2021年，中国第二个十四五”开局之年，百年奋斗的起步年，“十四五”规划提出“转变城市发展方式”，“加快推进城市更新，推动城市空间结构优化和品质提升”。“城市更新” 首次被写入了政府工作报告，提到前所未有的高度，成为全国关注的热点。
对比西欧国家城市更新的特征，回顾中国城市更新发展历史，2019年至今，国内城镇化率突破60%，站在“城镇化” 下半场，中国的城市更新将服务于全面建设社会主义现代化国家目标。以“人”为核心，是城市有机体自我生长迭代发展的必然过程，是城市核心区通过新产业、新功能、新业态导入，从而优化符合现代生活品质要求的功能载体，提高存量资源利用效率为城市发展注入时代活力，推动城市可持续发展的持续过程。
图片来源：世邦魏理仕CBRE
以活力发展理念重塑世界级城市核心区
吸引领先人才是城市发展的核心引擎。在新经济产业快速迭代和竞争发展的背景下，人口吸引力是城市发展必须面对的命题。工作与生活场景的交织和人群社交空间的多元活跃需求决定了城市发展需更加注重对于在地职住关系和社区构建的思考。
基于城市文化的深厚积淀，城市核心区同样是对外展现城市特色的重要空间，因而城市核心区承担着城市文化魅力彰显的重要使命。构建活力四射、多元共融的城市核心区是世界级城市未来发展的重要趋势。以下，我们来看一下国外城市更新的经典案例。
伦 敦
2003年到2010年，伦敦进入创新驱动型经济时代，在全球范围内率先提出发展创意产业作为文化，科技和经济深度融合的产业，支撑“创意之都” 下一轮发展。伦敦着手展开新城运营，以伦敦为中心氛围四个圈层，共建成28个新城镇。
伦敦国王十字车站区域更新：采用了多元复合功能集聚
针对区域高端人才的高品质消费及文化需求，国王十字车站区域除办公与居住功能外，充分利用在地文化遗产与公共空间打造极具特色与调性的商业、文化及休闲娱乐功能。
伦敦国王十字车站区域开发项目为伦敦中央区一个世纪以来最大的单一开发商开发项目，通过引入大量零售、餐厅、社区设施及公共绿地，2016年共吸引游客32.5万人次。项目以公园、广场、步行街区为组织框架，40%以上的土地作为城市公共空间使用。5条主要城市道路将区域分成不同组团，组团内部不允许私家车进入，确保了其步行 体验与安全。其中Granary Square、Handyside Gardens已成为最受市民及游客喜爱的聚集地之一。
纽 约
2009年到2015年，纽约进入多元经济战略时代，将经济基础扩展到以生物科技、时尚、媒体技术为重点的不同行业中，逐步改变过渡依赖金融也的发展路径。
纽约哈德逊城市广场更新：特色服务导入各类人群，激活区域活力核心
哈德逊城市广场位于纽约曼哈顿中城南片区，中城是纽约办公楼租金最贵的CBD区域。2012年城市更新项目总投资约200亿美元，总建筑面积169万平方米，涵盖办公、住宅、商业、酒店、文化艺术、学校等复合型功能业态。
哈德逊城市广场不仅打造了高品质的哈德逊10、30、50、55号办公楼及15、35号住宅楼。同时也为纽约居民与游客创造了全新的社交空间，例如地标性公共建筑TheVessel,文化表演艺术中心TheShed及公共空间SnarkPark，通过植入演唱会、艺术展览、脱口秀等各种形式的文化内容，为观众带来前所未有的观赏体验和有趣的互动空间。
哈德逊城市广场的公共绿地广场和花园的设计与曼哈顿西侧的三个重要景观——高线公园、哈德逊公园及林荫大道和哈德逊河公园融合协调，成为丰富城市空间魅力的绿色纽带。场成功吸引黑石、KKR、富国银行等金融机构，华纳传媒、华纳兄弟等传媒企业，Facebook、BCGDigital Ventures、SAP等科技企业等等，成为核心区城市更新的典范。
创新求索—未来城市更新的趋势
2021年全国有关最新城市更新政策密集出台，住房和城乡建设部 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，自然资源部 国家文物局 关于在国土空间规划编制和实施中加强历史文化遗产保护管理的指导意见国家发展改革委 住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知
从政策层面我们可以看到国家对于城市更新是坚决划定底线，严控大规模拆除，增建及搬迁，防止城市更新变形走样，坚持应留尽留，全力保持城市记忆，坚持量力而行，加强统筹规划，稳妥推进改造提升。未来城市更新将以完善提升城市功能为目标，以政府主导为方向，侧重公益性，避免过渡地产化模式及倾向。
多元主体创新探索
通过政府合作，探索多元主体创新合作机制。从合作模式出发，政府主导、市场操作、资本运营，打通更新项目的投融建管退渠道。政府主导型、政府-市场合作型，多元主题协同合作型是目前城市更新项目的三大主要合作模式。在空间规划一张图、区域规划统筹协调的新要求下，城市更新愈发强调权利主题和公众的参与度，以及“投融建管退”各阶段参与方的高效衔接、通过多元主体协同合作。
更聚焦于城市核心区域的城市更新，业态功能的创新复合对现有法规及管理机制提出了更多的挑战。在去地产化的大背景下，作为驱动城市发展的核心举措，城市更新承担着社区改造的重任，亟需在“政策性手段”和“经营性手段”两个维度实现破局。
