1. TOD，交通导向的区域开发：
EOD在我国已经搞了两期试点了，之所以先讨论TOD，是因为国际上有现成的成功案例和在前的研究；走别人铺好的路，会相对方便一些。
首先，TOD的兴起，基于1960-80年代国际经济的高速发展，伴随着城镇化的扩张，旧城老化和交通问题日益严重，郊区化带来的资源和效率问题等等原因，这里不赘述。
在城市成长的过程中，由于商业、居住、工业生产等所依附的土地受到复杂的私人权利约束，因此改善人的生存状态，提高城市的效率，集中在城市公用系统的改善上，城市的管理者和规划者，提出了以交通为导向的城市发展路径。
1993年，美国人彼得·卡尔索尔普在其所著的《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中提出了以TOD改善城市的效率，转变城市向郊区蔓延的发展模式，并为基于TOD策略的各种城市土地利用制订了一套详尽而具体的准则。
当下TOD的规划概念在美国已有相当广泛的应用。根据美国伯克利大学在2002年的研究显示，全美国就已经有多达137个TOD的个案。
TOD是一个城市发展策略，它本身是公共事业的一部分，是通过对城市一系列发展建设改造的工作来实现的。
在国际上，东京、香港和哥本哈根都偏向于实施以改善交通为导向的城市发展规划，特别是香港和东京，在世界人口最稠密的地方，交通系统的建设大大的改善了城市的生活、工作，特别是出行的体验，成为人们安居乐业生活不可或缺的一部分。
打造交通导向的公共活动中心，如美国曼哈顿、东京涩谷等诸多项目，是以交通枢纽为中心开展的，由于其高效和方便，使得它们成为世界上租金最昂贵和最繁华的代名词，同时改善了人们的生活体验和带动了城市的经济发展；而打造交通导向的生活、生产空间，是TOD的另一个发展方向：香港的粉岭、元朗就是这样，苏州则更深谙其道，在过去的不到20年，政府通过城轨、商业等大规模基础设施提升，创造了一个外延型的城市发展、经济腾飞奇迹。
显而易见，TOD通过城市的管理者引导、组织甚至亲力亲为才更容易实现，苏州是正是政府亲力亲为的楷模。
即便是苏州这样出色的条件，政府的亲力亲为也只限于基础设施和公共服务方面，其他的如城市开发和企业，则是政府引导的结果，而这个引导的方法有两个，一是城市规划和城市设计，这是一幅蓝图；二是通过政策制定等行政行为，导入社会投资人，这是城市发展的根本力量。
综上，TOD是一个城市开发建设或城市更新改造的发展策略和规划；
这个策略由政府机关识别社会发展需求，组织专家、专业机构编制，通过合法程序制定；
政府通过开展经济社会发展规划和城市国土规划的编制和实施来实现；
实现社会经济发展规划，需要通过落实一系列的TOD项目来实现，而落实项目需要社会投资人参与；
在我国，政府通过引导、主导甚至直接投资重大和骨干项目，来带动区域经济发展，实现区域社会经济发展规划；直接参与投资也是一个惯常的做法，比如直接投资或通过与社会资本合作投资的模式；
经济学告诉我们：实现社会经济的高效率，最终要市场的力量-即社会资本的投资来实现，而不仅仅是政府的投资；政府是TOD的引导者、协调人和支持者，当然也是行政监管者；
实现TOD发展目标，政府的规划引导和社会资本对市场的判断以实施的效率，缺一不可。
2. EOD，环境导向的区域开发：
EOD是一种解决方案，通过政府对发展的规划和资源的有效整合，实现生态环境综合治理和经济社会协调发展和综合提升。
生态环境部2020年9月23日 《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》 环办科财函〔2020〕489号一文中给出了如下准确定义：
EOD模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。
从试点项目要求看，EOD应该具备：
1) 政府主导、社会投资人参与：政府申报，社会资本方参与实施。
2) 生态环境治理，以改善生态环境，实现土地综合整治等公益目的为导向。
3) 与关联产业一体化实施：以肥补瘦；土地治理收益首先回报投资人，并通过资源或其他获利丰厚的项目收益，平衡公益性项目投资。
4) 建立推进长效机制：全生命周期、持续发展。
EOD是近期政府大力倡导的，也是房地产和市政基础设施投资建设碰到天花板后的重要投资方向，比较之前的房地产和基础设施投资开发，EOD项目的特点如下：
