去年开始烂尾楼越来越多，由于政策变化导致房企们没法继续玩转“高负债、高杠杆”模式，不少房企出现了资金链断裂的情况，随之而来的即是项目停工，买了期房的业主遭遇烂尾楼。
进入2022年后房企们依然没能“恢复活力”，虽然不少开发商喊出了保交楼口号但实际上的烂尾楼楼盘数量并没有明显减少，这也难怪，没钱就是没钱，不是靠喊两声就能筹到工程款的。
最惨的是买到烂尾楼楼盘的业主，按合同约定交了首付、办了贷款，每月准时归还本息，可不知道何时才能住进建造完毕的新房里，实在忍无可忍的业主只能选择强制停贷，只不过这种方式可能并不能解决问题。
法院判例为烂尾楼业主带来曙光？
近期江西省某法院审结了三起烂尾楼案件，最终判决结果为房企归还首付以及业主此前支付的月供，而剩余的贷款由开发商负责偿还。
该判决让不少深受烂尾楼之苦的业主看到了希望，
但这个时候我不得不浇一盆冷水，江西的案子具有特殊性，拿回首付、不用继续还贷的前提是《房屋买卖合同》的解除，房子交易都取消了，前期支付的钱自然要还给业主，同时也不存在贷款需求。
其实任何遭遇烂尾楼的业主都能起诉至法院要求解除购房合同，只是这么做了以后贷款是不用还了，但首付款依然拿不回来，因为开发商根本没钱还，大不了破产清算、一拍两散。
不起诉的好处是未来只要有新的开发商接盘或者老开发商迎来转机就能继续建造房子，建造好后能够拿到新房，首付款不会损失。
尴尬之处就在于此，解除购房合同基本意味着首付款没了；不解除合同只能不停还贷，听天由命等待转机到来的那一天。
无论选择哪一种责任都不在业主身上，但均会遭受损失，面临“双输”局面，让人怎么选？
商品房预售制度发挥过积极作用
业主们之所以陷入如此被动的境地除了有银行与开发商在开发项目过程中的违规行为外，预售制度“功不可没”，或者我们可以这么说，如果买新房采取的是现房交付制，那么哪怕开发商和银行存在违规操作也不会让人陷入“楼财两空”。
商品房预售制度看来是导致烂尾楼的最大原因，为何中国的新房采取的是预售制度呢？和其他商品一样采用一手交钱，一手交货不好吗？
客观来说咱们不能一棒子把预售制度打死，当初这一制度确实为改善人们的居住条件立下过汗马功劳。
上个世纪90年代之前中国没有商品房，房子不是交易标的，农村住的房子是农民自己在宅基地上建造的，城市里的人则住单位的福利分房。
那时的城镇居民住房条件和现在根本没法比，以我所在的上海为例，小的时候一家三口挤在30平方米的房子里住了很长一段时间，我的同学中还有更加夸张的情形，祖孙三代五口人住在20多平方米的房子里。
为什么不住大点呢？因为没有那么多房子给老百姓居住。
为了解决城镇居民的居住问题，商品房诞生了，房子可以买卖后让房企们有了开发楼盘的动力，新房如雨后春笋般拔地而起，不过又有一个新的问题出现了。
房地产行业是资本密集型行业，需要大量的资金，拿地要钱、买材料要钱、找工程队建设要支付工资，很多房地产企业没有那么多钱，建一两个楼盘可能就会把资金给用完了。
有的人说可以找银行贷款，说得没错，房企们也向银行借钱，但银行的存款资金其实也不多。
上个世纪中国老百姓家里的积蓄有限，不像现在这样家家都有不少存款。
银行里的存款不多，还要把钱借给其他企业，房企们光靠找银行借钱还是无法建造出足够多的房子满足人们的住房需求。
在这样的背景下商品房预售制度诞生了，房子还没竣工前就开始卖，用购房人的钱造房子大大缓解了房企们的资金压力。
从某种程度上来说这可能也算是取之于民，用之于民吧。
如果当初没有商品房预售制度，那么现在只可能有两种情况。
一是绝大部分人还是蜗居在很小的房子里，人均住宅面积可能连15平方米都达不到；二是由于房子供给不足，房价涨得比现在还要高。
不论是以上哪种情形都不是我们愿意看到的。
当初建房资金不足，为了快速增加可供出售的住房数量，商品房预售制度起到了积极作用，从本质上来说在顺利交房的前提下预售制度是一种融资行为，房企向购房者借钱造房，房子造完后业主能够从中获益，至少可以早点住进新房里去。
变了味的商品房预售制度
国家对于预售制度下先支付的购房款是有监管要求的，开发商只能专款专用，提前收的房款不可用于支付除建造相关项目外的任何款项，并且监管账户里的可支取金额要根据房子的建造进度。
换言之，预购房款是不能随便用的，属于房企的限制类现金。
不过，有的开发商为了快速扩大规模、赚取更多的利润动起了预售资金的主意，通过各种方式，甚至不惜伪造合同将监管账户中的资金挪作他用。
最典型的是用预购房款开发新的项目，等新的项目开卖收到房款后再转出来开发更新的项目，如此循环往复可在短时间内让房企同时拥有了多个项目，小资金翘起大资产，就是这个意思。
变了味的商品房预售制度不再是帮助人们改善居住环境的助推器，变成了一颗随时可能爆炸的定时炸弹，威胁着业主们的权益。
结果，这两年集中暴雷了。
时代不同了，预售制度应该改革
前文说过预售制度是在当时房企们缺乏资金的情况下诞生的，解决的是没钱造房问题，现在这种情况已经不存在了，房企们的融资渠道很多，根本不缺钱，开发商至少可以通过以下方式“搞钱”。
1.银行借款
随着居民存款的增多，银行用来放贷的资金越来越多，足够借给房企。
2.发行债券
不少房企发生了美元债违约，这玩意是债券的一种，只不过是在境外发行债券向老外借钱，房企们也可以在国内发行债券筹集资金。
3.发行信托等理财产品
最近几年开发商喜欢通过信托融资，信托的本质是理财产品。
4.上市融资
大型房企几乎都在A股或者港股上市，从股市圈钱成为了一条非常重要的融资渠道。
那么多融资渠道摆在这里难道还不够房企们使用吗？我甚至觉得借钱的路径太多了。
另外，预售制度还存在免费使用业主资金的问题。
所有的融资都是有成本的，比如银行借款需要支付利息，上市后会分散大股东的控制权，唯独占有预售房款没有任何成本，业主们提前支付的款项相当于无息借给了房企，谁不喜欢免费的“钱”呢。
基于以上分析我认为预售房制度已经不再有存在的必要，完全可以取消，一手交钱一手交房切实可行。
当然，一下子取消一项执行了多年的制度可能会有些过头，那么至少应该做出改革，调整部分政策。
比如，可以规定开始预售的时间必须是住宅已经建造到80%或者70%以上的进度，否则不发放预售证。
希望下半年能够听到关于商品房预售制度的改革消息，跨出第一步没那么容易但终究是要跨出去的。
以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞，您的支持是对原创最好的鼓励！
