房地产销售策划方案5篇
房地产商是指专门经营房地产的单位或个人。房地产商是介于一般房地产业主或从事开发房地产的资本家与业主之间，是专门从事房地产买卖和出租活动的，房地产促销活动方案怎么策划呢? 下面我给大家带来房地产销售策划方案，希望大家喜欢!
时间：20__-4-05——4-08
地点：
1、海盐新天地广场
2、现场售楼处
活动目的：
聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾
活动安排：
一、前期广告宣传
3：30-4：05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。
因为珍稀，所以珍贵。
金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置
1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
(确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%)
2、地点选定：海盐新天地广场
(a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例)
3、软环境布置：
高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个;
楼盘效果展示牌1套;广告宣传易拉宝4个;宣传折页1000份
周遍跨街横幅、灯箱20套
4、员工统一着装
三、活动进程(4月5日)
1、下午14：00正式开始(13：50——14：00礼炮、奖品展示)
2、14：00——14：30
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开始(14：30——15：00)同时登记汇总
4、摇号抽奖(15：00——16：00)
奖品分1、2、3等奖和纪念奖(100份)
5、现场答谢演出、小娱乐活动(16：00——17：00)工作人员休息
6、公布摇号和抽奖结果(17：10——17：30)
7、获奖群众领奖(17：30——17：50)
四、摇号办法
1、一期总销售户
数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。
2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
4、摇号登记时间自20__。4：05——4：10，为期5天。
5、登记地点：秦山房地产公司售楼处
6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。(中号比例为5：1)
7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。
五、工作人员分工
秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作;九洲广告做活动监测和媒体联络工作。
六、媒体发布
邀请当地知名各大媒体具体：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参加活动，并给予现场报道。
七、经费预算
1、环境布置
高空气球4个400元/4个
大型气拱门1个500元
30平方左右舞台1个1000元
楼盘效果展示牌1套1200元/10张
广告宣传易拉宝4个600元/4个
宣传折页3000份7500元
周遍跨街横幅、灯箱20套
2、场地租赁2000元
3、公证人邀请费1000元
4、媒体邀请费2000元
5、设备租赁费5000元
6、管理费1000元
7、主持人1000元
8、演员演出费5000元
9、现场应急费2000元
总价30000元
房地产销售策划方案2一、活动背景
