个人居间签约融资应注意事项流程和避税
近日来，网络上出现了关于《居间合同》如何注意、避税的文章较多，谈的内容也很多，但主要都涉及到税金的缴纳。这些博主们不是经历者，也不具备税务专业知识，更不懂《合同》核心的要领，但都为了一个目的：获得读者关心的翻阅流量，大而泛，偏而奇，小而虚。为此，作者编发此文，以正视听。
居间合同，又称“中介服务合同”。特是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。特征：其合同标的不是法律行为，而是介绍订约的劳务；居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，亦非任何一方的代理人，而是中间媒介人；它是有偿合同，居间人只有在居间产生有效结果时才可请求报酬给付。
居间合同为特殊契约，当事人不负有严格的合同义务；居间合同为准委托合同，适用有关委托的一般法律规定。
个人居间签约应注意事项流程
作为第三人进行融资中介服务，就必须提供合理、合法、合情的操作流程，既要保证各方的利益，更要保证三方不守损失，就得关注操作技巧和流程：
第一步，筹资方提供所要融资的资料，并取得资金方的初审《融资初审通知书》；
第二步，由筹资方签订《中介承诺书》，以签约总融资额的3%为中介费支付标准，在签约《投融资合同》并放贷资金划入筹资方账户后3日内足额一次性支付。
第三步，在第三人的介绍之下，融资双方见面，进行第一次的信贷调研；
第四步，资金方内部研讨后，律师和财务人员进行第二次的信贷调研；
第五步，筹资方提供终极版本的融资资料，双方同意并签订《投融资合同》；
第六步，签约后办理：
双方在筹资方属地市土地登记中心办理《土地证》抵押手续；
筹资方协助资金方办理筹资方股权质押手续；若采用“明股实贷”模式，则去本地市场监管局办理股东变更或增资扩股手续；
筹资方协助法人代表人签署《企业融资无限责任担保书》；
第七步，资金方资金划入以筹资方名义开设的“三方共管银行收款专户”。
第八步，本项目“三方共管银行收款账户”的支付顺序：
1、支付“中介服务费”，一次性足额支付。
2、支付筹资方正常的业务进度款。
第九步，融资项目完工并通过验收，筹资方支付全部的融资和剩余利息。
个人居间签约提供的简约资料
筹资方提供的融资资料，根据资金方需要的《融资资料清单》提供：
1、营业执照
2、公司简介；
3、公司章程
4、公司经营相关资质
5、公司股东身份证明及签字样本，项目融资《股东会决议》
6、项目政府相关批文
7、近三年财务报表及近三个月报表、《上年度的现金流水单》；
8、公司经营场所资产证明
9、可提供公司其他证明
10、项目融资的《贷款申请书》
11、提供融资项目的《融资计划书》
12、提供项目投资收益。
最复杂的是筹资方《融资计划书》，或《商业计划书》资料，见简约模版：
《项目融资计划书》
第一部分 公司介绍
一、融资公司名称：广东XXXXX科技股份有限公司
二、公司地址：清远市XXXX区新宁路38号城北广场三层
三、成立时间：2019年12月12日；
四、法定代表：XXXXX
五、公司资信：
1、没有纠纷，没有股权质押；
2、没有贷款、没有资产抵押；
3、无法人担保、无股权冻结；
六、公司股东：XXXX占股比例54.32%等自然人。
七、注册资本：24880.00万元。
八、债权债务：无债务；无股权质押；无股权冻结；无官司：
九、经营范围：土地开发、房地产销售；投资兴办实业。货物进出口；普通货运。；
第二部分 项目分析
一、项目名称：XXXX广场
二、项目性质：商住用地；
三、项目位置：清远市XXX区XXX56号
四、项目数据：
1、占地面积：68666.67平方米；
2、容积率：2.909；
3、计容面积：199751.00平方米；
4、地下室：59925.00平方米；
5、总建面积：259676.00平方米；