1) 生态环境治理属于公益项目，本身效益不高，但外部效益高，改善区域人民的生存环境等，外部收益可能较高，如带动周边土地升值等；
2) EOD开发是通过其他项目或资源补贴的生态环境治理项目，很可能是一组不同类型的项目，通过一组收益较好的项目，补偿生态环境治理投入；
3) EOD项目是一个区域综合发展的项目，政府识别发展需要，制定发展目标；但需要社会投资人具体实施，不仅仅是建设，还有全生命周期的经营；
4) EOD项目的投入很可能需要在短期完成绝大部分，而平衡它的项目收益需要较长的年限才能实现，因此很可能是一个长期固定资产投资项目：政府提供一些项目的长期收益权，换取环境治理目标在短期实现；
5) 项目投资可能通过盈利项目完全补偿，剩余部分政府可以分享；也有可能并不能完全覆盖，需要政府通过优惠、赎买和补贴等方式，保证项目的收入产出平衡。
3. XOD，X导向的区域开发-政府角度：
1) 所谓XOD，首先是一个地区的经济发展策略，应该由政府主导研究和确定本地的经济、资源特性，识别社会发展需求，确定发展目标和发展方向，X可以看作是区域某个阶段的主导性发展方向；
2) XOD可以看作是一个阶段的发展策略，政府通过《经济社会发展规划》和《国土空间规划》的编制和实施来引导和实现发展方向，而最终实现则是由一系列项目的投资建设来实现的；
3) 政府可以直接组织部分公共服务和市政基础设施的开发建设，以带动整个发展规划的实现；政府可以直接参与公共服务和市政基础设施的投资；也可以参考当下的EOD模式，通过资源补偿、项目肥瘦搭配等方案，来平衡这些投资；政府直接参与投资可以采用自行投资的EPC模式选择社会投资人，也可以采用PPP模式；
4) 政府的责任是：明确方向，确定目标，以合理的价格和方式，实现目标，保护公共利益，包括财产利益和公共福利等；因此选择投资人的标准即包括其运营管理能力，也包括其提供服务的能力，也包括其令其他人能够可靠的实现项目目标的特性；
5) 政府通过一系列行政管理，履行管理责任，实现项目目标和发展目标，包括：规划制定、政策制定、招投标、公司治理、绩效考核和行政监管等。
4. XOD，X导向的区域开发-社会投资人角度：
1) 对于投资人参与的XOD项目，它是在政府划定的范围内，实现规划目标的企业投资行为；对于企业，获得利益是企业生存的本性，而公共利益只是企业在生存的基础上的社会责任而已；
2) 参与的XOD，与其他的投资项目具有一致的地方，即投资、建设、运营，需要技术方面的保证，也需要谨慎和积极地经营，也需要投融资和风险管理；社会投资人需要具备整合一系列资源的能力，通过有效的组织好安排，实现投资的目的；
3) XOD很可能是一系列项目的组合，投资人需要考虑不同性质的投资如何整合，投资风险和收益如何评估-这会比一般的投资项目，承担更多的风险；
4) XOD很可能是一系列不同领域的项目组合，投资人如何组织资源和传递风险？
5. XOD在我国，关于投资合作和风险分担体系的几点思考：
1) 《经济社会发展规划》和《国土空间规划》是政府引导、领导和落实XOD发展策略的抓手；处分区域资源，执行上级意图和政策等，没有谁地方政府更掌握这些问题和信息，更有能力梳理、分析和判断；制定和实施发展规划和国土空间规划，是地方人民政府的责任；政府通过制定经济社会发展规划和国土空间规划引领XOD发展方向，通过行政合同，行政许可和监管，实现规划的目标。
2) PPP模式是社会投资人参与XOD项目的一个合适的模式：XOD既然是政府主导的社会发展规划，那么实现XOD的项目一般情况下也是由政府主导的，这是它的公益性和效益外部性导致的；实施XOD所遇到的复杂产权问题、管理权问题、经营许可问题和社会需求识别等，需要地方人民政府牵头解决；政府无法回避参与XOD项目实施过程；而对于投资和建设，由企业来做则更加有效率；政府通过行政合同的方式，授权、管理、补贴企业，实现公益项目建设运营的目标，即是最有效实现行政管理和公共利益目标的方式，也是国家推广PPP模式的初衷；因此，政府和社会资本合作，与XOD项目似乎是天然的契合。
3) 投资合作体系和风险分担结构：