最为现在人瞩目的楼盘之一，在前期的销售中获得了傲人的成绩。在即将推出的二期精品楼盘之时，需要提前继续延续旺盛的人气。恰逢10月30号西方的万圣节，此时举行新光城堡精灵派对就是为楼盘积攒大量的人气，收获优秀的客源。
活动地点:度假村草坪
活动人数:200人(左右)
活动人群:
1.会会员、银行VIP客户、业主
2.具有消费欲望的高端潜在目标群
3.各界媒体记者
活动内容:房车相结合，通过派对形式以及独特表演等活动，对会员/业主答谢。
二、活动主题
万圣节是西方的传统节日，具有相当的影响力。近来也被国人们逐步接受，这样的节日却难免因为东西方文化背景的差异在国内遭遇小小的冷落和尴尬。我们的活动提取了万圣节能够被大家接受的主要元素—神秘、激情、欢乐，将会用独一无二的方式呈现在大家的眼前。
三、活动内容
邀请我们活动的主题充满了神秘的元素，那么从一开始的邀请便与众不同。我们专属设计的邀请函将会以谜题藏宝图的方式出现。
所有的时间、地点、要求都是一道谜题。而且每个人专属的邀请卡也是一份藏宝图，上面会设计若干个任务需要到场嘉宾在当晚的活动现场寻找，成功后会获得相应的新光勋章。
全部完成后，我们会有特别的神秘大礼送上!迎宾迎宾的工作人员全部由魔鬼身材的美女“精灵”组成。这也会是邀请卡上的第一个任务的执行者，当你以鬼马的造型与美女“精灵”合影留念之后就可以获得第一个任务的新光勋章。
签到不同于常规的签到只有签字的呆板，我们每个嘉宾都要在签字过后拍摄欢乐大头照，这个照片将会与我们之后的现场抽奖一脉相承。
抽奖时我们不会简单的宣读号码。届时会采用视频头像进行滚动播放，抽出的幸运儿自己的照片就会出现在现场的大屏幕上大大增加互动的趣味性。
入口效果图入口大门采用被誉为“魔鬼飞翔者”的空中霸主——翼龙作为元素。将翼龙的翼作为城堡入口大门，将整座城堡掩盖在一股神秘的气息中。翼身将采用特殊的荧光效果制成，让大家在远处便可一览“翼龙之门”的绚丽风采。穿越这道“翼龙之门”，即可到达仙境般的城堡。让你置身于童话般的王国。精灵隧道这个神秘的隧道会让嘉宾度过难忘的一段旅程，在精灵隧道之中我们会将墙面部分镂空，让隧道中可以有人手或人脸在其中活动。
让大家在通过的时候“心惊胆战”却“有惊无险”。已经通过隧道的朋友也可以加入成为“墙后惊喜黑手”。
等候区在等候区我们设计了华丽的现场花式调酒表演，游戏杂耍、精致冷餐等等项目为大家服务。
同时每一位嘉宾对号的位置下都有一根“神秘丝带”，在丝带的另一端还有一名嘉宾。到了现场以后需要大家自己寻找，找到每个人的搭档之后都可以到指定的工作人员处获得邀请卡的第二个新光勋章。同时我们会在这个区域内设计化妆师，可以为你打造专属的精灵派对的专属造型。在场地的周围也要布置的御景山的户型小型沙盘柱，让大家在等候的同时关注新光御景山的楼盘户型。
酒会现场效果图潘朵拉式的西式长桌宴，是整个酒会现场布置的精髓。在长桌宴的周围布满巨型藤蔓，地面铺上绿草，配合灯光效果，让你享受“森林精灵城堡盛宴”的感觉。舞动精灵在活动的高潮我们的美女精灵都会乘坐奔驰的香车华丽出场。
美女精灵登场，现场的灯光和音乐慢慢开启，在邀请的专业DJ的指挥下，盛大的精灵派对进入高潮!在此环节中设计神秘巫师，在活动场地四周随即出现，遇见巫师并且和他共舞留影的就可以获得第三枚新光勋章。舞台效果图南瓜灯是万圣节的象征物，配合“翼龙之门”飞翔的翼，成为整个舞台的主要元素。
从小到大的橘**南瓜灯，将整个舞台的色调衬托在一种欢快的气氛中。而绿色的舞台追光更显森林气息。这将会是前所未有的梦幻般的体验。
沙画表演在白色背景板上现场用沙子作画，并结合音乐通过投影展现在屏幕上，沙画具有的那种独特的表演魅力，能使现场观众进入梦幻般的感觉和前所未有的视觉享受。我们将会用沙画的形式展示整个新光御景山楼盘模型，未亮相的五酒店，以贯穿每个环节的过度。
沙画瞬息万变的表演艺术，其灵动、变换、新奇的手法，具有极高的观赏价值。让你耳目一新。魔术表演神秘巨星在这个充满神秘气息的万圣之夜，我们为新光城堡精灵派对邀请了一位“神秘巨星”。
这位天王级别的“神秘巨星”人尽皆知，他魔幻般的舞步和歌声更是让无数人为之倾倒。是谁掀起了一个时代潮流的巅峰?
