来源:现代咨询
作者:沈红梅游艺
公开发行基础设施REITs是一种通过盘活现有资产获得新项目资金的股权融资方式。其申报和发布对政府平台公司具有积极而重大的意义。通过研究REITs申报发行的政策文件，结合政府平台公司的现状，从资产项目选择、管理能力提升、多方沟通促进等方面给出了策略建议。
关键词:政府平台公司存量资产现金流融资
一、政府平台公司申请发行REITs的意义和作用
有效盘活存量资产，促进投资良性循环的形成。
REITs试点政策提到的“水、电、热等市政项目，城市污水和垃圾处理，固体废物和危险废物处理”项目在全球大量平台公司存在；“收费公路”项目多分布在各类交易平台；产业园项目的产权人也在园区平台公司。可以看出，目前地方政府平台公司持有的基建项目与试点政策项目高度契合，而这些为基建REITs提供了丰富的基础资产和巨大的市场空。
有了这个，平台公司就可以成为优质发起人，通过基建REITs有效激活现有资产，加速资产或资源转化为资金，提前回收建设投资，解决基建项目投资回收期长、资产周转率低的问题，实现投资的良性循环。
提高直接融资比重，化解企业高负债压力。
多年来，地方政府平台公司投资建设了大量基础设施项目。由于没有进行充分的市场化运作，他们背负着大量债务，在借新还旧的道路上滚动，企业债务不断增加。
公募REITs为基础设施资产的盘活提供了另一种股权融资方式，可以减少对传统债务融资方式的依赖，实现真正的表外。不仅不会增加政府平台公司的债务，而且通过向投资者出售公司长期持有的基建项目资产，可以获得充足的自有资金，大幅降低负债率。也能有效去杠杆，缓解高负债风险。
在融资环境趋严的背景下，进一步拓宽融资渠道。
随着土地储备融资、政府担保、政府购买服务、公股实债等融资渠道受到一系列政策的严格约束，政府平台公司的融资渠道不断受到限制。与此同时，在地方政府债务规模居高不下、“隐性债务”核查更加严格、PPP项目监管日益规范的背景下，基建项目融资渠道也在收紧。
公募REITs推出后，政府平台公司可以通过转让基建项目实现退出，收回初期投资，获得基建投资增量资金，进一步拓宽融资渠道。
加快平台转型，实现市场化运营。
基础设施公募REITs的核心价值是脱离发行人的信用评级，依靠基础资产的质量进行股权投资，要求基础资产具有较高的质量，能够产生持续稳定的现金流，具有可持续增长性，资产估值合理。
基础设施REITs“股权导向原则”及其对底层资产质量的重视，将加速平台公司主动转型，适应市场，改变过去重建设轻运营的思维，不仅重视基础设施建设，更重视基础设施运营和盈利。基础设施REITs公开上市后，引入社会资本参与项目投资，将进一步加强对基础设施资产持续运营能力和管理水平的考核和监管。
二。政府平台公司申报发行REITs的项目选择
选择有特许经营权的行业，主要由用户付费。
这次国家有关部门选择基础设施项目进行REITs试点，涉及范围比较广。优先考虑项目收入来源，优先考虑用户付费，优先考虑发展前景好的行业，是政府平台公司申报发行REITs项目的首选。
高速公路、轨道交通等交通流量大的交通基础设施项目。投资规模大，收费权运营有增长潜力。随着中国区域内和区域间互联互通的进一步增强，未来交通基础设施的收入将大幅增长空。
以电、热、气、水为代表的市政基础设施，城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等生态环境基础设施。由于这类设施的自然垄断性，通过特许经营的方式对公共事业收费，可以保证未来现金流的高稳定性和增长性。
未来中国经济发展的主要动力是城市群、高新区、经开区等各种国家级经济区域。因此，位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级和省级开发区、战略性新兴产业集聚区的RD平台、工业车间、企业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施也是优质基础设施项目和公募REITs的主要关注领域。
仓储业，包括为社会提供货物仓储服务并收取费用的仓库，包括一般仓库和冷库等专业仓库，特许经营租赁收费，回报率较高，且随着我国物流业的快速发展，存在空的广阔利润空间。
以互联网数据中心为代表的新型基础设施行业也是可以关注的试点行业。
近年来，我国新型基础设施发展迅速，项目现金流预期，产权收益模式明确。单个项目投资额相对较低，涉及的社会、环境、行政问题较少。其特点是以市场为导向，效率最大化，很大程度上满足了试点项目的要求。在成熟的资本市场，新型基础设施与REITs的结合非常普遍。基础设施类REITs适合新建基础设施中房地产属性较强的资产类型，如大数据中心。
选择与政府平台公司直接相关的业务项目。
由于很多基础设施项目属于公益性或准公益性项目，结合REITs项目试点要求，建议选择政府平台公司直接运营或管理的项目进行试点:
对于收费公路项目，车辆通行费由企业收取和管理，发行REITs相对容易。
水和污水处理项目，具有特许经营权和稳定的现金流，适合发行公募REITs。
2015年以来，已申请停车场建设专项债券的停车场项目已建成并开始运营，符合公募REITs的发行条件。即使没有项目申报停车场建设专项债券，平台公司作为城市基础设施的建设运营主体，掌握了大量的停车场资源，大部分通过加盟费运营，也可以用于申报公募REITs。
