不管有没有参与过买房交易这个环节，所有人应该都听过“预售制”这个词。
“预售制”是我国房地产销售的主要方式，我们平时买东西是一手交钱一手交货。买房子是钱全交了，两三年后再收房。
简单来说，就是房地产商提前收钱，拿业主的钱来给业主盖房子。比如说一栋15层高的楼，盖到5层的时候就可以开盘销售了，监管部门给颁发“预售许可证”，证在售楼部里一摆，合法合规，房产买卖，交钱没货，但是你情我愿。
这种情况下，所有的风险都盖在业主一个人头上。两年后交不了房子，钱就全打水漂了。所以说，预售制是出现烂尾楼现象的本质原因，要都是现房交易，哪会有这事儿。
既然预售制危害这么大，烂尾楼现象这么严重，为什么还会有这种制度出现？为啥迟迟不取消？
为啥会有“预售制”这种制度？
不止中国，很多国家都有房地产预售制度，就像很多国家都是靠债务发展一样。在现代信用社会，没有人或者国家不去借贷来进行经济建设。我们可以回头去看这百十年的世界经济，大家都是债务支撑起来的繁荣。尤其是近二十年，大家拼着借债，抢跑发展。
这个很容易理解，市场经济，资本主义，资金是生产力第一要素。
尤其是后发国家，跟人白手起家是一样的，如果还是想着辛苦数十年累积一点钱再去投资，那都不知道要被其他国家甩开多远距离了。弱肉强食的丛林规则下，跑得最慢的一个就要被熊吃掉。
对于市场中的企业或个人也一样，借钱拿到第一桶金才能开始干活，后来发现利润非常高，借钱非常划算，借得越多就挣得越快。
房地产预售制就是在这种大背景下诞生的，刚开始是在香港，有个名词叫“卖楼花”，是指在房子还只有设计图纸、没有正式动工之前，买家先交订金预购楼房，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花朵”，然后在花结成果时再摘那个“果实”。
后来是怎么引入内地的呢？这和我们国内经济发展阶段有关。
在1949年至1979年间，我国还是住房严重不足的福利公房时代。那个时候我们的经济发展指导思想是
“先生产，后生活”，优先发展重工业。
这样的定调是有原因的：
1949年我们刚建国，要往工业化的道路上深度转型，由于国内工业基础特别薄弱，重工业是个更好的选择。而且那个时候地缘政治动荡，列强林立群狼环伺，国内外都有很多不稳定因素，优先发展重工业可以提高我们的国防军事力量。加上那个时候我们的老师是苏联，苏联优先发展重工业，实现了社会主义工业化，其实践成功对我国工业发展方向选择有决定性的影响。
重工业优先就决定住房建设属于“非生产性建设”，而是属于“生活配套”，要往后放一放。而重工业的特点是资金和技术密集型高，劳动密集型低，也就是需要投入的资金成本大，但是在解决就业问题上带动不了多少就业人口。
这就造成了重工业优先的模式下，我们的“工业化进程”大于“城市化进程”。
工业化进程是指工业基础建设，比如说厂房建设，生产投资等。
城市化进程是指人口往城市聚集，就业落户，并随之产生的一系列生活配套产业业态的发展。
城市化是与房地产行业相绑定的，房子等基础建设解决了，才算是实现了城市化。
“先生产，后生活”的城市建设纲领下，城市化进程停滞，经济增长波动幅度大，工人工资增长受抑制，人口就业无保障。当时知识青年的上山下乡就是为了解决部分人的就业问题，城市劳动力过剩，只好让青年到农村锻炼一下，深入基层建设祖国。
那个时代推行的是福利公房制度，由单位和政府主导统一分配。由政府无偿无期限划拨土地，再由政府或需房单位出资建设公房。但是这种情况下，一是会出现分配不公，二是效率低，配套差，居住条件差。
比如说1995年了，北京工人家庭人均居住面积才4.51㎡，比干部家庭低20.3%。计划体制下的住房供给效率太低，居民居住水平一直提不上去。用人单位也陷入“多建多赔，少建少赔，不建不赔”的困境中，对工人住房建设能避则避。
