过去受电商冲击加上近三年来疫情反复，线下实体店商铺所受到冲击是显而易见的。近日有网友问我：受疫情影响，这几年实体经济受影响很大。现在手里有点闲钱，也不知道可以投资点什么好？买商品房受调控政策影响又不太够，买个小商铺也许够，不知道现在的商铺还有没有投资的价值呢？
商业广场铺讲句良心话，所谓的“一铺养三代”只是一句广告语，投资商铺真是一门技术活。我敢说，在过往但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上。在我个人看来，开发商通过案场包装，商业价格往往要透支掉至少3年的升值空间。意思就是现在这个物业可能合理单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。本人就商业地产行情结合疫情影响向网友分享几点观点：
一、“后疫情时代”的商业态势变化
据统计截止到2022年6月底之前全国共有7.8亿人负债，46万家公司倒闭，总体经济增速放缓加上疫情反复，人们的消费习惯也跟随着有所改变，更多是从原来的休闲娱乐消费收缩成了衣食住行的日常消费。
我们先说说商业街，深圳是以多中心发展，在过往大多数楼盘都配建有购物中心，甚至在同一区域内也会出现众多的商业体，在某种程度上是出现明显的产能过剩、客源分流和同质化经营等弊端。一个新商圈的崛起同时也势必拉低旧商圈的客流。如前几年新*佳商超发生倒闭，所在商场失去客源引流，商场的价值也会随之大打折扣。我们再看看深圳的东门老街、布吉街、龙华市场等老牌商业街的客流及经营情况，加上受疫情影响估计也再难恢复往昔的繁华景象了。
正所谓，水无常形兵无常势，商圈会变化但人却是永远都要消费的。
受经济下行和疫情影响呈现普遍消费降级。有时也因疫情防控需要限制人流的出行往来。社区铺拥有稳定的住户客源、便利性和租金优势，这时就体现出明显的优势和生命力，反而更受市场青睐。
据商铺租赁市场反馈，类似做社区服务的商户如：肉菜铺、理发店、中医理疗、快餐店等各加盟品牌正在大力布局社区市场，而像酒吧、休闲娱乐这一类的场所侧更倾向贴近消费者，将场地做得小而精致藏身于居民社区内，但总体上都更注重租金成本投入和选址关键。因此，你投资的商铺客流情况如何？适合做什么行业？行业能接受的租金是多少？决定投资的成败与否。
投资商铺是一门学问，关注我分享受更多行业心得，教你投资不踩坑
社区街铺
二、商铺分类与投资风险
既然买商铺也是一种投资，那么风险就要降低到最低。首先，你要明白一点商铺都有哪些类型，结合自身经验我把商铺基本分为三类：
第一是商业中心。这种风险最高，不管卖方如何吹得天花乱坠也要慎重出手，需侧重考虑运营商是否有强大的运营能力和商圈的发展前景，这类铺往往是一荣俱荣，一损侧损。如果资金有限基本可以不用看。如果资金充足又看好前景那么记住以一楼靠近电梯楼道、出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。
第二种是商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大就觉得生意能做得起来，如果你仔细观察会发现一般城市主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的别看人流大但是大家都不停，汽车和自行车穿流而过，看都不会看两侧店铺就算看了也没办法停，我们称之为过路客一般很难形成回头客源，但如果有固定消费群体店门口能停车、展示面又好这种路边的商铺风险就会低很多可以考虑投资。
第三种商铺类型就是住宅周边的商铺。此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租得出去。但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品。
临街铺三、投资商铺必须要说的回报率
如果是想买来炒铺那就别想了，现在是信息时代能捡到这种漏机会是很微的。商铺值不值得投资算笔账就知道。既然说到风险，那就要说到回报。一般人肯定知道租售比这样一个东西，那就是商铺购入价格除以年租金为年租金回报率。
通用公式是：回报率=年租金收入/售价*100%
算出来的回报率可以跟银行存款利率或者十年期国债利率来进行对比评判，这个是基础原则。那是不是只要高于银行存款利率或者十年期国债利率就行了呢？当然不是！还得继续往下算账，在你还贷款期间，你的商铺回报率是否高于你的贷款利率？如果低于贷款利率，那这就是亏的。
有的人可能会说：我有商铺的增值溢价呀。道理是这么个道理，但是需要考虑增值的难度和后期转卖时的交易税。如果商铺出租难、租金上不去何来增值？关于交易税，商铺的交易税是相当高的，差不多20%了。这时你得考虑你的增值幅度能不能摊平这20%的交易税？另外就是要考虑商铺的空置期，如果经常碰到别人生意做不下去要转租，那这个空置期的租金就收不上来，这个对回报率影响非常大，接下来谈谈我对租售比的“回报率”总结，供大家参考如下：
租售比30年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳，也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。
如果租售比在25年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。如果租售比在20年以内的基本可以马上出手了，不用太多犹豫。
当然租金情况，不是卖家或者中介说多少就多少的，有个小办法，你可以走访周边其他商铺，跟店家聊天，说也想在这周围做生意，但是不知道租金情况，一般店家都会告诉你的，多问几家，就自然知道了。还有一点，购买商铺要看卖家和租客签的协议，最好要给租客重新签协议，让租客知道你是房东，签的协议可以沿用卖家的那份内容，但是名字要是你的。
最重要的来了，买商铺就要看人流，如果人口集中，人流密集那当然是最好的。但是如果买的新商铺看不出人流怎么办？那就要看周围500米的情况。举个例子，如果这是个新小区，但是周边小区基本都住满了，那这个小区就不会有太大问题。如果周边小区扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再买了，因为那里俗称鬼城，千万不要看规划说以后那里会怎么好，毕竟钱是你的，极有可能规划变鬼话，就算十年八年以后火起来了也不用后悔。
当然，这些都只是基础算法，如果题主懂财务知识，那你的算法还得考虑货币的时间价值，也就是折现率等。如果是自己买来自用，也就是自己买来自己做生意。那这个就主要看销售价格是不是能承受了。
大型社区铺最后的话：不论电商冲击如何实体店还是有不可替代的地位和生命力的，商户的客户群体一旦养成，也不会随意搬店所以租约也是很稳定的，期间也无需业主再行投入。个人认为不要有炒我思维，坚持长期收益，很多成功的投资者也是奉行有闲钱就买铺收租，收了租有钱再买铺收租的原则。
疫情三年来出现个别业主有资金需求而低价抛售，商铺的租金回报率普遍可以达到4-5厘，基本上20-25年能收回成本。有危才有机，每次危机都是现金为王也是捡漏的好时机，待经济有所好转后，收益更是不菲。
最后，因为是长线投资你一定要搞清楚自己的承受能力。我见过太多人根本没对商圈做过深入调查了解，也不知道自己在投资过程中所承担的风险，未尝甜头先踩坑！关注我投资不踩坑。