已建成的保障性租赁房项目可作为潜在公募REITs的基础资产。
如果平台公司涉及仓储物流、产业园区、数据中心，这些业务依靠租金收入，出租率高，现金流好，也可以在试点的基础上推广。
选择能够实现现金流归集，经营过程中相对容易包装的项目。
建议政府平台公司进一步推进改革创新，将收益较好的经营性和准经营性资产作为核心和底层资产，整体打包整合，形成较好的现金流和项目收益，发挥REITs产品优势。
一是对于投资规模较小的项目，鉴于规模经济和基础设施网络集约化运营的技术经济特点，可将同类项目的资产集合打包上市，以减少单位资产配置的资产评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等成本，实现规模经济。
二是对于高新技术产业园区、特色产业园区等项目，需要滚动开发、持续投入，整体上市时可能会出现部分时期现金流不稳定的情况。可以在园区内选择一个或几个子项目，通过物业租赁或行业辅导等形式获得稳定的现金流，形成优质的底层资产。
三是工业园区、仓储物流、数据中心等基础设施项目。靠租金收入的，最近三年的出租率要高，这样才能从出租率、租赁期限、租金价格、租金收取率、租户分布、主要租户信用状况等方面创造良好的现金流。
三。政府平台公司除了满足发行条件外，还应具备成熟的模式和管理能力。
地方政府平台公司在申请试点时，需要了解REITs发行的基础资产的形成情况，必须合法合规:
首先，REITs资产的所有权应该明确，资产的范围应该清晰，可以转让。平台公司和地方主管部门作为发起人，应根据法律法规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司持有依法发行的基础设施类房地产投资信托基金的基础资产。REITs的核心资产是所有权或特许经营权。
根据已经发布的试点基础设施项目，大多数是特许经营而不是相应基础设施项目的所有权。基于各个项目的特许经营协议，项目公司的股权转让需要及时获得当地主管部门的同意。
二、申报项目应已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记手续。是合法合规的。要确保项目手续完备，顺序符合法律法规和相关政策。
三是平台公司作为发起人和基础设施运营企业，应具有良好的信用、健全的内控制度、持续经营的能力，最近三年无重大违法违规行为。
同时，基础设施项目的持续、健康、稳定运行也是衡量REITs试点成功与否的关键标准。平台公司要想通过公开发行基础设施REITs盘活现有资产，获得转让资金，就必须形成强大的市场化运营能力，从资产规模、资产质量、资产负债率、现金流、利润等方面打造优质的基础设施资产，让基础设施资产产生优质稳定的收益，吸引投资者。
REITs是一种基于金融创新的轻资产策略模式，非常注重底层资产的运营管理，权益导向明确，要求发起人具备非常专业的运营管理能力。因此，各符合项目申请条件的地方平台公司应对基础资产的未来运营质量负责，依法合规管理基础资产，完善项目资产治理结构，强化项目公司内部治理能力，以达到提升运营服务质量和效率的目的，为公募股权REITs试点的顺利实施奠定坚实基础。
四、政府平台公司应加强沟通，争取试点的支持。
发改委和证监会层层把关筛选，提前沟通很重要。
基础设施公募REITs试点是一项非常复杂的系统工作，需要经过证监会、发改委等多个部门的把关、筛选和审批。本次试点特别明确了项目筛选的方式，需要省级发改委对基础资产进行审核并出具专项意见，然后国家发改委向证监会推荐符合条件的项目。
可以看出，地方发改委会对项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理规定，是否形成良性投资循环给出指导意见。国家发展改革委和各省级发展改革委投资项目网上审批平台、PPP项目网上监管服务平台将在项目筛选、进度跟踪等方面发挥重要作用。
而金融项目双方机构的专业支持是关键。
申请公募REITs基础设施试点项目专业要求高，离不开项目双方金融机构和机构的专业支持。
在基础设施REITs的交易结构设计中，金融服务机构，如律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、财务顾问等。，从投资者的角度设计产品，主要评估投资收益和市场风险，从上到下关注REITs的结果；咨询机构自下而上关注REITs的背景输出，主要从项目实体资产角度评估基础设施建设运营方案和项目周期风险。因此，REITs产品的试点发行离不开相关机构的专业支持。
原权利人与地方政府的充分沟通必不可少。
地方政府平台公司在选择REITs项目时，需要与原权利人和地方政府充分沟通。在综合考虑政府平台公司需求的同时，也要征求地方政府的意见，满足地方政府的需求。
我们既不能为了融资而融资，也不能因为手续复杂、操作困难而轻易放弃。而是要从通过发行REITs进一步盘活存量、筹集资金、投资建设新项目的高度来认识和推进地方基础设施公募REITs试点工作，促进整个经济社会良性、稳定、有序发展。地方政府平台公司责无旁贷。