是谁将会为我们的精灵派对更添光彩?他是谁?在新光城堡精灵派对之夜将为你揭晓。抽奖现场的大屏幕开始滚动播出嘉宾在开场的时候拍摄的照片，在主持人的倒数中抽出当晚的幸运儿。
欢乐激情的热舞，华丽的调酒、滑稽的小丑全部出场狂欢，DJ的音乐再次响起。在神秘、激情、欢乐中活动落下帷幕。
房地产销售策划方案3一、活动时间：
9月1日至9月10日(后边紧接着中秋、国庆活动)
二、活动对象：
教师，以及持教师证客户;
三、活动方式：
主推26#楼，大幅优惠，强力促销
四、活动内容：
1、看房送礼：
凡持教师证到售房部看房者，每天前十位送小礼品。价值在5—10元之间。总数控制在50个左右。
2、26楼大幅优惠：
整体推出26，为“园丁楼”，凡持教师证购买26#楼者，一次性优惠8888元，分期、按揭优惠6888元。
3、额外优惠：
凡教师认购本案任何一套房源，根据教师工龄，额外再优惠工龄年数×100元的优惠(工龄需要学校开具证明)。
4、旅游促销：
在活动期间，凡持教师证购房者均送“西峡中原第一漂”旅游，九月十日教师节当天组团成行。放弃者充抵200元房款。
一般说服客户放弃旅游，充抵房款，等于教师再额外优惠200元。
五、宣传手段
1、派单
8月30日，31日两天一般为学生报道日期，针对学校高强度派单。三万份单页。
单页设计框架：以第二十三个教师节尊师重教、回馈社会为切入点，以教师购房四重惊喜优惠为卖点，以针对教师推出整栋“教师公寓”大幅优惠为亮点，以额外优惠和旅游吸引眼球。树立本案社会公众形象，打造人文社区。
2、流动字幕：
从8月30日至9月2日，连续做四天流动字幕。
流动字幕内容：唐城锦苑在教师节来临之际，特推出“教师公寓”，教师购房均可享受最高8888元优惠，另有惊喜额外优惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，机会不容错过。售房地址：银化路老化肥厂南门，热线：___。
3、短信群发：
公司短信平台，针对原积累客户，全部发送一遍。
短信内容：参照流动字幕内容。
六、预期目标：
26楼销售十套左右。
此次教师节活动，有教师借口，暂不涨价。教师节后再涨，然后紧接着是整个“金九银十”的高潮部分，中秋、国庆双节，主推六楼，大张旗鼓的宣传，掀起销售狂潮。
房地产销售策划方案4一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：
(1)纯代理;
(2)代理(即包括广告);
(3)包销，工作计划《房地产公司营销策划书》。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点：
一、 定位(市场定位、产品定位及规划设计等)
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、 时机(投资开发的时机)
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、 位置(项目开发所在的地理位置)
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的`天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!
房地产销售策划方案5一、活动背景
根据中冶尚园项目计划，在20__年1月14日(农历20__年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
二、活动目的'
1、制造新年市场热度，加强市场关注度;
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
三、活动理念
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义;
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;
4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象;
四、活动地址
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场
五、活动时间
20__年1月14日 8:30 ——17:30
六、活动对象
看房、购房准客户
七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备)
策划：郭森15003760601