随着我们重工业基础日益完善，国家经济发展到达了新的瓶颈，国家逐渐开始意识到，我们过于强调基本建设，忽视了人民生活水平的提高，中央开始对住房问题的态度从“非生产性建设”扭转，不断强调住宅和其他城市用工设施建设对于城市化进程的重要性。也开始思考“城市化进程”与“工业化进程”相互促进的协作关系，并对后期国家经济发展做出了新的规划：“经济增长，居民收入与人口流动新局面”。
尤其是改革开放之后，农村人口流动性被彻底放开，农民大量涌入城市身份转换成城市工人，城市居住矛盾再次升级，商品房市场得以被彻底放开，但是全国人民缺房子，开发商却缺钱，怎么搞定房产建设呢？
比如说开发商要数千万或上亿资金买地，买了地还要开工建设，这都需要天量资金，全靠开发商自己的钱垫资太高，利润得多高才能裹得住？可是全靠银行信贷，这信贷利率又得多高银行才能顾住本？最后这些还不都得加到商品房价格上去？
我们刚进入市场经济不久，一切都是摸着石头过河，向发达国家或地区学习模式和制度，拿来改良之后投放到国内一边实践一边改善。
到了1994年，中国内地学习了香港地区的商品房预售制度，然后又在这个制度上结合中国内地特色加以“调整改进”，以保障其实施之后效益最大化、效率最高化、风险最小化，终于算是彻底解决了房企融资渠道的问题。
但是香港“楼花”制度到了我们这里，已经被改变得面目全非了。
其实不止香港，美国等发达国家也有商品房预售制度。但与我国内地现有的预售制度是大不相同的。
中国香港以及美国这些地区的预售制度有着极其严谨的交易配套措施，交易过程中的资金监管、购房者利益保护等都具有极其严格的流程设计。
比如说在资金监管上，购房者并不是一次性把购房全款交给开发商，而是交给第三方监管账户。第三方监管方按照住房建设工程进度，分批次把购房款给开发商，工程结束之后，验收没有质量问题，再把最后一批尾款给开发商。
如果有房企出现延期交付等问题，购房者也可以和开发商协商延期付款。如果房企无法在合同规定的日期内交付，购房者可以根据合同要求退款或赔偿。这样一来，购房者的权益得到了充分的保障。
而我们国内的预售制度，购房者需要一次性付清首付款并从银行贷款一次性付清剩余房款，而且是直接支付给开发商，相当于房子全款给开发商了，无息给他们白嫖两年，两年后再收房。在这过程中，银行还专门强调这期间购房者和开发商有什么纠纷和银行没关系。
整个交易流程不仅把资金监管环节完全淡化了，还把购房者利益的保障全部省略了，只剩下“预售”这个壳子。虽然我们也有在相关文件上强调“资金监管”，要求银行去监管开发商账户，但完全没什么用，开发商转移腾挪这些资金就跟过家家一样。
开发商把这些白嫖来的资金拿来炒地皮，跑马圈地，加杠杆套更多的钱在全国大搞地产项目开发，搞多元化发展，恒大不是做了矿泉水么，还有足球，还投资千亿做什么电动车，几千亿砸出去了也没见车批量生产。这种情况下，遇到经济形势下行，叠加政策加压，恒大不爆才怪！
说白了，这个“预售”制度实质上是开发商无息融资的重要手段。开发商从购房者那里获得了一笔巨额的无息资金，等于没投入多少成本建设呢，就提前兑现了开发项目的利润。
这种玩法在很大程度上加快了土地拍卖，住房项目开发进度，提高了社会资金的使用效率。在那个住房短缺的时代，预售制度下的“首付款制度”和“按揭贷款制度”对于提高住房供给效率功不可没。对我国高效推进城镇化，推进工业化，促进国内经济高速增长等起到了极大作用。
但是我们也能看出，预售制有其历史阶段性，并不是一种健全的长效制度。且经过国内一些“改良”，预售制隐藏风险极大，所有风险都押在了购房者个人的头上。当购房者把所有钱交给了开发商，啥时候能拿到房子，拿到房子的品质如何，是否和当初约定一致等都要靠赌运气了。
“预售制”的使命已经完成了！
预售制是指开发商拿业主的钱去给业主盖房子，那么业主哪来那么多钱呢？
答案是现有的财富加上未来三十年的劳动报酬。业主将首付款买来的“花朵”抵押给银行贷出“未来三十年的报酬”支付给开发商去“培育花朵”，直到长出“果实”交付给业主。