6、土地已经取得四证：《土地证》、《土地规划证》、《建筑规划证》、《施工证》；
五、土地开发情况：
1、土地为七通一平；
2、施工单位已经进入；
3、缺少开发资金；
六、资金投入
1、计划总投资：15亿元；
2、自筹资金：已经投入10亿元，占67%；
3、计划融资：5亿元，占33%；
七、项目定位：定位于清远市中高端市场；
八、项目保证：已签《施工合同》、政府派驻建立公司，保证工程按期完成。
第三部分 市场分析
一、宏观经济分析：
1、国际形势：
2、国内形势：
3、省内形势：
二、房地产市场分析：
1、国内房市分析：
2、本市房市分析：
三、竞争对手分析：
四、周边市场案例：
1、住房价格：
2、街铺价格：
3、办公价格：
4、酒店价格：
5、别墅价格：
6、停车位价格：
五、项目市场价值：
项目土地价值：由于本区楼盘靠近闹市，其价格一直比较坚挺，且价值比较高：
1、本项目住房估值20亿元；
2、本项目街铺估值12亿元；
3、本项目车位估值4亿元；
4、本项目土地估值XXXX亿元；
【注】以上资产估值，总计为36亿元。
六、其他影响项目因素：
1、人为因素：
2、政府因素：
第四部分 管理团队
一、管理组织：
1、财务部：
2、综合部；
3、市场部；
4、项目部：
5、运营部；
二、管理团队：
1、股东会、监事会、董事会；
2、高管层；
3、部门管理层；
4、业务主管；
5、技术专家；
6、一般员工；
三、规范管理：规章制度健全、监理完备；
四、重大事件：
第五部分 财务计划
一、项目获利：
6、项目获利：
7、项目现金流：
二、资金使用：
1、项目第一期建筑施工；
2、项目的推广宣传；
【注】以上资金使用，总计为5亿元。
三、资金归还：
1、项目获利：XXX广场部分商业资产，已经预售给XXX区税务局做办公使用，出售价格20000万元，政府已经出具红头文件。足以支付在2023年前的3年间利息。
2、公司获利：XXX广场的住房销售，初步预计在2023年可以获利80000万元，足以还本付息；
【注】以上还款来源，足以证明按期还本付息。
四、财务部门提供资料：
1、提供1年的《财务报表》或《本年度现金流水单》；
2、提供《债务情况明细表》；
3、提供公司和法人的《征信报告》；
五、财务风险警示：
1、财务风险：
债务数据：
官司事项：
2、解决方案：
2、风险提示：
第六部分 融资计划
一、抵押资产：
1、土地抵押：
2、资产抵押：
3、上市公司股票质押：
4、银行存款质押：
二、项目担保：
1、公司股权质押：
2、法人代表承担无限责任；
3、明股实贷模式；
4、其他公司提供反担保；
三、融资计划：
1、融资金额：50000万元；
2、融资利率：10%；
3、借款期限：3年期；
四、资金放贷模式，资金分两次发放：
1、办理《投融资合同》、《资产抵押》、《股权质押》后，发放2.00亿元。
2、项目地下室完工后，发放剩余3.00亿元。
五、资金监管：
资金监管模式：
第七部分 备注事项
一、申请贷款企业和全体股东同意以上所述，出具《股东会决议》加以认可。
二、补充事项：采用《补充协议》解决。
申请企业：XXX有限公司
统一社会信用代码：
企业代表：
代表人身份证号码：
2021年12月22日
附件：
1、《本项目旧改批文》；
2、本项目证件；
3、本项目现场照片；
4、本项目规划；
5、本项目《股东会决议》；
个人居间签约应注意事项税金
《个人所得税法》第三条规定，个人所得税的税率：
1、个人综合所得，适用于3%-45%的超额累进税率；
2、个人经营所得，适用于5%-35%的超额累进税率；
3、个人利息、股息、红利、财产租赁、财产转让和偶然所得，适用比例税率为20%；
因此，个人居间收取服务费属于偶然所得，法规约定应缴纳20%的税率。
个人居间签约应注意的N事项
个人居间签约应注意的N个主要事项，笔者总结了以下几点：