1月9日：本活动项目策划汇报
达成初步合作意向 确定本活动方案
1月10日：组建本活动项目小组
确定本项目活动中所有执行人员
活动执行小组构架：
总顾问：(甲方) 总 策 划：周 洋
顾 问：(甲方) 活动总监：李佳文
场 务：郭树森 黄金海 范德亮 陶 然 张 浩
周 丽 王 华 张元林
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施
现场布置平面
1月13日：活动现场布置(准备议程)
整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户提供玩与乐的场地，表现热闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围;二楼通过排好选房营造抢购氛围，提供热饮，主要为重要客户提供商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。
安排2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。
1月14日上午活动期间9:00——11:00在洋山新区上空盘旋营造活动现场气氛
1、外场布置(销售中心门前)：
18米大跨度拱门2只：横跨路两侧(横幅标语：新春嘉年华 看房选房有礼)
营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼(灯笼上标有：中冶_尚园)
因考虑天气原因，搭建15m_10m_4m桁架，即可抵挡天气变化，有可营造现场气氛，顶部和四周(留进出口)用喷绘(设计图案)进行围挡，地上用红地毯铺设。
顶部用小红灯笼依次循序整齐排列(活动结束后可赠送客户)
现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币(每个到场客户5个)
现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。
桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来宾客户小孩游玩。
2、内场布置(营销中心一楼)：
内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。
玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。
以“发财红包”布置现场装饰树。
18:00前所有场景布置完毕，安装设施检测完毕。
1月14日：活动现场
7:00 筹备组人员到现场
7:10 开始检查各种设施和设备
8:00 所有人员现场准备完毕，迎接到场客户。
8:30 活动开始，按方案执行。
活动期间有工作人员指导客户游玩项目;
室内安排萨克斯现场真人演奏;
17:30 活动陆续结束。
18:00 各种设施进行撤场
如何做好品牌策划全案？
写营销方案总共有八大步骤：
一、了解现状。
1、市场形势。包括市场规模与增长，过去几年的总量，不同地区的销量，顾客消费变化的趋势。
2、产品情况。包括过去几年产品的价格、销量、利润等。
3、竞争情况。包括竞争对手的市场规模、目标消费者、产品质量、价格、渠道等。
4、分销渠道。本企业各渠道的销售情况，各渠道的相对重要性及变化情况，各经销商经营能力的变化和激励措施的投入等。
5、宏观环境的变化。
二、运用SWOT分析法进行情况分析。
1、通过机会、威胁分析，找出外部影响企业未来的因素。
2、通过优势、劣势分析，说明企业内部情况。
3、通过以上分析，确定营销计划中必须强调、突出的部分。
三、明确目标。企业想要通过此次营销活动达到什么样的目标或目的。
四、制定发展战略。发展战略主要包括以下三个方面：
1、目标市场战略。即企业准备进入的细分市场，考虑运用多少资源、力量。
2、市场营销组合策略。针对目标市场，采取什么样的价格、产品、渠道、促销。
3、营销预算。
五、制定行动方案。包括任务时间、地点、人员安排、经费、物资、负责人等，最好用表格形式列出来，使人一目了然。
六、预测效果。以上步骤均完成后，应对其进行经济效果的预测（如编制损益报告等）。
七、制定监管措施和应急预案。
八、编制营销活动策划书。内容主要包括：
1、前言。
2、纲要（目录）。
3、正文。包括市场现状描述、市场分析、营销组合及策略、预算费用、效果预估、应急预案等。
4、附件。包括各种文稿、分活动策划书等。
以上就是撰写营销方案的全部流程了，你只要按步骤来是不会出错的。营销策划方案标准格式
一、封面