而在这过程中，这些资金一部分被分配到土地上成了地方政府的土地财政，起到拉动铁公基建设，为实体制造业搭建发展平台的作用，即聚集了人口又提升了物流效率。一部分分配到与房地产行业相关联的上下游数万行业发展中，其中少量蛋糕又以工资的形式回到老百姓口袋里。
所以房地产吸收的财富蛋糕很大，以工资形式回流到老百姓口袋中的蛋糕相对较小，一大部分留在资本方的口袋里了。随着分配的持续进行，资本方蛋糕越来越大，底层民众的债务越来越高。
2010年至2021年，中国居民债务规模从1.27万亿攀升至8.26万亿。其中居民房贷规模累积增长595%，对整体居民债务规模增长的贡献高达76.5%。
过去十年，中国居民贷款年均增速达18.3%，但居民年均收入增速仅有10%。购房支出不断上升，月供又是非常刚性的支出，没有任何缓和的余地，居民偿债压力越来越大，消费受到极大抑制。
相关数据显示，越是一线城市，居民收入增长较快。这些地区购房者的月供虽高，但是每月还贷占收入的比例并不高，居民还债压力不大。但内蒙古，新疆，山东，西藏等地债务收入比较高，居民收入水平偏低，日常生活常常入不敷出。表现为
越是贫困地区居民的债务压力越大。
由此可见，如果还要维持过去的杠杆扩张速度，入不敷出的家庭数量会越来越多。并从一些不发达地区开始出现大规模居民断供债务暴雷的情况。
从宏观上讲，这些地区由于债务收入比偏高，居民消费力弱，对当地经济产生负面影响，最终也会反馈到当地地产市场上。不发达地区的房企也容易停工或烂尾。
此次“抱团停贷”事件从江西那边开始蔓延，后又延续到全国，河南，湖南，湖北等地大规模爆发。这些区域一方面是与暴雷房企的项目分布有关，一方面也与地区居民负债率有关。
“抱团停贷”的原因主要是楼盘延期交付多年，也就是烂尾，还有就是房企资金链紧张，长时间停工的楼盘，这些本质上都是商品房预售制度造成的负面效应。
中国房地产经济发展到今天，全国套户比为1.09，说明已经家家有房了。
国家统计局于近期公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。
再说城镇化，在过去几十年，城镇化是中国经济高速狂奔的最大动力之一。
1978年至今，中国的城镇常住人口只有1.72亿人，到2021年已经增加到9.14亿人。
城镇化率也从17.9%上升至64.72%。
中国城镇化的脚步正在放缓，且已接近尾声。
人口老龄化我就不放图了，这个情况大家也都清楚。还有楼市库存量，尤其是三四线小城，仅是消化现有库存就得2-3年之久，产能过剩情况十分严重。
中国房地产市场已经从增量时代步入了存量时代，商品房预售制的融资使命早已完成。
而且从国际经验上来看，一些有预售制的国家，不仅资金监管严厉，购房者权益得到绝对性保障，其市场内期房占也比较低，主要是以现房交易为主。
比如说美国的住房市场，绝大部分以现房交易为主，只有少部分是期房。而美国的期房也不同于我们国内预售制下的期房，更多的是“私人订制”型的，也就是针对有特定要求的业主，进行房屋设计，建造，交付的一揽子服务。
这就好比你是购买成品服装，还是找专业设计师给你量身定做。如果是后者，那么从设计师给你个人测量身材，出服装设计图等环节就需要支付一定的定金，直到最后裁缝做完，交付成品后，个人穿上合身，觉得满意再支付尾款。
美国的“期房”是一样的，在交易过程中，分批付款，且在资金监管上，十分严格。即使在项目完工交房后，也要留下10%的房款，以防后续有维修问题可以找开发商做售后服务。
所以说，取消预售制，尽快实现“现房销售”是大趋势，也是推进房地产长期制度建设的关键。
为啥一直没有取消预售制？
既然国内“预售制”危害这么大，且其历史使命已经完成，实现“现房销售”是未来的方向，那为啥不尽快取消呢？
其实国内说这个话题已经很多年了，很多经济学家都呼吁“取消预售制”、呼吁“加强资金监管”、“保障购房者权益”。
国家也不是不想取消，只是在一步步前进，比如说给房地产“去金融化”，划定房企融资三道红线，还有银行贷款两道红线都是为了给房企减负债。因为一旦直接取消“预售制”变为现房销售，楼市还真有可能受不住，主要原因就是过去十多年的加杠杆玩法给玩脱了，套的债务杠杆一环加一环。