1、项目融资业务的居间服务，其中介费只能从筹资方收取；
2、居间签约业务，因为个人和筹资方不对等，应该采用简约《中介协议》模式，由筹资方单独出具承诺书，即《中介承诺书》为妥。
3、项目中介业务收费比率，在坊间有个不成文的约定：
项目建筑施工业务中介费比例：3%-5%；
项目建筑装修业务中介费比例：5%-8%；
项目垫资建筑施工业务中介费比例：5%-10%；
项目融资业务中介费比例：2%-3%；
项目土地房产转让业务中介费比例：1%-5%；
科研成果转让或投资入股业务中介费比例：1%-5%；
项目兼并、投资业务中介费比例：3%-5%；
高级人才介绍服务中介费比例：10%-20%；
土地、房屋、资产业务中介费比例：0.5%-5%；
其他项目……
4、约定筹资方的融资主体：
最好以筹资方的抵押资产、质押权属挂钩；
最好以签约《中介承诺书》的单位为融资主体。
若筹资方失约，不是以签约《中介承诺书》的单位为融资主体，则以连带责任的条件，加以归属约定：
一是抵押质押确认是指：筹资方所抵押资产、质押股权、股票、或收益权限、反担保、背书等。
二是约定资金方。
三是筹资方关联方。
5、关于中介人或代持人之间费用分配应当明确化。
6、在总成交量或成交额不明确的前提下，中介收费应以“比例”约定为好。
7、支付次数、支付条件、以及支付违约处罚的约定。
8、本《中介承诺书》必须加上：本承诺书是承诺企业全体股东签《股东会决议》认可并同意的。因为，笔者的一个朋友作为佛山土地出让方的中介，土地于2016年10月成交，中介费也及时兑现。但是，2017年3月土地大涨60%后，土地方反悔，以本项目土地转让是个别股东的行为，其他占62%的小股东几人不知情，通过官司收回了土地。因故，土地交易不成立，《中介承诺书》也不成立，收回了中介费，还来回打官司白跑几个月。
9、本《中介承诺书》为不可撤销、不可更改的无条件保证兑现的见索即付凭证，与筹资方及其他相关不相抵触，独立执行，不受企业改制、更名或更换法定代表人而影响，具有永久法律效力。本承诺书经如实填写后即生效。
10、约定生效、失效条件、时间。
个人居间签约注意的避税事项
关于中介收费的个人所得税的减免，主要采用以下切实可行的办法：
1、中介费的个人所得税的缴纳，约定由筹资方代扣代缴的模式：税后收益。
2、约定为筹资方的部分等价资产作为报酬，税金全部由筹资方承担。
3、中介费的个人所得税的缴纳，可以选择“偶然所得”20%缴纳。
4、中介人可以成立若干个微小企业，由微小企业出具“发票”并享受税收的普惠税收政策，达到免税、或减免税的目的。
5、委托专业税务单位出具发票，如劳务发票等，只有5%的税费；
6、到当地税务机关代开“劳务发票”，也只承担不超过10%的税负。
7、以自己的农村亲戚、退休老人的身份证，在筹资方以“劳务报酬5000元/月”出现，减免税负。
8、以农村、农场自产自销初级农产品免税模式开发票，可免税。
9、以个体户、餐饮公司的税务机关定额税收政策开发票，可免税。
10、以中石油加油站个人加油多不要发票的现象，收集、取得一些人的加油小票，集中开具“汽油、柴油商品增值税专用发票”，自己免税，发票还带有14%的进项税可以抵扣，这是几方都可以接受的好事。
11、其他办法，如电商购物发票……
个人居间所签《中介承诺书》
不可撤销的中介服务费支付承诺书
编号NO202108018AA
项目承诺企业及股东会同意，已委托XXXX就就其所持有的位于广东省珠海市XXX区XXX大道西侧、XXX路南侧的XXX花园商住用地100%产权对外整体抵押项目进行融资洽谈事宜，贵中介人引进、协调好资金方和筹资方积极配合、并签订《投融资合作合同》。为了贵中介人的劳务报酬得以保证、被筹资方认可，现明确约定：根据《中华人民共和国合同法》，筹资方全体股东现以全部法律责任、经济责任及个人承担连带担保责任签署此份承诺书。
