房企做产业地产的盈利模式有许多种，其中做产业投资、通过做入驻企业的股东来赚钱，是众多房企最向往的模式。因为这是所有盈利模式中，最有望实现“多赢”的运营模式。
只要产业投资做的好，开发商就能一边牢牢锁定所投企业的入驻稳定性，一边伴随企业的发展，获取长期、高额的投资回报。
所以早在十几年前产业地产发展的初期阶段，就有不少房企开始试水产业投资。经历多年摸索，如今产业投资的操作模式已出现了诸多变体和进化。
当下各产业园区开发商在产投领域，有了更多的实施路径，操作模式也愈发成熟、灵活。今天小明就来盘点一下，产业园开发商做股权投资的三个段位！
以满租为目标的空间换股模式
是产业投资的起点
最初开发商开始涉足产业投资时，出发点主要还是想解决招商问题。他们看到了许多企业拥有办公空间租赁成本高、租约不稳定、园区形象低端等痛点。
对此，一些开发商提出了“空间换股”的合作方案，吸引这些企业进驻，达到提高园区入驻率的目的。形式包括以房换股、以租换股等等，张江高科、星河地产等都是这种模式的早期践行者。
具体做法是园区为目标企业无偿提供一定年限的空间使用权，以此换取企业的部分股权。对于一些大型知名企业，开发商甚至愿意将产权作为交换物，以换取目标企业的入驻意愿。
这个阶段所谓的产业投资，主要还是以招商业绩为导向的。具备一定实力的产业园开发商，希望以此模式尽可能先把园区做到满租，把产业聚集氛围先做起来，以便为后续长远的招商工作做好铺垫。
而其中的换股收益，并非是早期的主要目标，巨大的获益能力是经历了大量摸索后才逐渐展现出来的。
星河集团是此阶段的一个典型，最初换股模式是在其旗下开发的星河WORLD园区内推行的。这座建面高达160万方的园区，在深圳这座一线城市堪称巨无霸。如何能把这座园区装满，是一大难题。
因此，早在2014年星河就推出了“产权换股权”模式。当时业内还仅将此视作一套专门针对招商难题的创新性解决方案，但认为这种模式作用范围有限，并没把它视作能够获取收益的真正的投资行为。
然而换股模式初期就推行得很顺利，依靠这套模式的帮助，星河world仅仅运营了一年半，签约企业就达到了近200家，其中包括500强企业6家。
星河也在这套产投雏形上，延伸发展出了后来的各类创客扶持基金、产投基金，为星河产业的投资版图奠定了基础，并成功将深圳星河WORLD的产投模式在全国多个项目进行复制。
这种经典的换股模式优势非常明显，能帮助开发商在建园初期实现更理想的入驻率。以自己的少许股份为代价，换取一大笔固定成本的节约，这对中小型企业和创业公司来说，很有诱惑力。
然而其局限性也很明显，很难撬动更优质的企业资源。这种模式对中小企业很好用，但对于具有一定规模的成熟企业来说，吸引力不大。
当企业处于稳定上升期时，对自身未来发展预期也是比较高的，很难劝其拿出股份来进行交换。更别说龙头企业那种具有自己极强购买力的公司了，它们基本不可能被以房换股吸引。
另一个弊端是，股权投资模式对于国企来说，操作空间会收到很多限制。由于国企平台的严格监管，许多具有卓越实力的国资产业园开发商，早期都没法推行这种模式，比如天安数码城等。
因此在股权投资模式推行之后，逐渐有产业地产玩家开发出了更加灵活的基金投资模式。
基金投资模式渐成园区标配
全面开启园区产投时代
基金投资模式相对股权投资来说更加灵活，能够撬动更多投资方共同参与，也能够实现园区运营更广泛的目的。这种模式的适用范围也非常广，地方政府、国央企和民营企业都在使用。
产业地产发展到今日，产业投资基金几乎成为每一个中大规模园区的标配。
在园区内设立产投基金有很多好处，对外它能有力实现定向招商，对内又能在园区中发掘具有高成长潜力的公司，占得投资先机，获取高额投资回报。戳这里，了解云资管
一、设立基金以投代引，锁定优质企业入驻
上一节小明提到，以房换股这种模式只能打动中小企业，但很难撬动发展稳定的成熟企业，，但基金投资模式却可以做到。
园区通过产投基金直接去参股甚至控股目标企业，这样就能够直接实现意向锁定，将这家公司落户到自己的园区内来。
