谨:如结构构件布置、抗浮设计、桩基设计、荷载值等。
④机电设计核心指标控制不严谨:各机电专业的系统选型对工程造价起着至关重要的作用；根据集团控制采购清单和集团战略合作供应商清单，选择合理的设计标准和参数、终端点、设备和材料的数量和位置，选择与项目等级相匹配的产品和生产厂家；把每个机电专业和专项的设计单位和施工单位分开，总造价会更省。
⑤景观/室内设计核心指标把关不严；
景观的软硬比例、材料做法、装饰造型等。
⑥错误和遗漏造成的无效成本空。
【案例9】建筑节能——精细化
采暖和非采暖空隔墙需要保温浆料时，一般两面都涂15mm保温颗粒，但当隔墙一面是公共空而另一面是室内时，可在公共空的一面涂30厚保温浆料，增加了业主对空的室内使用，节省了资金。当隔墙两侧都在室内时，建议不要采用上述做法，容易引起业主投诉。
[案例10]结构设计的完善
海宁宝龙时嘉项目位于尖山新区，场地起伏较大。其中，26#和27#楼因为填土较厚，原设计为钻孔灌注桩。经过研究和优化，在国内首次采用载体桩。载体由三部分组成:混凝土、压实填料和压实土壤。通过反复填充建筑垃圾，用重锤夯实，使桩端土达到最优压实，达到提高承载力的目的。优化后，每栋楼桩基造价由120万元降至44万元，降本效果明显。
[案例11]精细化支架设计
海口宝龙环球100项目Z04地块为场地中部人工采石形成的坑，其中一期地块西南为坑，东北为高原。原规划没有考虑地形，整个地块设置了地下室。
经过团队的结构介入，经过调整，一期地块西南侧的坑设置了两个地下室，东北侧没有设置地下室。预计节省土方回填、回填土处理、桩基、石方开挖费用约4700万元。
[案例12]简化线条
项目典型楼号平面布置图:
a、图中云线增加约952立方米外墙，增加成本64万。
b、由于增加外墙，每层需要150宽的钢筋混凝土板，增加钢筋混凝土线约143立方米，增加成本21万。
[案例13]减少投诉和无效成本
某项目业主提出，客厅看不到公园的景观，因为外墙立面线条被遮挡。
案例反思:
1.在设计中考虑立面效果的同时，还要考虑对业主后期生活的影响；
2.在销售过程中，建议在销售前告知客户不可避免的设计缺陷，以避免后期的矛盾。
施工图设计阶段的关键词
结
房地产设计管理作为房地产开发中承上启下的关键环节，对项目的风险控制和成本控制起着决定性的作用。在房地产开发的各个环节中，房地产设计经理都有关键节点，而这些关键节点正是房地产设计师发挥重要作用的舞台。就是因为关键节点多，事情多，“背锅”还在继续。只要问心无愧，敢于担当，就一定会继续发光发热，保持竞争力。
房地产的竞争越激烈，房地产设计师的重要性就越强。
来源:庞东有话说，本文已获授权，并感谢原作者。