二、目录
三、方案内容
（一）企划客体环境
1、企划客体宏观环境（政治环境、法律环境、经济环境）。
2、当地企划客体环境（社会文化环境、技术环境、自然环境、人口环境）。
3、上述环境现状及趋势所提供的机会与威胁。
（二）竞争对手基本情况
1、竞争对手概况：过往销售情况、市场占有率、销售额、利润等经济指标。
2、销售理念及文化：公司哲学、共同价值观、经营方针、经营风格、企业使命、目标。
3、策划项目概况。
（三）市场分析
1、市场调查
2、市场研究：研究题目、研究方法、研究结果（数据、图表）。
3、市场规划。
4、市场特性。
5、竞争对手排队——上位、同位、下位竞争对手（以市场占有率或销售额为依据）。
6、竞争格局辨认——是否形成市场领导者、挑战者、追随者、补缺者。
7、主要竞争对手的市场表现、营销方案、竞争策略、竞争优势。
8、本项目的营销机会。
9、周边同类项目市场分析（特定区域行业市场规模及其趋势、特定区域行业市场结构、特定区域行业市场环境形势）。
10、周边同类企划客体分布图
11、项目综合市场分析（该行业市场占有率、销售额等行业市场统计数据）。
12、项目优劣势分析（总体上的优势与劣势；在市场营销方面的优势与劣势。在市场营销上做得最好的与做得最不好的方面，在市场营销上最擅长、最成功的方面或领域。）
13、市场机会点与障碍点
（四）项目定位
1、项目定位点及理论支持
2、项目诉求及理论支持
（五）市场定位
1、主市场（目标市场）定位及理论支持点
2、副市场（辅助市场）定位及理论支持点
（六）业主情况
1、业主分类/分布。
2、业主特点（这些业主是什么样子的？他们怎样生活、怎样接受该服务及相关服务？）
3、有多少业主？
4、业主消费行为/心理（为什么装修，在装修过程中寻求何特性？装修过程，装修前的影响因素）。
5、装修诱因的设置。
（七）营销活动的开展
1、营销活动的目标。
2、目标市场。
3、面临问题。
4、竞争策略、竞争优势、核心能力。
5、营销定位（区别性竞争差异点的确定）。
（八）营销策略
1、企划策略：（1）企划概念；（2）品牌与包装规划。
2、价格策略：（1）定价思路与价格确定方法；（2）价格政策；（3）价格体系的管理。
3、渠道策略：（1）渠道的选择；（2）渠道体系建设/管理；（3）渠道支持与合作；（4）渠道冲突管理。
4、促销策略：
（1）促销总体思路；
（2）促销手段/方法选择；
（3）促销概念与主题；
（4）促销对象‘
（5）促销方案/计划原件、广告计划、广告策略、广告脚本；
（6）促销活动过程；
（7）促销活动效果；
（8）促销费用。
5、企划活动开展策略（1）活动时机（2）应对措施（3）效果预测
（九）营销/销售管理
1、营销/销售计划管理。
2、营销/销售组织管理：
（1）组织职能、职务职责、工作程序；
（2）人员招聘、培训、考核、报酬；
（3）销售区域管理；
（4）营销/销售人员的激励、督导、领导。
3、营销/销售活动的控制：
（1）财务控制；
（2）商品控制；
（3）人员控制；
（4）营销/业务活动控制；
（5）营销/业务活动控制指标、方法以及使用表格。
（十）销售服务1、服务理念、口号、方针、目标。2、服务承诺、措施。3、服务体系（组织结构、职责、程序、过程、资源）。4、服务质量标准及控制方法。?（十一）总体费用预算。（十二）效果评估。
全案，是广告人经常挂在嘴边，听上去颇有份量、说出来颇带自豪感的一个词。“最近刚做完一个全案，通宵了半个月”“我正在比一个全案，十个亿的预算”那么全案究竟是什么呢？
全案是什么？
1.全案是广告公司日常作业的核心部分
广告公司最重要的工作，就是帮服务的客户做全案。因为全案关乎企业客户对市场整体布局与规划，对品牌的顶层设计与架构，关乎企业全年要做什么的具体举措与安排。
不是每个广告公司都有能力做全案，一般能做全案的广告公司被称为综合性品牌代理公司，这是业界通行的叫法，另外也有称作整合营销传播公司、整合营销策划公司的。
2.全案是品牌代理公司的主要获客来源
广告业的主流获客方式，就是参与比稿。一般来说，企业发起比稿主要是比全案，找几家广告公司分别做全案，谁做得好就把预算给谁。
除了比全案以外，企业比稿也有直接比价的，不过还是比全案的占据主流，因为全案最能看出一家代理公司的综合实力和业务水平。
除了品牌代理以外，企业也会比媒介代理，那是媒体代理公司的事。但是今天的媒介代理比稿，也不是比资源和价格就完事了，媒介策略必然涉及品牌策略，涉及到品牌全案中的内容。
3.全案是广告人能力评估的核心标准
在广告公司能不能升总监，核心标准就是看你能不能独立带队，搞定一个全案。如果做不了全案，那是没有资格带项目、管一个Team的。