资金平衡
综合各地城市更新实施办法，资金来源分五个方面：各级财政安排的城市更新基金；金融机构融资资金；参与城市更新的项目实施主题投入的资金；土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；其他符合规定的资金。资金模式分为三类：第一类是项目收益自平衡模式，项目本身具备盈利能力，实现收益自平衡。第二类，政府投资模式，项目符合政府投资条例的要求。第三类，成立项目公司，引入社会资本参与，社会资本为优先级投资者。
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在城市更新的五类资金来源中，金融机构融资资金发挥这越来越重要的角色，例如银行贷款，专项债权，专项心若，以及城市更新基金。
城市更新基金本质是为了解决项目融资难度。城市更新基金模式的设立，是地产界一场重大变革，标志着城市发展的主体话语权从房地产开发集团向产业、金融、城市运营主体的转移，通过纳入更多的利益主体考量维度，更综合性地审视城市更新目标。
内容植入与空间改造
内容植入的四大属性，蕴入了城市更新新的灵魂。
居民便捷属性：交通出行便捷、区域可达性强、公共空间更为充足、居民粘性提升。
文化公共属性： 稳固城市文化底蕴、丰富文化生活、城市历史记忆的保留和更新发展并举。
城市消费属性：历史新潮交融，新旧文化紧密结合，文化赋能现代社会，充裕物质生活。
产业文创属性：合理保护工业遗产、革新产业办公、发挥文化精神内涵，实现创新创业。
接着，我们来看2个经典城市更新的案例：
上海“新天地”
成功打造了一个在世界范围都极具赞誉的城市更新案例。随着新天地广场2019年改造开业，新天地成为集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
整体化的战略视野仅以单体项目的运营、形象、财务等指标的成败衡量城市更新优质与否是对区域整体性诉求的忽视。既在街道、环境等多维度尊重原生文化，和城市的肌理文脉融为一体，也不断地强化内核并丰富外延，新天地盘活的不仅是建筑，而是从整体性出发，在更大的空间尺度上，以太平桥区域为核心，老城厢为腹地，联动外滩与人民广场，全面提升黄浦区区域核心竞争力。
关注 “创意阶层”的产业融合力构建未来城市的竞争力体现在城市作为一种“场域”在吸引高素质人力资本的能力上。“创意阶层”指创新经济时 代崛起带来的有用共同的创意精神，即重视创造力、个性、差异性和实力的产业人群，上海新天地拥有金融、 零售、专业服务与TMT四大优势产业基础，创意阶层的生长亦将助力片区全面贯彻融合数字经济、在线经济两大未来趋势产业，复合多元化城市产业生态。
“世界公民”引领下的消费活力构建
世界公民指的是兼具国际视野与本土情怀主张的群体。在全球化时代，当大城市发展模式由生产 “推动”演变成由“消费”拉动，世界公民加持下的商业社群生态圈构建将进一步放大新天地时尚商业、旅游休闲、文化体验等综合效应，孕育更潮流的城市消费文化。
成都春熙时尚活力区
成都春熙时尚活力区总面积约7.79平方公里，涵盖传统CBD、春熙路盐市口核心商圈及东大街金融服务功能区等多个片区，主要涉及金融业、商贸业及商务业，产业及功能多元复合。在新的城市发展战略要求下，仲量联行提供了成都春熙时尚活力区产业发展规划研究，提出“国际商务+时尚消费+金融服务”主导产业体系，并针对时尚消费产业，提出核心商圈提升打造建议；针对金融服务业，提出产业优化升级的发展方向。
中心商业区持续提升，助力国际化商圈建设。针对客群，用好“成都外籍人士144小时过境免签”政策，吸引更多国际入境人群前往观光消费，提升商圈国际化水平。针对产品，依托区内锦华馆、四圣祠等丰富的历史文化建筑，打造特色文化商业街区，提升商圈的文化吸引力；打造丰富的新消费场景，提升消费体验。改造春熙路-盐市口商圈内的老旧百货，推出一批新的商业载体；打造连续的慢行系统，解决城市主干道对商圈的割裂，减少消费“断点”。
构建产业生态圈，完善城市功能配套。争取各类型金融交易市场， 提升产业能级；提升金融产业规模，发展金融科技、法律服务、财务服务等金融相关的科技创新及商务服务企业，引领“金融+”中小企业集聚发展，释放经济活力。完善商务配套、公共文化休闲设施等多元配套，打造具有便利性、舒适度、宜居性及极富活力的城市中心区域，进一步巩固其地位及影响力
结 语：
从可持续发展的角度出发，将城市空间打造、城市精细化运营、产业生态构建等方面以产业数字化和数字产业化的融合发展方式，塑造未来城市的价值。城市更新的数字化综合解决方案，整合区域各渠道经济、交通、楼宇、土地、人口、消费等各项数据，建立项目数据库，通过数字孪生和数据可视化等技术手段，将数据更为直观的加以呈现。通过科学的分析方法和数字技术，提出智慧城市运营效率提升方案、智慧商圈升级方案、企业拿地投资决策建议、园区招商引资建议、资产处置决策建议、智慧交通综合解决方案等专业化解决方案。根据解决方案提出的建议，帮助对接相关企业，通过资源的合理配置，帮助实现未来城市的数字化运营。
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