国家的想法是适当解解套，给房企一定的缓冲时间，再实施“现房销售”和“房地产税”，这俩未能成功推进是一样的原因，都是怕搞太猛把房企给搞死了，直接硬着陆。
“预售制”是房企的无息融资手段，空手套白狼这么多年，这种融资玩法太上瘾了，也太好操作了。比如说我有1个亿，融资9个亿买了价值10个亿的地，还没开发建设几层楼呢，就可以再做开发贷套出8个亿，预售又卖出2个亿，合计又10个亿了，再去融资90个亿买10块地，然后上面的玩法再来一边，很容易就千亿了。
可事实上呢，我原本手里就那1个亿，其他的钱不是土地抵押给银行，就是建筑物抵押给银行套来的，还有一大部分预售从业主那里凭空套来的，硬生生被我玩出了数百亿的资产来。
那个阶段银行政策宽松，房企还是银行座上宾，随着房价的上涨，业主那里融资也特别容易，都是排着队让房企摇号筛选中了才有给房企老板送钱的资格，那时候要是提出取消预售制，顶多是业主融资慢点，建设过程成本高点，但房企有银行这个输血口，绝对撑得住。
房企老板们肯定是集体反对，毕竟业主无息融资这套路断了嘛，从银行融资要多出不少利息成本，谁会愿意舍弃这块肥肉？于是资本买通舆论，开始各种摇旗呐喊说取消预售开发商会破产。尤其是一些开发商还是人民代表，有的是买了各种商会会长的头衔，与当地一些政府部门关系互动很好，几番操作下来，地方上在因城施策时候，很难推进“现房销售”。
而且在前些年，购房者也不是特别反对预售制，对个人购房权益保障完全没啥概念。
我们仔细观察就会发现，社会上存在很多奇葩问题，都是老百姓们默认的，就像这预售制，风险雷全绑在业主身上，房子没盖呢就交全款，最后房子没收到，月供还得月月按时给银行，明明很不合理可大家也察觉不出有啥问题，因为法律就是这么规定的。
这一点大家得慢慢体会，很多社会问题都是一开始大家觉得无所谓，吃了亏只当命不好，但随着时间的变化，随着社会的进步，社会舆论的质疑越来越多，大家就慢慢开始动摇了。直到有一天大家被教育的开始忍不了，然后开始反对，这事儿就会走向结束了。
在过去几十年里，我们身边太多的陋习和陋规，比如说留守儿童，比如说拐卖妇女，还有过去的妇女缠足，更早一些的三纲五常，都是群众们一开始觉得这事儿很正常很普遍，突然有一天被教育和鞭打，开始觉得这事儿太扯了，然后形成舆论合力，这个事儿就快到头了。
过去几年，除了个别经济学家大声呼吁和谴责“预售制”，普通人都不怎么反感这玩意儿，一是这事儿普遍，二是不知道它的危害，还是因为没有受到过“烂尾楼”的教育。
现在回过头来想想，房价高涨那几年，真是改革的好时候，经济在高速增长，蛋糕在变大，这个时间段动一下人的蛋糕阻力才不会那么大。但到了存量时代，一动蛋糕容易死一片，昔非今比了。而且那时候即使有开发商因为“取消预售制”而死掉，那也是良币驱逐劣币，死的都是玩债务套玩的太过分的，属于正常出清，腾出来的市场份额还能留给更加优质的开发商，这完全是好事啊。
正是预售制下，业主的那些无息资金被不良开发商乱加杠杆使用，才有了今天的房地产乱象。才会在疫情、经济形势下行等影响下，房企债务暴雷不断的惨烈，才有了各种停工，烂尾等惨烈现象。而最无辜的业主，不仅钱被开发商白嫖了，还要为他们的乱加杠杆盲目追逐财富去承担最坏的结果，在付出一生财富的同时收拾这一地的鸡毛，这是极不公平的。
尤其是疫情刚发生时候，一些地方为了刺激经济恢复，推出过房企未达预售条件可以提前拿预售证、放松监管资金控制给开发商“注入生机”、还有就是我们常见的降低首付，放宽贷款条件等。本质上来看，算是再赌一把大的来救开发商，但是购房者个人头上的雷更大了。
说到底，这与我国改革进入市场经济的时间太短有着莫大关系，市场经济是重利性的，鼓励每个人以追求个人最大经济利益为目标，传递的价值观是“赚钱是好汉，没钱玩不转”。