因为一个全案包含的内容，覆盖了广告公司作业项目的方方面面。能不能做全案，是一个广告人，尤其是策划，包括甲方负责市场、品牌的同学，最核心的能力。
做全案，是对策划综合能力的全面考察，包括对企业所处市场的理解力，对消费趋势的判断和消费人群的洞察力，逻辑思考和解决问题的能力，战略思维，大局观，创造力和执行力。
既然全案如此重要，那么全案到底要做啥呢？
用一个公式简单来讲——
全案=市场方案+品牌方案+传播方案
01市场方案是前置的，它界定全案的主体和载体。
企业要做全案，首先要知道全案是做给谁看的吧，即企业要进入的是哪个细分市场，目标消费者是谁，从而确立市场主体。
为此，在做全案以前，需要做大量的数据分析和研究工作，诸如行业分析、市场分析、消费分析、终端走访、用户调研、目标用户画像、目标用户心理洞察等等。
在确定了细分市场和目标用户之后，接下来就要决定用什么产品去打开这个市场，即产品定义。这部分涉及到产品的核心价值是什么，竞争优势是什么，产品怎么定价，通过什么渠道进行分销等。
这就是市场方案中最核心的市场策略。详细来讲，就是科特勒老先生强调的STP+4P：
STP——市场细分、目标人群、产品定义
4P——产品、价格、渠道、推广
简单来讲，就是消费者+产品。
有了核心市场策略的指引，确定了核心用户和产品，接下来就可以做品牌方案了。
02品牌方案是全案的核心。
（要不然为什么把做全案的广告公司叫做品牌代理公司呢？）
品牌帮助企业把一次性的传播推广累积成为可持续的资产，把产品变成有粉丝、有内容的IP，可以说品牌就是企业最大的私域流量啦。
一般代理公司做品牌方案，有这么几个核心组成部分要做：
品牌价值体系——品牌带给用户的核心价值是什么，品牌承诺是什么，产品的主要利益点是什么，以及由此衍生出的用于传播的诉求主张是什么，即广告语是什么。
品牌视觉体系——LOGO设计和VI设计的部分，如何设计鲜明、有个性的品牌形象，以及用于传播的主视觉形象（视频和平面）。
品牌组合体系——有些企业旗下可能不只一个品牌；或是企业品牌与产品品牌不一致、不叫一个名字；或者在产品品牌以外，企业又有技术品牌、服务品牌等。
那么，这么多不同的品牌如何进行区隔，又如何组成一个有机的整理？
不同的产品品牌之间是什么关系、产品品牌与企业品牌是什么关系、产品品牌与技术品牌、服务品牌、业务品牌又是什么关系，不同品牌之间的价值设计如何区隔与统一，视觉设计如何区别与融合。
这些都需要进行界定，价值体系、视觉体系、关系体系，这就是核心的品牌策略。
有了对品牌的核心定义，接下来就是如何将品牌推广出去，让品牌与消费者发生接触和关系，让消费者知道品牌的问题，这就是传播方案。
而到了传播方案，这就需要有可落地、可执行的实施举措，还有分时分段的执行指引了。
当然，在列出传播方案一项项的执行安排以前，通常还要有一个传播策略。
传播策略又包括什么呢，咱们再套一个公式：
传播策略=信息策略+媒介策略
信息是“说什么？”，向目标消费者传播什么内容、传递什么价值。
比如我做一瓶牛奶的传播方案，那我跟消费者沟通什么价值主张呢，是营养好还是易吸收？是品质健康还是先进的无菌技术和保鲜技术?
这一部分工作，按道理讲，是要在品牌方案中完成，属于品牌价值体系的一部分。不过，对于一部分复杂的品牌来说，在品牌核心价值、品牌主广告语以外，可能还要提出一句年度传播主题。
也就是说，广告语可以等于年度传播主题。也可以有所区隔，广告语是广告语，是年度传播主题。
听起来很复杂哈，不过可以理解。比如NIKE，广告语是justdoit，品牌核心价值主张就是一种想到做到的运动精神.
但NIKE在2018年可以有“全凭我敢”“任我去跑”“一生只有一次耐高”等几句传播主题去匹配不同的campaign。
然后，还有就是用什么内容形式来传递产品价值主张的问题，是平面？还是视频？是文章还是活动？是公关还是互动？其实，这里就要和媒介策划一起来考虑了。
媒介是“在哪说？”，因为信息和媒介是一体的。内容决定了我们应该选择什么媒体，媒体也决定了它需要我们创作什么样的内容。
如今我们做传播方案，可选择的媒体包括电视、户外、广告、互联网、社交媒体、电商平台、内容平台、信息流广告、视频网站、门户网站、新闻媒体、垂直媒体、社群、线下活动、事件营销、发布会、公关发稿、KOL、跨界营销等等等等，太多了。因而内容创意的玩法也多到你眼花缭乱。
讲完所有策略的部分，市场策略、品牌策略、传播策略，接下来咱们终于要进入可落地、可执行的年度传播方案了。
（在我的语境中，市场策略基本等同于营销策略，传播策略与推广策略大同小异，传播策略更偏向媒体广告，推广策略更偏向渠道和BD）