XOD由一组不同类型的项目构成，客观是很难找到全能的社会投资人，多数情况下需要多种不同类型企业合作，通过优势资源的协作来提升项目目的的实现的机会；这从根本上，也是更好和更有效的保障了项目实施可以实现公益的目的；然而这似乎与政府一体化投资、运营的要求出现了些许冲突；一体化是政府管理项目实现行政目标的重要手段，确保利益补偿能够有效的实现公益的目标；需要在二者之间寻求平衡的解决方案；不同类型的风险，使得此类项目的投资财务评价变得困难，不仅仅是因为不同行业的风险收益差异，还在于复杂合同关系导致的风险传递，使得原来的评估模型几乎完全无法模拟现实的复杂而沦为花边；在笔者参与的EOD实施方案中，占补平衡、农业、能源、文旅、康养，其投资逻辑完全不同，加上项目间相互影响，几乎完全不能以单一投资项目的评估模型来评估；如果依据一体化运营，一个主体承担风险收益的模式，按照现有模型开展单一投资项目的定量评估，无疑使得评估变得几乎毫无意义，从而将投资推向赌博！笔者的思考，是否可能从以下几个方面，考虑形成一个完善的投资风险分配体系：
厘清商业风险、情势变更和不可抗力：
XOD项目中的社会资本方，如果考虑的风险过高，将导致交易成本过高，这并不利于政府保护公共利益的诉求实现；而如果风险一俟发生，基于大部分项目公司责任的有限性，还会带来社会成本；在PPP项目中，不可抗力一般由政府补偿，这是PPP项目的特性决定的，政府是实际上的投资人，其目的是为了实现公共利益；而政策法规变化，一般认为是情势变更，这对周期20年项目的投资人来说，很可能是一头小规模的灰犀牛了；投资人要不要对于政策法规的变化承担风险，承担多少，建议需要进一步研究；此外，XOD的合作方案，不宜采用一口价方式：建议部分借鉴FIDIC合同体系中DBO和伙伴关系版的EPC价格模式。
厘清投资合作条件
政府与社会资本之间的权利义务边界；政府在PPP合作模式的框架下，同时扮演合同平等关系和行政管理关系双重角色；其他合作者以何种方式承担风险，公平的风险-利益体系似乎会有更好的效率，也更容易实现项目的目标；将投资项目分别评估，通过每一个项目的合作条件梳理，会有效的帮助项目风险的控制。
关注项目公司治理
项目公司治理是企业和政府都应该认真研究的课题；一方面是公共利益的实现，另一方面是企业风险的合理分担：如何实现项目目标？投资人看到会通过投资结构设计尽可能减轻自己的风险，极端情况下可能导致投资权益和风险不匹配，失去监控的风险外部性会引起投资人对项目的责任感丧失，进而造成公共利益的巨大损失；而政府则需要在公司股东责任、公司治理结构、股权结构等方面，对项目公司加以规范；在治理方面，独立董事、第三方审计、对公司内部控制体系的穿透管理等，都是政府可以考虑的方案。
一些小概率的商业风险，可能给项目带来重大的风险，建议政府考虑推进完善商业保险体系，通过推出相应的保险来支持XOD的建设；
在复杂的项目合作体系中，部分合作者的失误或违约，可能给项目造成难以弥补的损失；但投资人不可能因此要求小的合作伙伴承担可能性极小但后果巨大的风险责任，因为这样做会大幅度提高合作的社会成本，这对整个项目角度看，甚至从社会合作的角度看，都是不经济的；在笔者曾经负责的项目中层有这样的案例，一个供应商给笔者项目提供的一个精密零件差了8~11丝，结果导致整个水电站误工6个月；一个小小的零件，面对6个月的发电量，这是怎样巨大的损失；大家可能知道有一个保险项目，叫利润损失险，但遗憾的是它不包括这个内容；对于这样小概率的灾难性事件，是否有可以通过商业保险体系实现？
确定的权利
明确投资人的权利，会提升整个项目投资体系的效率，特别是投资人在运营期间的财产性权利，如项目风险出现的时候，投资人对项目资产的权利，如不可抗力出现时，投资人对于项目资产有无优先于政府的权利等等；这些权利可以加强项目的经营能力，提升项目改善的信誉，而将政府从实质性的风险中解脱。还有就是投资人对这些权利处分的权利，以及从项目安全角度对投资人这些权利限制，如运营和收益权能否分销？这些分散的投资人权利应该受到哪些保护和限制？如原社会投资人是否需要以分销的收入承担项目合同的风险等；这些限制可以有效的保障投资目的实现-涉及参与权利交易的各方利益的有效保护，都是项目公共目标和公共利益的保证。最后，XOD类项目很可能在未来一段时间成为我国投资建设领域独领风骚。PPP模式是实施XOD项目的重要和适合的方案。当然这样的发展路径，也存在可以预见的风险，即大型国有企业通过这样的模式，在大型城市开发项目的募融投管退实现了完美的纵向垄断，从国家经济长期健康发展角度来讲，还是存在隐忧的。