第一条：引资合作及引资标准
1.1引资合作：筹资方承诺与贵中介人引进的资金方进行投融资合作。
1.2引资成功：资金方同意并签署《投融资合作合同》为引资成功。
1.3支付费用：由筹资方承担贵中介人的中介费用。
第二条：服务费用及支付方式
2.1筹资方承诺给予贵中介人支付中介服务费，是完税后的现金，不需要向筹资方开具符合相关法律规定的可以计入财务账的发票凭证。
2.2计费标准：贵中介人服务费按《投融资合作合同》约定金额的5%为标准。
2.3费用支付：或者由资金方在放款时，一次性代为支付；或者须在签署《投融资合作合同》且资金入账后的三个工作日内向贵中介人支付约定比例金额的中介服务费至贵中介人所提供的账户。若筹资方未能按时支付中介服务费，则自应支付之日起，每逾期一天，按未支付金额的千分之三向贵中介人支付罚金。
2.4 贵中介人的服务费支付给以下账户：
第三条：签订《投融资合作合同》后，筹资方若有意逃避和转嫁，或不做本次投融资合作，或不按约定故意拖延支付该笔中介服务费，愿接受下列处治，并放弃一切抗辩权可凭此承诺书依法冻结筹资方、法定代表人和筹资方所有股东的银行帐户；本承诺书自动转为筹资方及筹资方法定代表人和筹资方所有股东欠贵中介人的欠条，追回应兑现的中介服务费并按该费用总额加收每天3%滞纳金，按中介服务费总额的两倍收取罚金，追索期间所产生的一切费用均由筹资方承担。
第四条：若资金方与筹资方关联企业另行签订《投融资合作合同》则视同资金方与筹资方最终完成投融资合作交易，筹资方以如下类别仍应按约定支付中介服务费。一、抵押质押确认是指：筹资方所抵押资产、质押股权、股票、或收益权限、反担保、背书等。二、约定资金方。三、筹资方关联方是指：筹资方的股东、实际控制人及筹资方股东、实际控制人投资的其他企业，筹资方自然人股东、实际控制人担任董事、监事、高级管理人员的企业，筹资方自然人股东的近亲属及其投资的企业，筹资方自然人股东的近亲属担任董事、监事、高级管理人员的企业，筹资方的董事、监事、高级管理人员投资的企业或者担任董事、监事、高级管理人员的其他企业，与筹资方、筹资方股东、实际控制人或者筹资方的董事、监事、高级管理人员正在或曾今发生过利益关系或业务往来的亲戚、朋友、熟人、生意伙伴及其投资的企业。
第五条：就本约定而言：签订《投融资合作合同》的一方系贵中介人引进资金方的股东、董事、高级管理人员及其亲朋，以及上述主体所控制的附属公司、联营公司及关联公司，则该《投资投融资合同》视同为筹资方与贵中介人引进的资金方签订，筹资方承诺按照本约定向贵中介人支付中介服务费。
第六条：根据经济合同法等法律法规规定，《投融资合作合同》执行中若资金方与筹资方发生纠纷，贵中介人不承担任何责任。
第七条：本承诺书为不可撤销、不可更改的无条件保证兑现的见索即付凭证，与筹资方及其他相关不相抵触，独立执行，不受企业改制、更名或更换法定代表人而影响，具有永久法律效力。本承诺书经如实填写后即生效。本承诺书的电子扫描件、传真件和本次洽谈业务当中所涉及相关文件资料的复印件、电子件、扫描件、微信等，与原件具有同样法律效力。
第八条：本承诺书有效期。
8.1签订《投融资合作合同》为有效。自本承诺书签发之日至签订《投融资合作合同》后三个工作日筹资方支付完毕中介服务费后，本承诺书即终止。
8.2若本项目在签订《投融资合作合同》前已终止，则当即终止。本承诺最长为3个月。
8.3本承诺书是承诺企业全体股东签《股东会决议》认可并同意的。
承诺企业：珠海市XXX房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91
承诺企业法人代表：
2021年 月 日
附件：
一、抵押资产、质押权益约定：
1、筹资方所抵押资产：
2、质押股权、股票：
3、或收益权限：
4、反担保单位：
5、背书等：
二、约定资金方： 。。