通常来讲，一个年度传播方案，包含了数个campaign，具体数量不固定。
Campaign就是阶段性的传播方案，一次广告运动或传播战役。
一个Campaign的生命周期一般不超过仨月，因为时间拖太久就不好操作执行，消费者也不愿意搭理你了。
Campaign的节点划分，通常是按时间维度来划分。
一是按产品的上市推广周期来，上市期做什么，上量期做什么，产品成熟期、终端巩固期又做什么。
一是按产品的淡旺季和自然季度来划分，比如春季营销、夏日传播、秋冬推广等，以及各种节假日的传播，春节营销、中秋推广、儿童节营销、情人节营销等等，再加上各种电商节如双十一、双十二、618、超品日等等。
也有按地点和不同媒体渠道来划分的。
比如一二线城市推广方案和三四线区域市场下沉方案，线上传播方案和线下推广方案，零售渠道传播方案和KA大客户推广方案。
市场方案、品牌方案、传播方案这几样加起来，就是全案了。
这就是企业找品牌代理公司能做的活，此外也有一些只做campaign，只做线上传播和互联网传播方案的广告公司，这就是我们说的互动广告公司、数字营销公司和创意热店。
特别要强调的一点是，虽然我说全案=市场方案+品牌方案+传播方案，但是不同的企业客户，由于其所处的行业不同、其企业发展阶段不同，他们对全案的需求和要求是不一样的。再加上品牌代理公司受自身的能力范畴和行业属性限制，能给出的答案也是不一样的。
通常，对于成熟的大企业来说，代理公司通常做出的全案=25%的市场方案+50%的品牌方案+100%的传播方案
因为成熟的企业，经过多年的发展，已经有了清晰的市场策略，他知道自己的市场在哪里，竞争对手是谁，目标消费者是什么样的一群人，也有成型的产品组合和既定的价格体系，有既定的销售渠道。
所以它不需要代理公司帮他做一套新的市场策略，代理公司只要帮他做好市场洞察和消费洞察就好了。
所以，这是25%的市场方案。同理，成熟企业通常也有完善的品牌体系、清晰的品牌架构，他不需要代理公司从无到有去帮他设计一个品牌，从命名、LOGO设计、VI设计开始建立品牌。
但他可能需要代理公司帮他提炼更锐化、更具打动力的品牌价值和主张，创造更鲜明、更具辨识度的品牌形象和个性。
所以，这是50%的品牌方案。对于成熟企业来说，他需要的不是市场和品牌的顶层设计，而是更具体、更直接的怎么获客、怎么变现，所以他需要100%的传播方案。
不过呢，当成熟型企业需要推广新产品时，或者增长乏力，需要转型、进入新市场时，这个时他就需要顶层设计，做新的市场策略和品牌策略了。
这其实属于另一种类型的企业，成长型企业。
成长型企业最大的特点，就是一切都处于不确定性。虽然产品在销售，但是没有明确的市场界定；没有明确去定义目标用户是谁，反正逮到一个是一个；没有找到一条属于自己的发展路径和增长范式；也没有品牌。
对于这一类成长型企业，代理公司通常做出来的全案=50%的市场方案+100%的品牌方案+30%的传播方案
成长型企业需要的，肯定是100%的市场方案，但为什么品牌代理公司只能给出50%呢？因为品牌代理公司、广告公司，通常都不精通渠道和定价，缺乏这方面的数据和人才。
代理公司只能帮企业界定目标市场、目标用户、核心竞争对手，做好产品设计和产品线组合，剩下的定价与渠道问题，企业必须由自己的市场部来完成，或者寻找一些专业的营销公司来解决。
100%的品牌方案，就是一套从无到有的系统化品牌设计了，从最基础的LOGO、VI到视觉设计、品牌形象设计，从价值体系梳理到广告语、传播主张提炼，从单品牌到多品牌的架构设计。
至于传播的部分，成长型企业通常就有一个bug，或者说困境存在了——就是成长型企业通常没有钱。没有那么多营销费用、媒体预算，用来砸广告、做推广。
所以他们不需一套系统的、火力全开的、从空中到地面的立体化传播方案，只需要聚焦在特定节点上、特定渠道上做一波传播推广就行了。
这就是30%的传播方案，虽然不同企业需求不同，做出来的全案也长得不一样。但是对于一名从事广告业、营销业的策划来说，还是应当掌握全面的全案策划知识，市场、品牌、传播都要懂。
理解市场和品牌策略，这样做出来的传播方案才更加精准、更加犀利，不至于叫好不叫座，广告虽好销量不好。
懂得传播和推广的规律，这样做出的市场策略和品牌策略才能更好落地执行，不至于假大空，不切实际，看起来很高深，但完全无法打动市场和消费者。
只不过中国市场太大，很多专注做传播和campaign的公司和个体，满眼只看到热点、刷屏、大创意、飞机稿，将前期的市场策略和品牌策略视为可有可无、为了卖创意而不得不往PPT上去写的废话。
没什么解决办法，各凭态度乘风浪吧。