这是针对成熟企业的一种十分有力的招商手段，不仅只是为了提高园区的出租率，更多地还是能帮助园区以最直接的方式为引进优质资源，或迅速填补区域内的产业链空缺。
这种招投兼顾的模式灵活、直接、高效，但对投资方的资金储备和募资能力要求极高。因此频繁采用这种模式做园区的，大多是地方政府和具有国资背景的企业，“风投网红”合肥就是其中典型。
合肥依托于合肥产投、合肥兴泰、合肥建投三大国资投资平台，联合了中信、招商等头部投资机构，共同设立了近千亿元的产业基金群。
通过以投带引的模式，合肥为当地引入了大量高新企业，并逐步形成了新型电子器件、半导体、新能源汽车等多个新兴产业集群。
据机构统计，2010至2020间年合肥GDP规模从2700亿元暴涨至万亿元，全国排名也飙升至20位，这背后绝对离不开合肥在产业投资上的强势表现。
二、利用众创孵化空间，提前发掘种子企业
做好产业投资基金除了能够以投代引，解决招商问题以外，还能够借助众创孵化空间，为投资方带来更大的收益。众创孵化空间与产投基金的结合，能够形成一套针对初创型企业的招商孵化-投资-退出闭环。
喜欢采用这种投资模式的园区，通常建立了极其完备的产品生态，从孵化器、加速器，到高端办公再到总部基地，形态一应俱全，可以承接企业全生命周期的经营需求。
同时，园区内设立的产投基金通常也有更丰富的层次设计，能够覆盖企业在初创期、发展期和成熟期各个阶段的融资发展需求。
这样的园区，会在前期通过以房换股模式引进大量创业公司入驻园区孵化器。接下来园区基金就可以密切关注并及时评估这些企业，发掘具有高成长潜力的种子公司，及早达成入股合作，占得投资先机。
等到这些企业成功孵化出一定规模，需要迁出孵化器时，园区内的其他物业形态又能够顺势承接其空间扩张需求，更高层次的产投基金也将继续与企业合作，解决发展期的融资问题。
这样一套全周期产投模式能够陪伴企业一直走到成熟期，再通过股权转让的方式实现退出获利，甚至有机会伴随企业上市获取高额回报。
在这方面张江高科、东湖高新、招商蛇口、星河产业等，都是各种高手。比如张江高科创立的“895创业营”，目前已拥有近10万㎡的孵化器，累计入营项目近300个，项目总估值达300亿元。
位于深圳的众创空间项目“星河·领创天下”，也是股权投资与基金投资融合的典型案例。2017年底，其以“房东+股东”模式引进了深圳市德诺仪器有限公司，德诺仪器以2%的股权换取了孵化器1年的免租使用权。
而后这家制造业企业迅速发展，不到两年时间就实现了股权回购，成为园区首个孵化成功的退出项目。
后续还有大量成功孵化的知名项目，这些企业在孵化器中“毕业”后，大多被星河成功输送进星河WORLD的商务写字楼，并由星河产业旗下基金持续评估、领投。
“众创孵化+产投基金”可以说是园区运营商独享的一种特色投资模式。因为园区就是房东，做尽职调查拥有天然的便利性。他们对入驻公司的经营状况了如指掌，连水电费缴交情况都一清二楚。
因此他们在园区内筛选投资标的能力，比外部投资机构要强得多，研判工作可以做得更加扎实、落地。
通过这种对企业全生命周期的孵化与投资模式，园区就能够真正形成优质企业的进驻、投资、孵化、再进驻的发展闭环，用一套模式同时解决掉招商、留存、投资与盈利等多个难题。
基金投资模式在早期实践成功后，现在已在全国广为推行。相比起以房换股模式，这种复合化的产投模式更加灵活、立体，对于许多大规模的产业园区来说，已真正具备了投资获利的能力和前景。
可以说产投基金的普及，真正打开了园区产投的大时代，让众多的产业地产开发商、运营商、投行甚至是地方政府，都燃起了参与热情。
产业地产商转型做投行
CVC时代正在到来
产业投资的各种模式经过十余年的发展，园区开发及运营企业已经尝到了不少甜头，投资做得也越来越专业成熟。
许多早期布局产业投资领域的公司，已经逐渐从园区开发商的角色，向一家专业投行转型，成为脱胎于地产行业的CVC，比如张江高科、星河产业、招商蛇口等。
在当下这个阶段，他们的目光已不仅仅局限于园区内，做产业投资的目标也比过去更高远。未来，他们更希望通过扎根园区多年培植出来的专业投资能力，向外寻求高优质的投资目的，获取更高的风投回报。