这有利于提高整体经济效率，因为人人都在最求效率，就像马克思说的“一年顶得上过去一千年”，但是，市场经济唤醒人们追求个人利益意识的同时，也唤醒了人类的私欲。
人都是有私欲的，一些人为私欲会不择手段，所以市场经济需要相配套的规则秩序来约束大家的行为，这套规则秩序就是我们常说的法律法规，给大家共同划定一个可以折腾倒腾的范围。有了这个范围，大家按规矩办事，有秩序的进行市场交易，这样一来整个市场就有“可预见性”，商业活动有“可预期性”，其风险就是“有限的”。
“市场”和“法制”必须在一起出现，这俩算得上是一个硬币的两个面，没有法制的市场其实就是原始丛林。
我们引入了市场经济，吸收了资本主义的各种优点，放开商品房流入全国市场，同时引入预售制度。但是由于我们起步晚，需要摸着石头过河，又过度追求经济发展效率，所以我们要了预售制的“市场”玩法，却把“法制”摒弃到一旁了。
现阶段能不能取消“预售制”？
我们的确错过了取消“预售制”的最佳时机。
如果在房价暴涨，开发商的资金非常充裕的情况下取消，真的会事半功倍。但在如今这个阶段，房企暴雷不断，下半年又将迎来房企偿债高峰期，房地产市场信心跌入谷底，各城市都在托举房地产，
给房企输血成了稳住经济基本盘的关键。
所以，现在根本不是取消“预售制”的时机。
连“房地产税”出台时间都拖延了，取消“预售制度”当然更无可能。
现在房企和居民都在积极降负债，收缩资产负债表，首选的就是减去那些高利率的债务，而“预售制”属于房企的零息融资渠道。国家不停鼓励刚需尽快入场，各种降低首付，降低房贷利率就是为了给房企打通这条融资路径。
这些天国家一直强调的“保民生”、“保交付”则是对业主的房款加强监管，不允许房企私自腾挪还债，而是要全部用到房屋建设上去。
但是对于前些年已经挪用掉的“监管资金”，想要顺利追回的可能性很小，这个将会带来房企的大面积出清。项目停工，房子烂尾就是这个出清过程在持续进行。
可以预见的是，未来两年将是房地产行业持续出清的时间，只要出清还在持续，“预售制”就不可能取消。
我们短期内能做的有两步，第一步是全力稳住房地产市场，第二步是对现行“预售制度”进行革新。
我们先说第一步，在“房住不炒”的前提下，继续放宽政策，刺激刚需入场，同时继续给房地产市场“去金融化”。
这个“去金融化”不是停止给房企放贷，而是加强资金监管，不允许以贷养贷，鼓励房企降债缩表，促进房地产市场信心恢复，保障购房者基础权益，也就是保交付。
这就需要：
1、继续引流人才，很多城市大力招商引资，发展产业，同时降低人口流入地区限购门槛，把人口和产业都聚集起来，真正的留下人，为当地房地产市场提供更多刚性需求。
2、释放改善型需求，着手点是适当放松二手房限价，给二手房一些流动性，有了流动性就会带动新房销售。但是对二手房价格还是要把控好，因为要坚持“房住不炒”，不能违背这个底线。
3、常规的下调首付比例，降低当地房贷利率，提高公积金贷款额度等举措，这个是持续放大居民杠杆，属于以更大债务规模延缓房企债务危机。
4、从银行和房企着手，合理贷款及时发放，并给予房企以债务展期，收并购支持等。
5、地方和银行主动行动，积极处理当地已经停工或烂尾的项目，向市场传递信心。
然后是第二步：
暂不取消“预售制”，但是要吸取教训，对其进行革新，以抑制杠杆，保护购房者的利益。
以中国的办事风格，还是路要一步步走，我们在稳住房地产市场的同时，完善与预售制度相配套的法律法规：
首先是加强资金监管，引入第三方账户，加强第三方监管。
然后是慢慢在预售制中引入分期付款，也就是客户不再一次性全款付给开发商，而是根据房子建设进度分批支付。如果最后房企还是不能按照合同约定时间正常交付，购房者有权废除合同，追回房款。
所以说，短时间内，我们的方向是先维稳，再完善，并以“保交付为最终目的”。长期来看，我们需要推进取消“预售制”，推进“现房交易”，同时推出“房地产税试点”，保障房地产长期健康稳定发展。
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