来源： 三联生活刊
“房产纠纷咨询师”
与购房者打了5年交道，刘朋鹏见过的眼泪和喜悦一样多。但不管是喜悦还是眼泪，他都能从中寻找到商机。
5年前，刘朋鹏还是一家大型房地产企业的投资经理，后来辞职出来做了购房咨询师，为客户提供购房建议。那是房地产最火热的时期，不管是刚需还是投资，只要上了房地产这趟快车，就能成为人人羡慕的赢家。但市场变化的速度完全超出了刘朋鹏的预料。到了去年，每月找他咨询买房或者投资的客户，从上千人逐渐降到几十人。与此同时，咨询房产纠纷的客户却越来越多，“百分之八九十的人都是咨询退房的”。
刘朋鹏也及时调整方向，将主要业务改成了帮人离场，身份从“购房咨询师”变成了“房产纠纷咨询师”，还依托短视频平台成立了自己的房产纠纷处理平台，吸收全国的房产律师入驻。他告诉本刊，这份新工作的主要内容可以归纳为三件事：退房、退定金、退首付。在社交媒体上，他的职业有种更时髦的叫法——“退房师”，尽管他并不认可这个称呼。
最近，“房产纠纷咨询师”刘朋鹏“很忙”。他声称，每月接到的房产纠纷咨询有1500单，和他做购房咨询师时的巅峰业务量相当。他的客户大多来自北上广深，以及相对发达的二线城市。他们中，有投入家庭全部积蓄，开发商却迟迟不交房的普通工薪阶层，也有因为疫情濒临破产，还不起房贷的小老板，还有因为房价下跌，觉得自己“吃亏”的城市中产。
不管身份如何，他们大多已经有过“维权”经历。刘朋鹏总结，客户的“维权”方式通常有三种：个人与开发商沟通、向住房管理部门投诉、去法院诉讼。然而大多数时候，个人与拥有专业法务的公司沟通时，都很难占到上风，最后谈判无疾而终，甚至遭到反诉；而地方住房管理部门必须照章办事，购房者的诉求又不一定完全合理，管理者最后往往成为纠纷的“协调方”；至于上法庭，就意味着时间和金钱成本，眼看房地产行业朝不保夕，大部分人都等不起一个有可能没有实际价值的判决结果。
“他们都会先自己去尝试，碰壁之后再来找我们。”刘朋鹏告诉本刊。作为房产纠纷事件中的第三方，他们解决问题的途径既不是“硬碰硬”，也不是胡搅蛮缠，而是一种“中国式”的处事之道——利用或明或暗的规则，抓住开发商的软肋，与对方“心理博弈”，最终满足客户的诉求。
作为一名商人，他短暂见证了中国房地产的大起大落，以及在被潮水托起又跌落的入局者。不过这些都不再重要，他更在意的是自己似乎找到了这个行业的密码，在这个大多数人都捉摸不透的行业里，他做到了“好坏通吃”。
筹码与博弈
刘朋鹏告诉本刊，平台去年客户量猛增，主要因为房地产行情急转直下，开发商暴雷破产，导致逾期交房，这类纠纷大多需要通过诉讼解决。除此之外，还有很多客户遇到开发商大幅降价，认为自身利益受损，寻求退房。第三种是客户受到疫情影响，收入减少，“原来预期一个月有一两万的收入，但是现在各行各业行情都不好，有的中小企业收入骤降，有的个人遭遇降薪、裁员，之前付个定金很轻松，但是到付首付款的时候，发现自己凑不齐资金，所以最后就选择退房。”平台统计，最近几个月，“有百分之四五十的客户是这种情况”。
不管是哪种情况，想要让开发商退款、退房，都需要找到他们的“违规点”和证据。刘朋鹏把这些称作“筹码”，“没有筹码，就没法跟对方谈判”。
在刘朋鹏的合伙人吕兆看来，寻找“筹码”的过程，实际就是“挑开发商的毛病”。平台接到的案子里，相当一部分的购房者都是因开发商违规操作直接导致利益受损。但有时候，客户的诉求与开发商的违规行为并不相符，想要帮客户挽回损失，就需要一些迂回策略。吕兆总结经验，“结合一些法律博弈，再结合一些心理学，还有一些房产的知识”，就有可能找到突破点，“给他们反复施压”，最终赢得谈判。
一些严重的“违规点”，例如开发商无证销售，“博弈”的过程就会相对简单。但在平台的实际操作中，开发商最常见的“违规点”是房屋销售逼单，没那么严重。在这个过程中，“学区”“地铁”是销售最常说的高频词汇，但只做模糊承诺，“其他人也看中了这套房”“过几天这房子就会涨价”也是常见的话术，目的是让购房者尽快缴纳定金。当购房者因为各种原因后悔支付定金，要求开发商退款时，这样的要求往往会遭到拒绝。
还有些常见的“违规点”，比如虚假宣传——楼盘形象宣传与实际不相符、虚假的价格，甚至是绿化率不达标等等。还有为了获得购房资格，开发商协助购房者办假流水、假离婚证明等。另外，开发商在售楼过程中加收茶水费、团购费，或者装修费等无关费用，“都是国家经常去反复的强调的一些行业秩序的问题”。
吕兆曾经代理过一位来自北京通州的女生，博士毕业，从事锂电池行业，在北京的一家研究所拿着7000元左右的月薪。在北京通州买房，不仅花完了自己上班以来的全部积蓄，父母的家底差不多也和盘托出。后来，她发现开发商牵涉进了200多起诉讼，其中20多亿元的资金被冻结。考虑到风险，她和开发商屡次沟通要求退房，也向多家政府部门