张江高科一直是业内的产业投资标杆，在2014年就提出了向“科技投行”转型的战略。
早期依托于旗下的高质量园区，其在以房换股的基础上逐渐打出了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的轮动投资战术。
经过数年的培育，张江高科的年利润总额在2020年几乎实现翻番。当年其园区综合开发毛利为4.18亿元，但投资收益毛利却是开发毛利的5.53倍，业绩着实惊人。
根据张江高科年报显示，截至2021年底其累计产业投资额已达到77亿元规模，直投项目49个，参股投资的子基金达23个，“直投+基金”模式下投资上市的企业累计达43家。
凭借这些亮眼的成绩，张江高科成为了园区上市企业中首个投资收益超过营业收入的企业，可以说是开发商向投行转型的先驱和样本，让所有产业地产开发商看到了基于园区做长线投资的巨大红利。
另一家产园领域大咖——招商蛇口也不甘落后，其背靠招商局的雄厚资金与产业资源，且旗下优质的创业园区众多，转型做风投也是水到渠成的事。
去年11月招商蛇口发布公告称，将共同投资招商蛇口产业创新私募股权投资基金合伙企业，基金规模为2亿元。
而其背后的基金管理人，就是央企CVC代表）招商局创投。招商局创投迄今已投资超100个创新项目，并作为多支基金的管理人活跃在创投圈。
其与招商蛇口紧密合作可以各自发挥自身优势。招商蛇口旗下园区为基金聚拢了大量投资标的，并充分提供投研评估土壤。
而招商创投的目光则可以投向外界，去挖掘更多领域的投资机会，锁定更多企业来反哺园区的招商引资工作。
在民营企业当中，星河仍然走在最前沿。星河是最早涉足产业投资领域的民营房企之一，早在2010年就投资了深圳创新投资集团，成为其第二大股东。
这十多年里星河逐渐构建起了自己的专业化风投团队，并于2019年9月正式成立星河资本，开展独立投资。
星河资本曾投过迈瑞医疗、宁德时代、腾讯音乐等知名项目，目前累计投资企业近200家，其中35家企业已成功IPO，可以说其投资业务已经进入密集收获期，远远领先于其他民企。
去年12月星河资本举办了“星河硬科技基金”和“星河天使一号基金”的签约启动仪式，宣布两支基金完成首期募集，规模分别为20亿元和3亿元，民营房企转型专业风投的道路正式开启。
从产业地产开发领域出身，能一路走到CVC阶段的企业，全都不是小角色。然而做风投背后需要承担的风险与压力，却也不是早期做做以房换股和孵化基金所能比拟的。
要转型做专业投资，必须有真刀真枪在投资市场拼杀的能力。这对企业的资金实力、募资能力、投资能力、团队人才储备等等方面，都要求极高。任何环节的经验或能力不够扎实，都有可能带来巨额亏损。
而且，一旦产业投资业务规模增加，企业的利润表现也将会随着自身的投资表现和市场行情的变动，而出现剧烈波动。
张江高科2021的年度业绩公告显示，由于下属子公司持有的金融资产价值大幅减少，导致归属于上市公司股东的净利润减少了70,801万元，相当于浮亏小10亿。
分析年报细节会发现，这些亏损主要是来自投资板块。张江高科与合作方手中握有大量医疗健康领域的投资，这些企业正好经历了疫情前两年行情的剧烈起伏，直接影响着张江高科年报的利润表现。
既然是做风投，那么市场波动带来的投资标的价值波动，以及对自身财报表现的影响，就是必须承受的风险。未来地产商转型做专业投资，路还很长。
结 语
在产业投资领域中，众多先驱已经摸着石头过了十多年的河。从产业园区中成长起来的产投模式，经过数轮进化后，已经向市场显现出其强大的获利能力。
越来越多的房企意识到，陪伴产业成长的“钱景”是巨大的，甚至有希望超过开发主业，成为自己新的增长曲线。在存量时代中，这个现状必将吸引一批又一批房企，快步进入投资领域。
当越来越多的产园开发商进入产投领域，产业投资的玩法也必然会加速进化，催熟一个全新的地产CVC时代。到时候的产业地产领域，将呈现出什么样的格局？值得期待！
来源：明源不动产研究院，本文已获授权，对原作者表示感谢！
